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7月14日 太原:上半年省城楼市 商铺旺销住宅遇冷

2011-07-14 10:05   来源:

  从去年4月开始的楼市调控,今年上半年逐渐显示出威力,即使在5月的传统黄金销售期,省城各大售楼处依然难见往年门庭若市、人头攒动的景象。众多购房者发现,曾经心仪的楼盘眼下在售的房源挑选余地极其有限,但继续上涨的楼价却让购房者有些按捺不住。

  住宅成交面积下降,不受限购影响的商业项目、写字楼交易量看涨,省城楼市上半年走势全在年初意料之中。在政府、开发商与购房者三方势力的博弈与角力中省城楼市进入下半年,摆在开发商面前的似乎只剩下两条路:要么转舵“以价换量”,要么继续“坚守观望”。

  而本打算在太原楼市分一杯热羹,准备在下半年开盘入市的万科·紫台、万科·金域国际、绿地半山国际花园·诺丁山、富力欣中·爱丁堡、首开·国风上观、恒大·山水城等多个规模超大的楼盘,能否保持品牌房企一贯的自信高贵,逆市旺销?全城拭目以待——

  A 住宅交易价涨量跌

  2011年上半年结束,省城商品住宅的成交均价,并没有让购房人感受到满意的降价。但成交量的下滑及开发商捉襟见肘的资金,却令购房者对降价有了更强的预期。

  市场表现:

  均价涨声依旧

  7月1日,中国指数研究院发布“2011年上半年太原商品住宅销售排行榜”。数据显示:今年上半年省城销售额排名前10的项目销售累计达51.39亿元,比去年同期增加了5.15亿元,但是销售排名前10的项目累计销售面积为69.35万平方米,比去年下降了10万平方米;前10项目的销售套数为6099套,比去年下降了近800套。销售总额在上升,销售面积和销售套数在下降说明省城的商品住宅均价在上升。

  7月11日,中房信息集团公布了6月省城太原的楼市月报。从月报上记者看到,去年上半年,省城商品住宅各月成交均价最低价为5490元/平方米,最高价是5805元/平方米,而今年上半年,省城商品住宅各月成交均价最低为5788元/平方米,最高价已达7756元/平方米。

  名盘推盘放缓

  今年2月19日,省城楼市的限购令出台,抬高了购房人门槛。省城户籍家庭已购一房或无房户可购一套住房,非太原户籍家庭,提供1年纳税以及社保证明的可购房一套。中房信息集团的李峰总经理称,这样的政策圈定了有资格、有意愿、有能力购房者的范围。而相当一部分有购房能力的炒房一族,或者地市新贵被挡在了省城楼市之外,这使得省城主要在售楼盘的成交量开始下滑。

  “我们前三期房源已经卖完,新房源多会儿上市还不太清楚。”7月10日,记者来到省城南站片区多家楼盘走访时发现,上半年的新房供应套数不足去年销售的五分之一。一位项目销售的代理人告诉记者,本来准备今年上半年开盘推盘的多家楼盘,开盘推盘日期一推再推。尤其是地处长风东街、长风商务区、南站片区等规划前景不错的楼盘,它们在等待着更好的时机推盘。

  住在龙城、太原搜房网等专业网站上的省城各大名盘动态信息显示,恒大、富力旗下的4个大体量社区,去年平均两个月就有一栋新楼入市开盘,上市新房源达2500套。今年上半年,这4个项目累计入市的房源却不到5栋,新房源仅千余套。

  太原市民李英自去年调控后就把目光锁定在省城长风商务区板块,“去年看不到区域的规划前景,而且想着调控后楼价能降一降。现在看来,楼价不但没有降,绿地长风世纪城、万国城MOMA、富力现代广场的等项目基本在销售尾房。”李英无奈地说。

  下半年预测

  住宅价跌难现 成交量依旧不乐观

  中房信息集团太原机构负责人李峰表示,在限购令的影响下,开发商放缓推盘节奏,从而减少市场放量。导致在传统旺季来临时,市场成交量并没有较大幅度的增长。

  下半年,省城楼市将有多个大体量项目开盘,市场供应量大幅增加,但限购令影响还会继续发威。不排除住宅会出现供应量上升,成交量下跌的状况。正在积极筹备开盘的多个项目,前期投入的土地和融资成本已非常高,再加上建安、人力成本的增加,省城住宅价格下降的状况难现。

  与此同时,除太原之外的地市因不在限购范围内,有大批房企进入。今年下半年,部分地市楼市将会快速发展。

  B 商铺、写字楼交易缓步走热

  相比交易量逐渐冷清的住宅市场,省城的商业、写字楼的交易处于缓慢上升通道,不过前两年开发商投入的规划、开发少,致使省城的商业、写字楼产品在今年处于供小于求的局面。

  市场表现:

  商业地产、办公用房交易量翻番

  从去年楼市调控出台之后,省城商铺、写字楼交易一改往年的平静,开始走热。限购出台后,投资客四处寻商铺的景况时有发生。

  中房信息集团太原机构公布的数字显示,2010年上半年省城商品房成交面积为130.53万平方米,除去住宅成交面积,商业地产、办公用房的成交面积为15.85万平方米。今年上半年,省城商品房成交面积为159.44万平方米,商业地产、办公用房的成交面积达到41.64万平方米,是去年的2.6倍。

  与此同时,商业地产价格在涨。从去年下半年至今,省城商业地产每平方米的月均价在8900元至14100元间波动。而在2009年至2010年6月,省城商业地产每平方米的月均价在7900元至14000元间波动。

  从数据上看,省城今年上半年的办公用房价格在下降,但业内人士分析称,去年省城在售的办公用房全部在配套齐全、商业繁华的迎泽区内,而今年上半年交易的办公用房基本在楼市正在起步的城郊地带。

  供应有限 业主难选心仪商铺

  家住省城迎泽桥西的市民张芳女士,有过两次购买商铺的经历,这当中一次以失败告终,另一次还在等待商圈的预热。张女士称,自己还想再买套商铺,但是转遍太原却找不到一处适合中小投资者的商铺。

  张女士首次投资商铺是返还年租金的场铺,时至今日,这个地处下元商圈的商贸广场营业仍不见明显起色,每年返还业主租金的事情总是一拖再拖。因为场铺受制于人,张女士第二次投资的商铺是临街店铺,但是这个地处朝阳服装批发市场的店铺仍在等待购物中心的成熟、转热。“有产权,让投资人放心投资的商铺非常少。”张女士称,她的第二套临街商铺投资约200万元,按眼下的租金回报来看,需要20年收回投资。

  而省城今年市面上在售的商铺单价已达到15000元/平方米,部分地段较好的商铺价格达到了3万元/平方米。记者推算,相当一部分闹市区商铺的回报期达到30年,远高于商铺投资合理回报期10年。

  中房信息集团公布的省城上半年月报显示,6月省城全市商业地产成交面积为99套,5月是207套,4月为416套。成交面积和成交套数虽然比去年上半年有所增长,但与巨大的需求相比,商铺的供应明显不足。数位省城房产经纪公司的负责人称,住宅总价低销售快投入少,这也是开发商不愿开发商业地产的原因。

  下半年预测

  优质商铺仍然短缺

  山西帝宇恒天房产公司的李明铎称,从今年上半年来看,省城商业、办公用房出现上升的状况,是因为住宅市场不活跃。而下半年,这种状况不会发生根本改变,因为2009年、2010年省城出让的商业地块有限。

  目前,多数开发商开发的商铺都是底商加住宅形式的,这决定了其不是一个专注商业运作的地产项目,业主购买此类项目的投入和产出都低。省城优质商铺短缺的状况还会继续一段时间,即将开盘开业的茂业项目、万达广场等或许会给省城商业地产带来一屡新风。

  数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司

  招拍挂次数少了

  土地交易面积同比缩水三成

  近年来太原楼市的活跃促成其土地价格连年快速上涨,2010年,太原累计完成国土资源收益102亿元,远超2009年58.6亿元的国土收益,而这样令人欣喜的国土收益却引来有关部门对太原楼市和土地市场的关注。

  据知情人士透露,为配合楼市调控,不拍出高地价,今年上半年省城太原大大减少了土地招拍挂的次数,而成交面积也比去年同期减少了三成以上。

  市场表现:成交量向下

  中房信息集团太原机构公布的数字显示,今年上半年省城土地成交面积为120.29万平方米,比去年上半年164.6万平方米的土地成交面积,减少了44.6万平方米,缩水比例达三成以上。但是省城的土地价格并没有出现大幅上扬,业界人士分析称,这是因为今年出让的地块更加偏远,鲜有长风街、龙城大街等热点区域的地块出让。

  业内人士张先生称,省城今年上半年的供地主流趋于郊区化,没有良好规划前景,同时需要开发商自行解决一部分拆迁问题,开发商的拿地热情自然下降。“另外,开发商通过各种途径进行的融资,平均支付的年利率达到11%至20%。这意味买地投入1个亿,如果搁置不动工,每年所支付的利息高达1100万元至2000万元,这样沉重的拿地负担,开发商不敢轻易承受。”张先生称。

  与此同时,上半年的商业地块比例在增加,成功出让的13块土地中有4块地为纯商业用地,累计面积为60余亩;商住两用地有2块,累计面积为319余亩;工业用地有3块,达870余亩;纯住宅用地有4块,累计为95亩。

  地价仍居高位

  6月21日,在上半年将结束的时候,省城正式挂牌出让了今年上半年面积最大的一块住宅用地,这一地块占地面积达285亩,土地出让金达1.25亿元。记者粗略计算了一下,这一位于太原武宿国际机场西南端、太原农牧场附近的地块,平均每亩地价高达44万元,此地块楼面地价接近700元/平方米。若放在5年前,这样的价格完全可以在城北胜利街、城东长风东街枣园片区拿地。

  7月10日,省城长风桥东某房地产开发企业负责人告诉记者,太原杨家堡、大马村附近的城中村地带,土地出让金加上各类拆迁补偿费用,每亩的土地成本已超过800万元,“这个价格还在继续涨,开发商不做高利润的商业地产、写字楼,或高端住宅,就很难收回成本。”

  这位不愿透露姓名的开发商声称,太原中心城市的土地市场和楼市有些像,供应量在收紧,但需求量庞大,供应越少价格越高。今年上半年,省城中心城区土地的平均地价在每亩200万元至400万元之间,热点区域达到600万元以上,而远离城区的地块在向每亩百万元迈进,“按住宅容积率为3计算,省城商品住宅的楼面地价平均水平为1000元/平方米,加上2000元/平方米的建安成本,及开发企业的融资、营销、税费、公关等成本,售价低于5000元/平方米的商品房,开发商极易赔本。”

  下半年预测

  中房信息集团太原机构负责人李峰称,下半年随着大量优质项目的推出,房企的拿地热情或会抬高。根据楼市与地市的现状来看,商业、写字楼、旅游地产等地块将会继续升温。

  热点片区:或待转热或沉寂

  随着调控的深入,省城楼市的各个热点区域也在发生微妙的变化。已经预热了一年之久的长风东山片区,五大上市房企正在积极备战开盘事宜;去年曾因星河湾大热的龙城大街楼市,今年惟有首开·国风上观劲炒区域优势;再看南站片区,有代表性的三四个项目均放缓了营销步伐,期待明年南站投入使用后,区域价值集体飙升;而一贯以地段优势促成销售的城中心楼盘,供应量减少,楼市沉寂。

  长风东山集体备战下半年

  长风东山片区驻扎了五大上市房企的高端项目。从今年4月开始,以万科为代表的万科·紫台项目开始大规模进行品牌宣传。

  7月4日,记者探访长风东山片区时看到,万科、绿地、盛高、复地、恒大的项目建设按部就班。其中,盛高东峰新区的别墅项目、绿地半山国际花园·诺丁山、恒大·山水城地上建筑主体已基本成形,小区开始进行绿化和道路工程施工;复地、万科正在进行工地平整和地基开工。

  与工程进度相比,各企业的营销是如火如荼,万科、复地、绿地已在城南小店区的主干道路口、高速路收费站及公路上竖起了大型品牌广告牌。与本土企业的广告内容相比,上市公司更注重企业品牌形象的树立,楼价、地段、户型等内容鲜在广告中看到或听到。

  国内五家上市房企集体热推长风东山片区的景况,给众多中小开发商带来销售契机。以复地地块东南面的某项目为例,受名盘影响,这个建筑总面积达20余万平方米的项目,以6000元/平方米的价格在省城各大事业单位进行内部认购和团购,半年内千余套房子不费吹灰之力就已定完。而同在此区域的十余家本土企业,无论有无房源,都在进行项目展示,等待下半年长风东山的一次华丽突围。

  龙城新区 首开独闯天下

  与长风东山众多楼盘集体热市的情形相比,地处龙城大街南端、山西大医院对面的首开地产显得形单影只。

  首开西侧的太原星河湾,在2010年已把龙城大街诸多耀眼的光芒掠尽,东南侧恒大绿洲在售房源稀缺。抢地布局于龙城大街南北两侧的国瑞、千禧、澳林百合等多家知名房企因为限购影响,今年集体低调看市场。各类营销活动的力度、频次较长风东山片区逊色不少。

  7月6日,某房产网站的踩盘员小张告诉记者,龙城大街各家楼盘今年的价格每平方米比去年同期上涨了千元左右,“但相当一部分楼盘的预售证件还不全,不敢公开叫卖。”小张称,这个区域眼下只有首开·国风上观货新量足,自然成为区域楼盘的代表。“首开预计开盘价可能会达到12000元/平方米,虽然仅是星河湾在售价格的三分之一,但有限购影响,首开要想得到好的业绩,付出的艰辛会更多。”业界人士吴先生称。

  7月10日晚8时,省城9成以上的售楼处已经关门歇业,在长风街刚刚开放不久的首开·国风上观售楼处却仍然灯光璀璨,大门敞开,接待前来看房的市民。置业顾问称,部分顾客已有多套房子,无法再买首开的房子,售楼处和顾客都感觉非常遗憾。

  城区楼盘 异常沉寂

  一直以地段优势热销推盘的省城中心城区楼市,上半年表现得异常沉寂。据业内人士分析,这种状况会在下半年继续。

  从中房网信息集团太原机构、中国房地产指数研究院公布的多个数据来看,省城上半年表现出色的十余个楼盘中,全部为城郊楼盘。而今年上半年省城亮相的40个预售待售项目中,仅有上上城地处亲贤街中心城区内。其它的新楼盘,有十余个项目地处龙城大街南端的小店片区、太榆路,其它项目分布在杏花岭区东山、尖草坪区恒山路、新兰路,以及晋源区、万柏林区和平路以西的城市周围。

  这些楼盘每平方米的价格仅为4000元至6000元。“案名很有都市风情,实地却是荒郊野地,要么就在更像县城的小店或迎新街。”负责踩盘的房产网络编辑小张告诉记者,晋阳街向北、和平路向东、建设路向西、胜利街以南中心城区,很难找到适合普通百姓居住的新楼盘。供应量过少,致使城中心楼市表现平静。

 
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