楼市最大的“杀手锏”是什么?我认为有两个:
一是集体建设用地入市;另一个是房地产税!最新的动向是:
一
1、北京(楼盘)市规划国土委、北京市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》称,从今年起的5年内,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。
2、集体租赁住房鼓励签订长期住房租赁合同,但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外,单次租赁期限不低于3年;承租人要求承租3年或以内的,出租机构不得拒绝。
在小白的印象中,这是8月28日国土部正式确立北京、上海(楼盘)、南京(楼盘)、广州(楼盘)等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房后,北京的一次大动作。
众所周之,利用集体土地建房有一个好处,那就是地价便宜。因为集体土地建房不用缴纳土地出让金,房子建好时实际上只有建筑成本,最终房子总成本只有商品房的20%-30%左右。
所以,集体土地用地一旦入市,对平抑城市商品房房价有极大杀伤力。但目前国家只承认在13个试点城市内利用集体土地建住赁房合规,而如果建非住赁房,那么仍然会遇到法律屏障。
一般认为在集体土地建的房子称为小产权房,国有土地上建的房子称为商品房。商品房有国家颁发的房产证,小产权房没有,买卖房屋时是以房产证变更登记为准的,所以小产权房转让时容易发生登记纠纷。
现在允许13个试点城市用集体土地建租赁房,等于承认了这些房子的合法性,对租客肯定是一大利好。因为你不用担心你租的房子合不合法,合不合规。
可是,集体土地建租赁房因为增加了土地市场供应,房租可能会降一些,但不可能大降,为什么?
关于租金问题,文件中说得很明白“租金将参考周边住房租赁市场水平”。也就是你的房租很难偏离周边的房租(国有土地建起来的)太远。
原因很简单,初始集体土地建的租赁房毕竟有限,价格落差太大肯定会使大量租客追逐稀缺的资源,结果就是市场混乱,供不应求下租金会上涨。
当然这对原始房东来说肯定天大利好,相当于你用低廉的成本,换来了与商品房一样高的租金,利润空间非常大。
按照计划,5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。这是什么概念?
如果租赁房容积率是2,那么大约可以建28万套70平米的房子,满足至少100万租客的住房需求。
二
在第八届财新峰会上,全国人大财经委副主任委员黄奇帆谈到房产税相关问题,他认为“房产税当然要收,很可能在今后几年就会征收。”但他同时也说,房产税的改革却不是一个可以单兵突进的改革,需要税制、税率等多项改革配合。
他还说,按照国际经验,征收房产税有四大好处:1、能使中国的税务体制从间接税、直接税形成完整的系统,对税务体制完成有好处。2、房产税能抑制房地产的某种炒作,但这一点还需金融、土地等其他政策配合。3、房产税能促进房地产的资源优化配置,使闲置的房屋真正能够使用起来。4、房产税的增长会使得整个房地产系统的税务结构发生变化,甚至对于土地收费的特征也会有所调整。
在这里说明一下,目前市场上讨论得沸沸扬扬的是房地产税,所谓房地产税是政府对房屋和土地同时征收的一种税,因为涉及到法律关卡,目前我国是没有房地产税,只有房产税,即只能对房屋征收的一种税。
房产税我国一直以来都是有的,但按照1986年实施的房产税暂行办法,对个人所有非营业用的房产是免征的。目前只有上海和重庆(楼盘)有房产税,但只对特定群体征收,而且税率非常低,对房价几乎不够成影响。
目前社会上对房地产税的理解尚未统一,按照黄奇帆的提法房产税其实可以理解为房地产税。
那么在这里我们如何理解黄奇帆的谈话呢?
他说的一点很好“房产税还需金融、土地等其他政策配合”,原因很简单,按照我国目前的招拍挂制度,买一套商品房会直接收取50-70年土地使用费。相当于国家一次性收取了我们50-70年的租金,此后在交易环节你还需要缴纳城建税、教育费附加、印花税等税费。
如果在这时候开征房地产税,肯定会面临重复征收的问题。而集体土地上建起来的小房产是没有缴纳土地出让金的,对它们征房地产税不会存在法律问题,但问题是我们的小产权房错综复杂,违规建筑大把存在,如何统计就是一大问题。
更何况,对小产权房征税实际上就是变相承认他们的合法性。
所以要有一套合理的税收体系,比如房地产税是持有环节的税种,开征后是不是要减少交易环节(土地出让金、城建税、教育费附加、印花税等)的税费呢?这就需要土地等财政的配合。
目前各大城市新增的住房土地供应很少,住房供应一般来源城市更新或者二手房交易,存量房时代,未来政府依靠土地出让金支撑地方政府收入的难度越来越大,而房地产税的征收就是为了应对土地出让金下降而导致的地方政府收入下滑。
所以未来几年房地产税开征是很有可能的事,但它毕竟是一个税种,需要有相应的法律地位才行,有专家分析过,开征房地产税,从开始的多部门决策到最综全国人大的通过,走完流程起码有3年,这符合黄奇帆的预测。
至于未来如何征收?
按照国际经验,首套房应该是免征,但可能是累计制,比如第二套税率1%,第三套税率3%,第四套税率9%.......。
对于降房价的效果,元芳你怎么看?
