“盼了5年,终于盼来了新电梯!”家住朝阳区京通苑小区8号楼的居民近日向本报报喜。小区共19栋高层住宅,都是已近30年的老楼,电梯故障频发给居民日常生活带来困扰。2021年小区推进电梯换新却留下5栋老楼,居民焦虑不已。原来,这5栋老楼产权复杂、资金短缺,协调换梯各有各的难,而这5栋楼又签署过一份“大合同”,一栋协商不成,5栋都无法施工,5栋楼的换梯进度便“你卡着我,我拖着你”,一同陷入停滞……这一难题到底是如何化解的?记者前往现场探访。
施工人员正在8号楼更换新电梯。
遭遇
“人家淘汰老电梯,我们去淘换旧配件”
6月16日记者来到京通苑小区8号楼,施工人员正在电梯间安装门框。居民李先生每次路过,都要期待地问一句:新电梯啥时候能用上?“盼啊盼,终于把新电梯盼来了,肯定高兴啊!”李先生笑着说。
8号楼是24层的高楼,建于1997年,已有近30年楼龄,楼里的两部电梯近年来频频出现故障,让大家十分头疼。李先生回忆,去年盛夏的一天,电梯突然停着不动了,当时正值下班放学的晚高峰,20多名家长和孩子等在楼下回不了家。“住在低楼层的还能爬楼,可这楼有24层,住高层真是没辙……”居民张女士说,有一次她乘坐电梯,本想去5楼,按下的也是5楼的按钮,可门一开,发现自己竟然到了15楼!“后来我才知道,这是接触器不灵敏,去不了想去的楼层,电梯开门像开盲盒。”
物业工作人员告诉记者,小区共有25栋居民楼,其中19栋都和8号楼一样,是24层的高楼。这些楼在1996年至2001年间陆续建成入住,随着使用年限越来越长,各楼的电梯逐渐出现老化磨损。“有时门关不上,有时打不开,有时故障停运。夏天气温高,电梯设施容易高温过载,所以夏天故障率是最高的。”
小修小补治标不治本,渐渐地,小修小补也越来越费劲了。“电梯的变频器、接触器等相关配件早已停产,在市面上根本买不到,一旦坏了,想修都没法修。”物业工作人员无奈地说,只能四处打听周边哪些小区正在更换电梯、哪些电梯和这个小区的是同一型号。“别人淘汰的老电梯成了我们的宝,趁着别人把老电梯换下来,我们就赶紧过去淘一些还能用的配件。”
启动
5栋楼产权关系复杂还得补缴公维金
居民对更换电梯的呼声日益强烈。2021年起,小区正式启动了申请公维金、更换新电梯的工作。从2021年到2024年,14栋居民楼先后完成了电梯换新,只剩最后5栋楼的时候,工程却停了下来,再也没了动静,其中便包括8号楼。眼看其他楼的居民都用上了新电梯,自家老楼却迟迟没动静,这5栋楼的居民又心急又疑惑。
京通苑社区党委书记岳婧告诉记者,2021年,19栋楼的确同时启动了公维金申请流程。但这19栋楼中,有14栋是纯商品房,公维金申请十分顺利,施工也得以如期开展,剩下的这5栋楼是混合产权,申请公维金的协调工作和具体流程复杂得多:同一栋楼里既有商品房,又有央国企单位的房改房,还有少数回迁房,共涉及八九家产权单位。不仅如此,这5栋楼还有不少居民并未缴纳公维金,需要先协调补缴,才能进行换梯施工。
从2021年起,属地便多次召开协调会、吹哨会,可直到2024年其他14栋商品房居民楼全部换上了新电梯,这5栋楼还卡在最初申请、补缴公维金的阶段。
难点 捆绑提取公维金 一处卡壳全体停滞
“最大的难点是这5栋楼被捆绑在了一起,只要一栋楼协调不成,其余4栋楼都无法施工改造。”物业项目经理刘子现告诉记者,2021年小区19栋高楼一起签署了一张“大合同”,最初可以申请一栋、施工一栋,因此14栋商品房居民楼都在申请公维金后,陆续启动了施工,但剩余的这5栋楼因产权复杂,申请进度缓慢,一时陷入停滞。而这一停,又赶上了银行监管政策的调整。“以前公维金可以分楼提取,但政策调整后,合同内全部资金到位后才能提取。也就是说,签在同一张合同里的5栋楼,必须全部申请到公维金,才能统一提取。这就意味着,剩下的这5栋老楼被捆绑在一起,要么一起改造,要么都改不了。”
刘子现坦言,这5栋楼中,有的产权单位占比少且在多年前就完成了房改售房,认为换电梯和产权单位关系不大,协助申请公维金的意愿不强,配合度不高;有的产权单位申请公维金流程复杂、进度缓慢;有的楼换梯虽然得到产权单位积极配合,却存在公维金不足的难题。“一些居民当年开设了公维金账户,但并未缴纳公维金,还有一些连公维金账户都没开,这些都需要先进行补缴。各楼的补缴情况互不相同,有的楼将近一半住户都存在公维金空缺。”刘子现说,挨家挨户和居民沟通,这一过程最为艰难,直至现在仍有部分居民楼存在较大的补缴缺口。
这5栋楼协调公维金各有各的难,于是便形成“你拖着我,我卡着你”的局面,一处卡壳便全体停滞,最终导致哪栋楼都无法启动电梯更换。岳婧说,协调会开了不知多少次,但5栋楼的进度实在难以统一,想整体推动,不知要等到何时。
破局 分楼签约后8号楼顺利启动施工
“不能一直这样卡着,得想办法推动。”岳婧说,在一次协调会上,朝阳区房管局提出破局新思路——分楼签约、逐个推进。
“如果把5栋楼的合同拆开,就能协调一栋改造一栋,换梯工作便能往下推动。”岳婧告诉记者,在此之前,大家并不知道合同还能拆分,更不知该如何操作。但好在有了政策依据,便有了破题方向。于是属地立即协助物业,联系相关部门了解分楼签约的具体政策和实施细节,开始“拆合同”。“合同涉及施工方、银行、监理单位等,都需要逐一协调,核对各项细节。2025年底,终于把合同问题弄清楚了,整体捆绑拆成了分楼签约。”
分楼签约完成后,5栋楼便不再互相“掣肘”,属地立即将8号楼作为试点推进公维金申请。“一边和产权单位协调加快申请进度,一边与居民沟通补缴公维金。”岳婧说,8号楼共有近200户居民,其中30多户居民需要补缴,如何与大家沟通完成这部分资金的筹集,是最复杂的问题。
社区选准了沟通时机。在一次电梯故障后,社区立即召开协调会,向大家详细解释此前换梯进度停滞的具体原因,以及目前取得的分楼签约进展。最初居民对补缴费用有一些抵触,只有个别居民来参会。但刚经历了电梯故障带来的生活不便,大家对换梯的诉求更为迫切,多年的换梯心愿眼看就能达成,在社区的引导下,越来越多的居民愿意补缴。几轮沟通下来,最初只有三四户参加的协调会,最后30多户需补缴费用的居民基本都来到现场。
补缴和申请程序顺利完成,2026年5月,8号楼正式启动施工。本月底,楼内第一部新电梯即将完工,第二部电梯将接力更换。与此同时,其他几栋楼申请公维、补缴费用的工作也在逐步展开。
岳婧说:“现在还有部分居民楼卡在补缴费用上,无法启动换梯,不过,这已不再影响其他几栋楼的换梯进度,8号楼的成功换梯也打了个样儿,让接下来的协调沟通更加顺畅。”
