刚过去的8月,北京二手住宅市场继续升温。不少“换房族”卖掉自己的自住房产,加入了购房大军。不得不提的是,一大拨儿换房人在还清上一套房子的贷款后,拿着余款再出手都不约而同地锁定在500万至800万的房产上。多位房产中介经纪人向北京晨报记者反馈,一方面是买家个人的情况不同,另一方面是房子没有标准化一模一样的,因此手持500万,想买到合适的房子也并不那么容易。现实是,一位经纪人带着买家看7、8套房源,能成交1套就不错了。

　　月供能承受 首付不一定凑够

　　在北京大街小巷盘踞的大大小小的中介门店,成为了北京二手住宅市场的晴雨表。供职于一家中介门店的经纪人小雨(化名)说,“进入8月,前来看房的人增多了。其中有不少人是‘卖一买一’的换房族。”“目前,在北京二手住宅交易中,六成购房人是为了换房。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示,对于究竟是买新房,还是买二手房,部分换房人往往会有些纠结。

　　实际上,无论是买新房,还是买二手房,换房族都要先准备好首付款。不过,新房与二手房首付款和贷款额的计算方式有所不同。据伟嘉安捷分析师吴昊介绍说,由于北京二手住宅按照房屋评估价来计算首付款和贷款额,二手住宅的评估价比市场价低一些,所以购买市场价相同的首套二手住宅或首套新建商品住宅,二手住宅的首付款高于新建商品住宅的首付款。

　　吴昊算了一笔账说,倘若购房人及家人名下没有住宅,选购一套市场价为500万元的新建商品住宅,面积为85平方米,办理商业贷款期限为30年,首付款30%,为150万元,贷款70%,为350万元。按照目前首套房基准利率,用等额本息方式还款,月供18575.44元,需要支付本金和利息6687156.68元。这套新房要缴纳契税5万元。

　　吴昊还表示,倘若购房人及家人名下没有住宅,选购一套市场价为500万元的二手住宅,面积85平方米。房子的评估价为400万元,办理商业贷款期限为30年,贷款额按照评估价的70%计算,为280万元,所以首付款为220万元。按照目前首套房基准利率,用等额本息方式还款,月供14860.35元,需要支付本金和利息为5349726元。这套房属于“满五年唯一”住房,只需要缴纳契税5万元。

　　在实际交易中,部分换房族因凑不够首付款,而错过了买房的机会。“换房族”张宇(化名)回忆说,“今年8月,我卖了房,得到首付款180万元。我看上海淀区一套二手住宅,总价500万元。我用180万元去支付海淀区二手住宅的首付,却被中介经纪人告知还差100万元。我向家人借钱凑够280万元首付款,可是这套房产已经卖出。”

　　买老房还是买新房?

　　陈昕(化名)家住房山区,距离位于东城区的父母家比较远。今年她的孩子要上幼儿园,需要父母帮忙接送。为此,她和丈夫商量后决定卖了房山区的房子,换个距离父母家比较近的住宅。

　　今年5月,陈昕和丈夫把房山区的房子卖了,获得总房款300万元。她和丈夫名下无房,决定在东城区买一套住宅,预算为500万元。陈昕告诉北京晨报记者,“我和丈夫通过中介看了好几套东城区的二手住宅,发现房龄在2001年左右的房子,单价达到8万元/平方米至9万元/平方米。而房龄在上个世纪八九十年代的房子,单价在7万元/平方米左右。500万元的预算可以在东城区买到一套60平方米左右的二手住宅,但是房龄会比较老。老房子户型与新房户型不一样,老房子往往是卧室大客厅小,一个小客厅想摆放很多家具比较困难。”陈昕和丈夫转而考虑购买新房,但是他们在东城区转了几个新盘,发现价格太高,动辄上千万的总价超出了500万预算。对于买个老房子,两人犹豫不决。

　　买大房子还是小房子?

　　为了孩子上学,孙磊(化名)与丈夫商定出售朝阳区一套住宅,换个学区房。4月底把房子挂出去,6月中旬找到了卖家,就在8月,孙磊终于收到330万元总房款,拿着这钱计划在西城区买一套500万元的房子。

　　孙磊回忆说,“我通过中介在西城区附近看了几套二手住宅,发现单价在6.5万元/平方米左右。500万元可以在西城区买一套70平方米左右的二手住宅。同时,我也在西城区转了几个新盘,发现单价在9万元/平方米以上。500万元可以在西城区买一套50平方米左右新建商品住宅。”

　　“相比之下,新房面积较小,不够与老人一起居住,但是精装修,可以拎包入住;二手住宅面积较大,能够把老人接来一同居住,但房子还是要重新装。”孙磊说,对于买小房子还是买大房子的问题,一家人的意见并不统一。他的妻子想买一套精装小户型新房,住进去不用装修,比较省心。可是,他的父母却认为面积大些的二手住宅比较好,住起来更加宽敞。如何在大房子和小房子之间做出平衡,孙磊觉得是一件烦心的事儿。