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中国房地产市场的救赎

2010-05-04 16:32   来源:

  随着泡沫与非泡沫的尖锐冲突,中国的房地产市场来到了一个十字路口。在这样的关口,房地产行业面临着市场、政策和法律的救赎。

  各方在呐喊

  2010年1月10日,国务院发布通知,要求增加保障房和普通商品房有效供给,抑制投资投机性购房需求,被称为新“国十条”。

  国资委在3年3月宣布,除16家以房地产为主业的中央企业外,其他78户不以房地产为主业的中央企业加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,退出房地产业务。同月,新华社发表聚焦高房价的时事评论,中央电视台、《人民日报》、《光明日报》等中央新闻媒体连篇累牍炮轰高房价、高地价,追问中国房地产市场存在的问题。地方新闻媒体和财经评论员发表的楼市文章和言论更是不计其数。

  国土资源部发出关于“租价比”的主张:“租价比”既是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。在其发布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》中,认为过去5年来我国热点城市房地产价格增长过快。住房与城乡建设部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说,中国房产的平均寿命为30年,每年20亿平方米新建面积相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而只能持续25-30年。中国人民银行和银监会也纷纷发文,要求收紧房地产贷款融资,要求商业银行有权拒绝向炒楼者发放贷款。

  大多数房地产开发商却认为房价增长的日子还在后头,但经济学家和房地产专家中,约有一半人预测房地产的泡沫快要破裂,另外有一半人觉得中国房地产没有泡沫,房价还会大涨。来自政府、媒体、银行、开发商、购房者、学术界各式各样的声音,汇成了房地产市场热闹非凡的呐喊。

  泡沫何时破灭

  购房者买一个煎饼的功夫房价就涨了50万元,一个楼盘的房价一夜之间每平方米涨价4000元,这不是传说,而是2010年第一季度中国房地产市场有目共睹的事实。

  北京的房价与纽约一样高,上海的房价与东京处于同一水准,但纽约和东京的人均收入,是北京和上海的10倍。从房价收入比的角度讲,北京和上海的房价是纽约和东京的10倍。

  市场经济发达国家的购房者买到的房子,其土地下至地心上至宇宙,都是自己生生世世的永久私有财产,是神圣不可侵犯的。而中国的购房者如果购买到有产权的房子,意味着只买到了房子下面的国有土地使用权,住宅土地使用权的最长期限是70年,商业用房土地使用权的最长期限是50年;如果购买到集体土地上建造的“小产权房”,房价可以比国有土地上建造的“产权房”至少便宜50%,但“小产权房”的占有、使用、收益和处分的物权权利也只有“产权房”的半壁江山。更重要的是,“小产权房”的买卖是非法的,随时都有可能被收走。从土地性价比的角度看房价,中国的购房者比发达市场经济国家的购房者支付了更多的钱。

  据统计,上海、北京和深圳房屋的空置率已达到惊人的40%。国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说,6540万套房子空在那里没人居住,很多房子在炒家手上,既不出租也不自用只为等着涨价。在晚上看看一些小区楼房的灯光是否经常黑着,是眼见为实的空置率。统计开发商手中有多少没卖出去的房子来计算空置率,那是另外一回事。

  正常情况下,购房者的月收入应该能买到一平方米的房子。中国中产阶级的月收入能买到多大的房子?中产阶级正在失去做“房奴”的资格,高学历人才沦为“蜗居”的“蚁族”。在城市打工的农民,即使白给他们一套带电梯的商品房,绝大多数人都住不起,更不用说租房和买房了,因为他们交不起商品房高昂的物业费,负担不起取暖费。

  中国的房价,需要数学或计算机天才通过建立数学模型,才能较为准确的计算出来。中国的房价目前是否形成泡沫、有多大的泡沫,更是一道数学和经济学难题。按照房地产市场的历史规律,如果房地产市场能够达成房价形成泡沫的共识,市场主体共同行动就会避免泡沫破裂;如果房地产市场几乎所有的声音都说房价没有泡沫,泡沫就到了破裂的边缘。现在,各有一半左右的不同声音,是否说明房价泡沫未到破裂时?

  房地产救赎的途径

  是泡沫终会破裂的。房地产泡沫事关重大。房地产泡沫破裂的后果很严重,恐怕是最大的发展中国家的不可承受之重。

  不管中国是否形成房地产泡沫,起码应该预防房地产泡沫,实现房地产市场的救赎。

  首先,用科学发展观作指导,避免房地产业沦为实体经济的“吸血鬼”。最近几年,大多数实体企业都在从事房地产业务,而主业的核心竞争力却并没有走向世界。为避免房地产业沦为实体经济的“吸血鬼”,在产业结构调整中亟待用科学发展观作指导,平衡各行业经济效益和社会效益,实现国民经济和房地产业共同的可持续发展。

  第二,合理定位房地产业和建筑业。房地产其实是一个技术含量并不高但非常暴利的行业,在国民经济中被误冠以很大的话语权,顶着支柱产业的头衔。但实际上真正的支柱产业是建筑业。如果将建筑业定位于支柱产业,合理规范建筑业与房地产业的关系,“楼歪歪”、“楼脆脆”就会越来越少,中国房产的平均寿命至少可以延长到建筑业规定的50年。

  第三,提高国民收入,实施民富国强战略。房价是否有泡沫,不是绝对的,而是与购房者的收入相对应的。中国房地产市场发出的呐喊,既可以说房价太高了,也可以说民众的收入太低了,提高老百姓的收入是正道。

  第四,房地产业政策不应当与民争利。地方政府把房地产业当作筹集税费的工具,当作政绩工程的杠杆,“土地财政”就无法不与民争利。尤其是国有企业从国有银行贷款,买了“地王”,卖了高房价,资金以税费的形式又回到政府手里,把钱从左口袋放进右口袋,购房者得到的却是高价房。

  第五,中央政府在制订税收、利率和汇率等政策时,理应把房地产市场的现状和长远发展趋势,当作重要的考量因素。

  第六,改革土地制度,对土地制度重新立法。如果集体土地与国有土地能有一样的“身价”,既能防止房地产泡沫的形成,又能大幅度提高农民收入,填埋贫富分化的巨大鸿沟,消减城乡二元结构社会的痛楚。

  第七,房地产市场长治久安的前提是严刑峻法。免征住房消费税,既损害了法律的尊严,又不当照顾了房地产既得利益者。用不着新征物业税,如果严格执行已有的法律规定,每年征收1.2%的房产税,最高征收40%的土地增值税,谁还会热衷于炒房、炒地呢?

  第八,对房地产投资者实行风险教育。尽管中国660个城市总共有6540万套住宅空置,但“政府不会让房价下降”这样的传说却被人们当作真理,这是房地产投资风险教育的缺失所致。

  在中国房地产市场来到尖锐冲突的十字路口之际,仍然不乏救赎的途径。现在到了选择正确途径的时候,房地产的各个市场主体,都不会无动于衷。

 
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