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坚决地“活下去”

2018-10-12 09:38   来源:经济观察网

  乘着京津冀东风起飞的华夏幸福,如今将环京大本营的项目都拿出来与万科合作。今年以来,华夏幸福的合作礼包,又是股权,又是项目的,有点像2011年那会儿的绿城。

  其实万科在高喊“活下去”时,深高速公告万科将以29亿元收购联合置地30%的股权。

  有人要说万科了,你嚷嚷着活下去还吃别人的项目?

  我只能这么理解,活下去的意思,并不是变现退休,持续经营毕竟需要项目储备。好比减肥时也要摄入蛋白质,更不要说环京项目这种“高蛋白”。

  历史真是幽默。

  想当年,万科在环京尤其是廊坊拿地甚难,员工在拍地的路上还叫人给打了。如今四个项目只花了32亿元,一块地的钱而已。

  这次出货,万科实在是主角。

  在厦门,它把同行们吓坏了:风传因为降价促销,老业主成功向万科索到人均100万元的退款,后来万科否认了此事。房子买贵了去售楼处去闹,本来就没有多少依据,万科居然还会退巨款,难怪很多人将其与阴谋论——拖垮其他资金不够雄厚的对手——联系起来。

  由此可见,一句“活下去”,给市场造成了多大波澜。

  从资金面上看,不少企业确实都逐步开始面临一个青黄不接的时期,需要极其关注自身的现金流,眼下靠金融机构已不现实,最大的依靠是销售回款。

  从2017年3月一线全面封堵、到二三线城市抢人落户购房至今,已经整整18个月了。借助返乡置业和棚户区货币化改造的助推,开发商在三四线城市找到了纵深。

  但是,这种战略纵深只是胜在覆盖面广,人口净流出地绝大多数都是机会型市场,较难深耕。

  重要的是,国常会的信息显示,棚改货币化在进一步收紧:一方面坚持全年棚改任务不变,同时中央提出“两个严格”,一是严格把好棚户区改造范围和标准,二是严格评估财政承受能力,科学确定2019年棚改任务。实际上已经宣告那些无需去库存的城市,不再享有配套政策。

  对开发商而言,这种机会型市场与深耕型市场最大区别的是,在今后很长一段时间里,我可能再也不来了,所以降价出货起来毫不手软。

  由此看,那些大面积撒网的企业,例如恒大、碧桂园,甚万科、保利这类全国化公司,在机会型市场迅速清盘回款的决心丝毫无需怀疑。砸售楼处的重灾区就在此间。

  深耕型市场同样迎来一波供应高峰,原因在于,严格的限购和限价政策,已经让这些地方变成了企业的“深陷型市场”。

  并不是广为人知的是,一些城市目前已经悄然批出了路条。对那些战线不够长的企业,企业命脉都系于一地,只要价格上了成本线,大家都加紧出货。

  市场最怕蜂拥而至,都以回款为第一目标,谁降价最坚决,谁就容易跑出来。

  对一线及都市圈城市的购房者而言,目前可能算是一个可以考虑的时点。理由在于,开发商买地的钱和意愿都降到了冰点,供求关系可能迎来新的变化。

  据易居研究院的统计,前三季度40个典型城市的土地成交均价同比下跌31%。同时,9月土地成交溢价率创40个月来的新低,仅为15.2%。

 
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