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11月4日 高价地块连出 天津土地市场火热

2013-11-03 17:05   来源:新金融观察报

  11月1日,融创、天房联手以2.5万元/平方米的单价拿下手表厂地块,再度打破天津土地市场单价纪录。包括融创、天房此前竞得的天拖地块,9月份以来天津土地市场总价、单价纪录相继被打破。再加上此前的兰峰道地块、解放南路地块、海河东路轧五地块、育梁道地块等,天津土地市场在供求两端持续爆发。

  绝版低密度地块

  11月1日,天津手表厂原址地块在5家房企的竞争中展开拍卖。值得一提的是,这块占地面积60087.9万平方米的地块,建筑面积只能小于60600平方米,是一块容积率1.0-1.01之间的低密度地块。这幅市区绝版低密度地块的起拍楼面地价就达到19010元/平方米,已经很接近一个多月前天房在育梁道地块创下的22953元/平方米的天津楼面地价纪录。业内在拍卖前就纷纷预测这块诞生了海鸥表的老厂房地块,将创造天津新的楼面地价纪录。

  拍卖当天,万科、融侨、华润、鲁能、融创-天房联合体5家房企参与地块竞买。经过38轮的竞拍,融创和天房的联合公司天津融创泓润置业有限公司以溢价32%、总价15.2亿元竞得手表厂地块,楼面地价达到25083元/平方米,果然打破天津楼面地价纪录。业内人士表示,手表厂的低密度容积率、历史与文化积淀较浓厚、南开中心区位,都与融创强调的开发高端住宅领域吻合。

  值得一提的是,至今为止打破天津土地市场总价纪录103.2亿元的天拖地块,其拿地者也是融创和天房联合体。接连拿下地王地块,融创的魄力可见一斑。而其在9月4日曾在北京以楼面地价7.31万元/平方米的价格拿下农展馆地块,更是创下迄今为止的全国土地楼面地价纪录。

  高价地块连出

  进入9月份以来,天津土地市场迎来一轮又一轮成交高峰,河西、河东、津南等板块接连出现热门地块高溢价成交的案例。

  9月2日,出让土地面积20985.4平方米的育梁道地块,被天房子公司以总价10.65亿元、楼面价22900元/平方米竞得,溢价率高达163%,一度创下天津土地市场楼面地价纪录。9月11日,招商地产[微博]以26.5亿元拍得海河东路轧五地块,14576元/平方米的单价,打破该区域地价纪录。9月26日,金侨投资控股集团下属公司以19.05亿元竞得天津河西解放南路东侧地块,溢价率64.65%,折合楼面价约14359元/平方米。10月25日,天津融科投资有限公司以14亿元总价拍得河东区兰峰道住宅项目用地,溢价率达32%,住宅部分折合楼面地价11535.9元/平方米。10月31日,首创地产以10.65亿元拿下津南区辛庄镇住宅用地,住宅部分楼面地价5209元/平方米,溢价118%。

  多家房企争夺,高溢价率频现,天津土地市场的“金九银十”也成色十足。来自天津土地交易中心的数据显示,刚刚过去的9、10两个月间,天津共出让各类土地123宗,出让土地面积720.9万平方米,累计交易金额达298.1亿 元,同比上涨287%。

  “天津楼市在‘金九银十’销售稳步提升,为房企拿地提供信心,在津增加土地储备意愿高涨,而市区和近郊连续推出热门地块,也是造成本轮成交高峰的重要原因。”业内人士表示。

  南开区域发力

  从近期土地出让区域来看,南开区域无疑成为最为“风光”的板块。无论是去年成交的中海八里台地块、鲁能天塔道地块,还是今年新增的育梁道地块、天拖地块和手表厂地块,南开区域连续占得近两年的天津总价、单价地王。而这些地块也将在近一两年内为天津市区提供源源不断的标杆性项目。

  大品牌开发商、高端住宅和商业规划、区域内浓厚的人文积淀,都为这些项目提供了很大的想象空间。以这些地块为中心,在“抱团”效应之下,一个新的商业、居住中心逐渐崛起。而连续出现的高价地块,已经使得周边二手房价格首先应声而涨。“目前周边二手房的价格在1.8-1.9万元/平方米左右,不过近两个月的地王项目,正在推高房主的心理预期,房价上涨一两千元/平方米的情况特别多。”一位链家地产[微博]中介人员对新金融记者表示。

  而在享受“抱团”优势和区域定位提升的好处的同时,在南开区域拿地的房企,将在近一两年内不可避免地面临互相之间的激烈竞争。“都走高端定位、都讲人文故事,同质化竞争将比较严重,而高端住宅的受众群体毕竟是有限的。”上述业内人士表示。

  而另一方面,不断创下新高的地价,也将对项目后期的运营提出挑战。从以往情况来看,地王往往都是市场关注的焦点,其价格变化时刻牵动着市场神经,一旦出现销售不畅或者政策变动较大的情况,将首先受到冲击。在北京、上海都曾出现并不成功的地王项目,而在天津的地王项目如何避免“地王陷阱”,需要这些房企下更多的功夫。

 
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