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2月22日 国有房企应引领开发保障性住房

2010-02-22 15:09   来源:

最近,上自中央、下至各级地方政府对城市居民关于房价偏高、买不起房的呼声作出了积极回应。在开发保障性住房过程中,企业利益与社会利益之间出现矛盾,国有房地产企业理当顾全大局,摆正企业利益与社会责任之间的关系,带头扮演好开发保障性住房的领头羊角色。

最近,上自中央、下至各级地方政府对城市居民关于房价偏高、买不起房的呼声作出了积极回应。国土资源部下文重申住宅用地必须保证保障性住房用地。日前,上海市市长韩正在上海“两会”上作补充报告,提出今年上海保障性住房开工量要占到全市住房开工量的60%,开工面积要达到1200平方米。

保障性住房与医疗保障、养老保障等构成了完整的社会保障体系,是政局稳定、社会持续健康发展的重要基石。政府出台有关建立、完善保障性住房体系的政策,这对买不起房、租不起房的60%城市居民而言,无疑是如沐春风。现在关键是,要尽快将好事办好,将政策变为现实。如何尽快使大量保障性住房开工并交付使用,有许多工作要做,有许多问题要解决。土地、资金等都是必要资源条件。而其中,由谁来建设也是一个急需解决的问题。开发保障性住房的报酬率较低,远低于开发高端商品房,而且开发企业还要垫资建设。加上,这几年高房价高赢利将房地产开发商的胃口吊大了,因而往往对所谓的“蝇头小利”项目不屑一顾。诸如此类的原因,房地产开发商,尤其那些资质高、规模大、实力雄厚的房地产开发商,普遍对承接保障性住房的开发业务积极性不高、热情不足。

在开发保障性住房过程中,企业利益与社会利益之间出现矛盾,国有房地产企业理当顾全大局,摆正企业利益与社会责任之间的关系,带头扮演好开发保障性住房的领头羊角色。这是由国有房地产企业的所有制性质所赋予的基本职能所决定的。国有房地产企业为国家所有、全民所有,这就决定了国有房地产企业除了具有保值、增值功能以外,更具有对国民经济的控制、导向功能。在任何情况下,都必须积极履行这两项基本功能,把对国民经济的控制、导向功能的履行置于首位,它事关社会主义制度和国家的性质。落实在房地产领域,国有房地产企业的控制、导向功能主要表现在:带头贯彻党的房地产业发展方针,即繁荣和稳定房地产市场,满足社会日益增长的居住需要,尤其是满足中低收入居民的居住需要。而开发保障性住房正是集中地体现了落实党和政府房地产业发展的基本方针,体现了党的民生至上的执政理念,有利于纠正当前房价、地价过高,严重脱离社会承受力的情况,有利于繁荣和稳定房地产市场,促进社会安定和持续健康发展。

一般而言,国有房地产企业资质高、经济实力雄厚、技术力量强,其一举一动、一言一行,对其他所有制企业都有一定的导向、示范作用。前个时期,一些国有房地产企业争当“地王”所表现出来的那种不甘示弱、争当第一的精神和劲头,确有其可贵之处,如把它应用到开发保障性住房上,则一定会产生积极的作用,它能影响、引领其他所有制房地产企业尤其是中小房地产企业,推动保障性住房建设稳步向前。

当然,作为企业,国有房地产企业不能不讲利益,不能不讲保值、增值。但首先要讲履行对国民经济的控制和导向职能,要讲引领房地产行业健康发展的责任,并从中实现国资的保值、增值。这正是国有房地产企业与其他所有制企业不同之处。

构建、完善保障性住房体系,是政府义不容辞的神圣职责,需要政府制定科学的规划,合理分配、积极投入土地等稀缺资源,出台相应的配套政策。构建、完善保障性住房体系,也需要政府、企业、城镇居民的共同努力。为鼓励、支持国有房地产企业,包括其他所有制房地产企业从事开发保障性住房,提出以下建议:

第一,国资监管部门,即国资委应明确规定,将开发普通商品房,尤其是保障性住房列为国有房地产企业的主要产品发展方向;并将此条列入规范国有房地产企业经营和投资行为的必要措施;同时改革单纯的与利税挂钩的考核、激励机制,将开发普通商品房,尤其是保障性住房作为考核、激励的主要指标。

第二,制定合理的保障性住房造价。住房造价=建造成本+利润。为确保房地产开发企业必要的赢利,制定合理的保障性住房造价是关键。这里,首要的是科学核定建造成本和利润率。合理的节约成本归企业。这样,在造价既定的情况下,有利于企业在苦练内功上做文章,以降低建造成本,扩大赢利空间。

第三,肥瘦搭配、赢利性项目和公益性项目兼顾。应规定房地产开发企业凡开发赢利性项目必须承担相应的保障性住房的开发,使之利益均衡。资质越高,保障性住房的开发量相应越多,并作为土地招投标、核定企业资质和年检等的重要依据。

第四,信誉好、能力强的中小房地产企业是保障性住房开发不可忽视的重要力量,政府应从财税、融资等方面实施优惠政策,以资鼓励和支持。

第五,严格合同管理。合同的双方,政府和房地产企业都应严格遵守合同条款,信守承诺。房地产企业要保质保量,政府要积极提供必要的条件,按照合同条款兑现承诺。要避免当前一些地方出现的项目已经竣工而工程款支付滞后的现象。

 
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