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海外投资购房机会风险共存

2013-03-25 08:10   来源:南方报网—南方日报

   相较于国内房市未来发展趋势的不明朗,海外地产价格的普降及人民币汇率的变化,使得海外地产投资日益受到国人的青睐。美国、英国、马来西亚、加拿大、澳大利亚等国纷纷迎来了来自中国的房地产买家。
  眼下,“底特律楼市白菜价”正成为网络关注焦点。据央视报道,美国底特律市濒临破产,楼市崩溃。原价170万美元的楼房现价1.2万美元,两三层的楼房3000美元就能买下,而一些小型房产更是只需500美元这个价格,在名品店甚至买不到一双高档皮鞋。
  然而,业内人士指出,房产投资风险不小,而海外购房更是容易出问题。国内投资者在选择投资海外房产类投资时,切忌头脑一热,盲目跟风。虽然不少海外国家房价不高,但购房、持有、出售等诸多环节消耗的成本不小,除提防楼价下跌,还要留意汇率浮动。同时,除了考虑地段、品牌等因素,进行海外房产类投资也不一定要直接购置房产,而是可以选择房地产信托基金等其他方式,回报同样可观。
  组织者称不保证回报
  3月20日,搜房美国网在首页最显著的位置上大字突出《底特律抄底团 即将发团 开办签证啦!》的文字广告。文章称,底特律政府濒临破产,房价大跌,故推出底特律抄底团,4月即发团,两日内报名已过千人。
  南方日报记者以投资者的身份联系了搜房网总部,负责人王小姐表示,底特律抄底活动目前正在进行,交签证费2000元即可由搜房网统一办理赴美签证。此外,搜房网还将在4月15日分别发出美国西海岸、东海岸购房团,考察时间12天,考察地点为旧金山、洛杉矶、华盛顿、纽约、波士顿等地。除2000元签证费外,单人费用为25800元人民币。
  王小姐称,美国房地产市场正处于低谷,投资者可以以较低的价格购买当地房产。在美国买房没有国籍限制,只要和卖方签订合同即可。但她也强调,搜房网在活动中只相当于中介,买房的具体环节要由当地房产经纪人负责,搜房网对投资的回报无法保证。
  底特律是美国密歇根州最大的城市,曾被称为“美国的巴黎”。随着城市郊区化发展,越来越多的人从底特律市迁往郊区,逐渐形成数个卫星城围绕市中心的格局,而底特律市区则走向衰落。如今,这座城市仅剩70多万人,被《福布斯》杂志评为2012年美国最悲惨城市。据报道,底特律城市北部一套230平方米的房产近期被人以2300美元拿下,而其5年前的售价是45万美元。除了暴跌的楼市,底特律还面临着现金短缺和公共福利带来的巨大债务压力。
  底特律房产无投资价值
  与搜房网的积极张罗相反,威翰地产CEO史蒂夫却在建议其客户暂时不要投资底特律的房产。他说,底特律房价虽然有些房子宣称低到几百美元,但其多数比较破旧,后续的维修成本很高,维修费可能是房价的几倍。此外,美国房产税实现浮动税率,根据房子的市场估价每年征收1%-3%的税,有些房子一年的房产税可能要上千美元。
  “就在不久前,一个新客户告诉我们,她于2011年在底特律买了5套房子,推销者向其承诺会得到35000-45000美金的高租金回报。但事实上,这几套房子从来没有稳定的租客,维修成本非常高,每年还要征收房产税。”史蒂夫说道。
  他认为,美国房产的高税收和当前底特律糟糕的局面让其房产并不具备投资价值。当前的“白菜价”房产几乎都是因为经济下滑、治安混乱、失业率高涨导致市民外迁留下的遗弃房。而当地银行不想接手需要支付房产税和修缮费用的这批“负资产”,因此贱价销售,其居住品质、投资回报很难保障。
  旅居北美职业投资人谷古股在新浪微博上公开批评网络上对底特律抄底买房噱头的炒作。他称自己曾亲自考察底特律市区,当地建筑破败,人口主要以黑人,低收入、不具备迁徙能力的人为主,治安非常混乱,这样的房产已不具有投资的价值。
  而一些投资者“买房移民”的算盘亦难以实现。浙江外服出国中心的移民专家胡轶峰表示,按照美国现有移民法,单买房并不足以帮助购房者获得美国绿卡等身份。
  海外房产类投资选择丰富
  尚普咨询海外投资分析师王雅静介绍,中国购房者最喜爱的投资置业国家有加拿大、澳大利亚、美国、新加坡、英国、德国。目前加拿大温哥华、英国伦敦、澳大利亚墨尔本等城市成为国人置业首选之地。
  2010年,加拿大温哥华的房地产价格上涨了12%,2012年又继续上涨3%。就物业增值而言,温哥华的投资回报率大约在10%的水平。2013年1月,伦敦住房价格涨幅创下自2008年以来同期新高,售价较2012年12月上涨3.6%,至平均每套48.1万英镑。而在英国,如果房产将来升值,中国投资者把房产出售获利,增值部分不用交税。
  东亚银行(中国)财富管理部总经理陈柏轩则指出,除了直接购置住宅,国人还有丰富的海外房产相关的投资品种可选。以美国为例,可以投资其股市、房地产信托投资基金(REITs)、交易所交易基金(ETF)乃至商场、写字楼等。
  其中,美国REITs目前发展最为成熟,其近一年投资回报率约在10%左右。陈柏轩还指出,在现阶段,普通国内投资者尚不能直接投资以上海(楼盘)外产品,但可通过银行、基金、券商等金融机构所发行的人民币保本或部分保本,以及QDII理财产品进行间接投资。
  陈柏轩认为,在风云变幻的市场面前,没有哪种投资品种可以称之为回报率最高的品种。由于投资者的人生阶段不同(譬如在职或退休)、抗风险能力强弱不同以及资产状况的差异,适合他的投资组合亦不同。
  投资移民海外购房如何选择?
  【建议】
  目前,海外购房投资人群为富豪和中产阶层,除了纯粹投资需求的海外购房,不少国内投资者也兼顾移民的需求。
  景鸿移民总裁关景鸿博士则表示,以移民为目标的海外投资,目前比较主流的几个目的地国家地区是美国、中国香港、葡萄牙、加拿大等。对于投资的项目,投资者相对考虑得更多的是能否达成移民条件,投资增值反而是次要目的。
  就几个主流移民目的地国家来看,美国尽管有一些对投资移民的负面信息,但50万美元的投资门槛,目前在主流移民国家中是最低的。“总体而言美国仍然是稳健的经济实体,只要谨慎的选择投资项目,通过有资质、有信誉的移民机构进行办理,还是相当值得推荐的。”关景鸿说。
  加拿大一直是中国公民移民首选的国家之一,过往是投资40万加币,现在是80万加币,但目前加拿大联邦和魁北克省的投资移民计划都处于暂停状态。
  香港投资门槛为1000万港元,但目前的政策不可用于购买房地产,只能购置金融资产。
  澳大利亚政府在去年11月24日推出了投资500万澳元的重大投资者签证类别。虽然不能直接投资房产,但申请人可以选择一些房产基金投资。
  “葡萄牙是欧洲大陆第一个推出稳定购房移民政策的国家、欧盟成员国。”关景鸿说,受经济危机影响,葡萄牙房产价格在2011年下跌了15%,但高档房和度假区房产仅下降了2%—3%,且2012年逐步出现回升趋势,正是非常好的投资时期。“目前移民葡萄牙的申请时间约在2-3个月,而且是比较少有的通过投资房产就直接获得身份的项目。”
  关景鸿认为,现在全世界的经济都处于量化宽松的大环境,现时的情况并不是一个很好的投资时机。
  【提醒】 澳洲买房位置偏远租金难收
  2010年年底,某大型国企的中层干部陈宏(化名),就因为一时冲动在澳大利亚买了一套房子不幸“被套”。
  2010年下半年的一天,陈宏带着家人逛街,遇到路边发放传单的人,随手接过来一看,是一则宣传到澳大利亚买房的广告。“投资澳洲房产,享受永久产权。”看到这样诱人的广告语,陈宏动心了。此后,他联系上这家推销澳大利亚房产的代理公司。在对方的游说下,陈宏真的决定出手。
  陈宏出手的动机主要是为了赚钱。他手中的购房合同显示,这套总价为160万元人民币的房产,是一套一室一厅的普通公寓,地理位置号称在墨尔本。但陈宏的儿子后来通过地图搜索,才发现这房子离墨尔本市区有超过60公里的距离。
 
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