首页 经济要闻 政策法规 经济数据 功能区域 热点专题 影像北京
  当前位置:首页 > 热点专题 > 楼市新政 > 分析评论
潘石屹:限购是休克疗法 开发商没有话语权

2011-12-14 13:20   来源:

  近日,soho中国董事长潘石屹做客FT中文网,就限购令政策及开放商心态等作出相关剖析。潘石屹指出,看似已初见效果的限购令,其实更像政府开出的“休克疗法”,是为高房价打了一剂麻药。但潘石屹表示,这种麻药不能天天打。

  就当前的房地产市场现状,潘石屹表示,是在处于一种紧缩状态中。但好在开放商的心态已好过2009年的时候,尽管觉得2012会是最困难的一年,但大多可以通过降价策略应对。

  同时,潘石屹又指出,当前市场存在“三股力量”,即房价高、地价高、老百姓的收入水平没上去。这三股力量撕裂着市场,而且裂口已越来越大。但潘石屹也表示,即便政府不采取措施控制房价,遏制裂口,市场也会自动调控。

  因而,潘石屹表示,尽管限购政策对于控制房价有所效果,但这无疑是一种休克疗法,不可以长久使用。

  此外,作为房产商,潘石屹认为,开放商话语权严重缺失,与政府就市场和政策交流、沟通的机会太少。

  以下是潘石屹观点摘录。

  潘石屹:

  房产市场在紧缩

  看看最近一两个星期开发商的表态,都觉得2012年是最困难的一年,他们都在采用降价的策略。这就是说大家的看法都是比较一致的(即房地产市场处于一种紧缩状态)。

  (今年即将来临的房地产“严冬”和三年前的那次“严冬”)最关键的是在市场上面,开发商、地方政府,就是指的有出让土地权的地方政府,他们的心态不一样。

  现在是2011年,咱们回到2007年看。2007年的时候所有的开发商都很激进,都觉得公司未来的发展,利润的增长、销售额的增长、业绩的增长都将是翻番的增长,每一个开发商的野心都非常大。突然一下碰到了2008年的危机,这个时候开发商从资金到心态各个方面都没有准备好。

  实际上,应该是通过2008年底、2009年这次危机,给开发商一个警醒,让中国的开发商和地方政府能有一个很冷静的思考,因为这个时候想的有点太大,太不着边际。但是突然碰到2008年这样一个寒冬影响,到了2009年大规模救市,银根也放开了。这就是说,本来应该是发生在三年前的调整,没有发生。

  放开之后成了一个什么局面了?咱们先看2009年,一年的销售额突破3万亿,当时不得了。中国超过1万亿的行业不多,一手商品房的成交量超过3万亿,非常大的数字。紧接着到了2010年。2010年全中国商品房销售额超过了5万亿,确切的数字是5.25万亿。所以说,本来开发商在2009年春应该受到打击的,结果不但没有受到打击,反而出现一个巨额的增长。

  到了2011年上半年,这个市场上面,你从各个指标来看都不正常。一些城市里房地产带来的税收和土地出让金超过财政的50%。哪有一个行业会占到财政收入的50%呢?只有在一个不太正常的情况下,房地产这个行业才能占这样大的比重。

  “三股力量”撕裂了市场

  房价高、地价高、老百姓的收入水平没上去。所以这个市场就存在这样三个力量,它们不是一个聚合的力量。市场聚合之后才是健康的市场。但在过去的两年时间,这三股力量严重把这个市场撕开了,而且撕开的裂口越来越大。

  我觉得(当前的房价)你不通过政策去调控,市场也会调控的,就是要看你这个政策能不能顺应市场让它去调控。调控是什么?不是说要让多少开发商要死,而是一定要让这三个分开的力量慢慢聚合起来。

  现在,开发商的这种理性、警觉性、对危机和风险的认识跟三年前完全不一样了。

  要从今年的情况来看,有好多开发商的日子很好过,前年销售了3万亿,去年销售了5万亿,加起来8万多亿,款陆陆续续收回来了。今年2011年的销售状况,有好多上市的开发公司今年的业绩已经完成了。就在这种情况下,你看这些大的房地产公司纷纷在表态,要做好过冬的准备,要做好价格的调整。这实际上就是一个很理性的力量,就是让这个裂开的口子,三股力量撕裂的口子,让它慢慢的愈合。

  从整个行业来看,不要从一两家公司来看。一两家公司可能现金流的问题、资金的问题,可是从整个行业的情况来看,2011年底比2008年底的情况好多了。政府再银根紧缩、银行再银根紧缩,2011年开发商拥有资金的量要比2008年好多了。

  我们资金上没有压力,因为我们觉得这种调整一定会发生的。你怎么能够面对市场的调整,最重要的就是你的财务指标,就是现金量要大、负债率要低,才能度过这个危机,而不要一味的追求规模。

  SOHO中国是什么样的姿势呢?是这样的姿势(做握紧拳头收缩胳膊的姿势),这样拳头打出去才有力。如果你的规模做的非常大,已经把这个拳头伸直了,它就没有力量了,再也打不出去了。

  其实(市场上的)这三股力量就是:地方政府,也就是销售土地的一方;开发商,销售房子的一方;以及购买者。其实最没有发言权的是购房人。购房人怎么“愈合”?要“愈合”就要看工资能不能提高。工资提高了,他的购买力跟房价之间的差距就会越来越小。所以购房者的力量是非常被动的,只有靠前面两股力量,朝着第三股力量去靠近。

  限购令是政府调控的“休克疗法”

  我们生在中国,处在中国这样一个变动的环境中,经济在高速增长,市场经济还不够完全,政府的管理能力、管理的经验也在慢慢提高,可能在这个过程中开发商会犯错误,政府也会犯错误,我们处在这个环境中就想办法一步一步相互之间提醒,相互之间磋商,不要埋怨,我觉得埋怨都是特别负面的。

  像前些年的调控,强调开发商不能囤积土地,强调银根要紧,这些调控都是可以理解的。只是今年的限购政策有点突然。

  我们毕竟是朝着进步的方向(市场经济)去发展,怎么会出现限购呢?他们跟我说的时候,我说是不是谣传啊?我都不敢相信。最后出台了这个政策,我想想也能够接受。因为2011年房价已经非常高,地价、房价和购买力之间的差距已经非常大了,政府这时想做一件事情,就是要建大量保障性住房 ——既然我压不住房价压,我就在市场上大幅提高中低档房子的供应量。大幅度提高的话,自然价格就下来了。

  可是(房价)调整的过程就跟人一样,得病了,要动一个大的手术。政府决定有3600万套保障性住房,在未来三年内要建完,这一定会把好多资金、土地转移到保障性住房里面去,而普通商品房的用地、开工量就会大幅度降下来,商品房的供应量就会降下来。在需求量还没有得到保障性住房满足的情况下,价格可能会发生暴涨。就跟人在动手术的时候需要打麻药是一样的,政府动手术的时候就是休克疗法,就是我直接限购了。

  我能够理解政府的限购政策,我理解这是一个休克疗法,是给动手术的病人打的一剂麻药。但是这个麻药不能天天打。饭可以天天吃,麻药你天天打,这个人就不行了。

  中国的房地产市场,从1997年取消福利分房开始,到现在有十四、五年的时间,大部分的时间是在调控中度过的。一会是121文件,一会儿是国八条、国六条、国四条、国十条,反正就是这样重复着来。

  你说我们要把心态调整好,要适应这种政策变化,我觉得这是一方面。更重要的是作为开发商,你最本质的工作是什么。

  这几年时间,尤其这四、五年时间里,开发商把所有的注意力集中在两件事情上。第一件事情就是学习政策——又会出台什么政策?昨天晚上我见到几个央企的开发商,他们不光学习政策,还学习领导讲话——在什么地方又讲什么话,把所有的注意力和精力都放在政策方面。另外一个注意力放在土地上,就是我能不能取得土地。一个是通过市场的方式取得土地,另一个是看看能不能打着招牌挂着幌子,在背后做点事情把土地取得了。

  我觉得这两件事情都不是开发商的本质工作。开发商的本质工作、你对社会的贡献,是你能不能做出这个时代最好的产品。而现在投在规划、设计、建设产品上的精力,远远不如对政策、领导人讲话、怎样取得一块土地更关注。这个时候是舍本逐末,丢掉了最本质的东西。

  如果我们的政策比较平稳一点,我们的土地市场更公平一些,让开发商把80%、90%的精力放在如何建好房子上去,我觉得这个行业才能进步。

  开发商没有话语权

  开发商没有什么话语权,尤其在过去三年多时间。据我了解,当然大的央企的不说,在这三年多的时间,没有任何一个部长级以上的领导把开发商请过去,听听他们的意见,或者是跟官员有一个对话,哪怕吵一个架也行——吵架的过程中,大领导就明白了。在我了解,反正没找过我。

  (我)就是希望有一个(与政府)沟通对话的方式。哪怕我们说的错,也有一个表达的方式;别人对,我们也有一个交流的方式。而这三年时间里,没有任何一个部长以上的领导在正规场合上——在一个会议上面或者在一个论坛上面——听听我们的意见,没有。

  我觉得这个社会还是要交流,各种各样的交流。不是说我写微博的时候想着是给领导看的,因为跟领导交流的语言风格是不一样的。我写微博的时候更多的是考虑到自己的粉丝,全国各地的几百万粉丝,他们的反应是什么。方式跟沟通信息的内容上,还不是特别一样的。

 
推荐 | 关闭 | 收藏 | 打印
最新发布
一周热点新闻
首 页  |  经济要闻   |  政策法规   |  经济数据   |  功能区域   |  热点专题   |  影像北京
京ICP备08003934号
北京市经济信息中心 - 网站声明