在“三河、香河、大厂划归北京”的传说中“北三县”房价跌宕起伏,近期更是暴涨,区域限购也风声渐起。

　　有一种股票叫题材股,推动股价上扬的是各种真假难辩的消息。消息是真的,股价不一定维持;消息是假的,股价也未必会跌。

　　在楼市,有一群神似“题材股”的房子叫“北三县”的房子!在北京限购政策不松动的大环境下,它们在“三河、香河、大厂划归北京”的各种传说中,价格起伏跌宕。特别是近期这一片区房价几乎是暴涨的节奏,甚至弄得“限购”风声渐起,它们也瞬间成为全国的焦点。

　　其实,很多人不仅仅关注北三县的“限购”会否让京郊楼市重演2010年的那场“限购四处蔓延”的大戏,他们更关注的是,如果真限购,这是否真就暗示了,这三个县真有可能整体划入北京!?

　　燕郊房价一年翻一番!

　　京津冀三地常被称为“双黄蛋”,北京、天津是“蛋黄”,河北环绕于外是“蛋清”。“蛋清”与“蛋黄”的早日融合——推动京津冀一体化,是河北的长久期待。

　　摊开地图,很容易发现廊坊处在京津冀交汇的中心,而廊坊有一块“飞地”盘踞京津之间,能天然汲取“双蛋黄”的精华。这块飞地就是廊坊市的三河、香河、大厂(回族自治县),也被称为廊坊“北三县”。

　　“北三县”中,有个地方被戏称为“不是北京的北京”、“北京的编外县”,那就是河北燕郊。

　　“过了河就是燕郊了。”疾驶的跨省公交930路穿过潮白河大桥时,经常有人指着河东岸鳞次栉比的大盘向身边的人介绍。

　　兴达广场小区站是进入燕郊的首站,无论春夏秋冬,这里都聚集着很多发小广告的带看人。“哥(姐),看房吗?”成为高频语句。

　　北京限购后,外溢的刚需人群成为这里的购房主力,使得几年间,燕郊房价多次大起大落。

　　中原地产统计燕郊的历史价格数据显示,2009年初,燕郊的房价基本在3000-4000元/平,2009年底的燕郊房价已经到每平米6000-7000元;

　　2010年5月随着北京房价飞涨,燕郊天洋城卖出过13000元/平的价格;2010年9月河北出台“限制外地人买房贷款”的政策,燕郊房价跌回“8000时代”;2010年11月在“环首都”概念及燕郊地铁的传言下,燕郊房价重回9000元/平,随即又下跌;

　　2011年上半年,燕郊房价基本维持在7000-8000元/平,且匀速上涨。下半年,随着北京通州房价跳水,燕郊一手房单价也回落到7000元/平,部分项目均价直降3千至5500元/平;

　　2013年燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元/平;

　　2014年则受全国市场降温的影响,价格再次下调到8000元/平;

　　2015年,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,部分项目售价已经超过2万/平、部分房源价格甚至超过2.5万/平,均价也高达1.6万/平,同比涨幅超过100%!2015年报价10600元/平的悦榕湾,目前价格就已经超过了2万/平。

　　“整体看,过去一年,可以说这一带的市场涨幅超过了深圳。”中原地产首席分析师张大伟就说,燕郊即使已经到了2万,在恐慌下,特别是因为通州无房可买的影响下,房价“奔三”的可能性也存在。这也预示着出台一些政策的确有必要。

　　“廊九条”无细则

　　说到“政策”,4月2日廊坊市就正式发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,俗称“廊九条”,其中“非本地户籍家庭只能购买一套住房,且首付比例不低于30%”,引起购房者关注。

　　但随后,有媒体曝出,廊坊市房管局一位参与起草“廊九条”的人士表示,目前出台的仅仅是指导性意见,“具体如何实施,各个地方根据自身情况会再出台细则。”

　　亦有传闻称“开发商被约谈”、“燕郊近期可能会率先出台区域限购执行细则”…但这些传闻也都未得到官方的证实。

　　但新政细则未定,楼市却已先行。4月11日上午,即便是周一,在燕郊南部一项目的售楼处,也有三三两两的购房人在看房。

　　该楼盘的置业顾问告诉邦爷,“廊九条”的执行时间暂未落地,目前还在排号中,开发商也在抢收,预计4月中旬到下旬之间开盘。

　　据上述置业顾问介绍,该楼盘的下期预计开盘价在23000—27000元/平之间,已比去年同期价格翻番。

　　“‘北京城市副中心’与‘市政府东迁’的消息,让通州房价急涨。8月份,通州区加码‘限购令’,而燕郊是距离通州最近的不限购区域,这些意向通州买房的置业者开始瞄准燕郊。平谷线批复后,在燕郊设站,更是对房价起到了支撑作用。通常来说,燕郊房价是通州一半,如果北京、河北共管北三县的话,燕郊房价是通州的60%-70%,销量应该不成问题。北京市政府的东迁,会有40万人疏解到这个区域,预计通州两三年后或达到7万/平米,按此估算,燕郊以后或涨到4万/平。”

　　这是燕郊一线售楼顾问给出的判断。但这些判断,都必须基于政策细则的落定,那细则何时落?

　　邦爷为此致电了廊坊市住房保障和房产管理局,相关工作人员表示,“廊九条”具体落地的细则和时间仍然待定,但“暂停网签”或是各区域的执行措施,廊坊市 区内并没暂停网签。

　　拿不到北京户口,却有机会享受帝都资源

　　燕郊楼市的火爆,自然吸引了开发企业的关注。

　　当地的楼市,也因为各种真假消息,支撑着价格和成交量,但这存在大起大落的风险。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲就认为,燕郊的城市定位已经发生改变,未来是有前途的。随着北京房价高起,燕郊距离CBD、通州副中心这些近京区域,人口从6万增长到了超60万,这一片区已经进入了快车道。而且,目前燕郊有望人口容量继续扩大,在国外人口超过100万就是大城市了,所以目前燕郊已经算做一个城市了,城市功能也在发生改变,特别是轨道开通,和北京连成一体之后。但是燕郊基础设施并没有按照大城市来规划,目前土地也基本被瓜分了,现在开发商拿地或只能去香河或者三河,这对城市发展而言又是不利因素。

　　对于燕郊,首都经济贸易大学赵秀池则表示,燕郊隶属三河,三河、大厂、香河通称“北三县”,在“京津冀协同发展示范区”,其在《廊坊市北三县统筹发展规划(2013—2030)》、《燕郊新城空间发展战略规划》中,未来规划“北三县”将会打造成“京津冀协同发展示范区、河北绿色经济先行区、河北省新型城镇化配套改革试验区”。

　　赵秀池说,燕郊规划会随着京津冀协同发展纲要进行调整。一些产业,包括教育、医疗也有可能向燕郊疏解。土地利用也会考虑北京的需求。但北三县的户籍不会划归北京。

　　“北三县本身处于天津和北京的夹缝地带,原来就是房价的洼地。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示,燕郊的房价往上涨,是一种必然的趋势。燕郊是北京的一个卫星城,以天安门为原点,燕郊距离北京中心区,比北京的远郊还要近。房价和同距离区域相差不大,也是一种趋势。廊坊提出限购,更是显示了地方政府的价值取向。

　　牛凤瑞表示,燕郊的空间容量有限,土地的后续储备不多,房地产开发必然向周边扩展。作为北京的卫星城,燕郊一直以“睡城”存在的,其实这也算一种功能服务。但睡城只是一个阶段的产物,下一步应是人居中心。产业在城市之间的分工,时刻都在变化。而燕郊交通改善后,住房的使用价值也会相应提高。

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