2016年国庆假期,楼市调控新政密如雨下。

　　国庆前后,面对疯涨的房价和潜在的资产泡沫风险,在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下,房地产限购政策相继在房价上涨较快的重点城市出台。从9月30日下班后到10月6日的不到一周的时间内,限购新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等十余个城市落地。由此,2016年“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。

　　提高首付,减少杠杆,加强对不规范销售行为的管控,本轮政策风暴之后,效力将在何时显现?新政叠加效应之下,上涨较快的城市房价是否将掉头?楼市是否将迎来拐点?这一系列问题有待市场解答。链家、我爱我家等机构提供给第一财经的最新统计数据或分析报告显示,新政作用下,一些被调控城市二手房成交量明显缩减,市场进入观望期,原本恐慌入市的购房者正回归理性。

　　多城连环加码限购

　　国庆假期,新一轮楼市调控政策相继在多个城市落地,新政密集程度空前。据第一财经记者统计,仅从9月30日晚间至10月7日晚间,共有20个城市出台了楼市新政,这些城市分别是:北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山。

　　以9月30日为例,当日北京、天津和苏州三大城市相继发布了楼市新政。其中以北京的政策要求最严,北京市要求首套首付比例不低于35%、二套最高70%,天津要求10月起实施区域化限购差别化信贷,苏州则是要求进一步加强商品住房价格监管。

　　随后的假期,成为多个城市的“出拳”时间。10月1日晚间,河南省郑州市政府发布通知称,在郑州市内五区和郑东新区等范围内,对拥有2套及以上住房的郑州市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。次日,江苏省无锡市要求,对已拥有1套住房的居民家庭,最低首付款比例由不低于30%调整为40%,并暂停对已拥有1套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房。

　　同样在10月2日,山东省济南市政府也再度出台加强房地产市场调控工作的通知,要求购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

　　由于房价上涨过快,厦门、南京、合肥、苏州曾一度被业内称为“房价四小龙”。该四城中,除了合肥外,此前都已重启了限购政策。而在10月2日晚间,合肥市政府召开紧急新闻发布会,宣布合肥市将加大土地供应,年内再供应5000亩,要求合肥市区本地人限购2套住房,停止三套房贷。接下来的10月3日,湖北武汉也宣布调控加码。据武汉市住房保障和房屋管理局消息,10月3日起,武汉主城区限购限贷,首套房商业贷款首付比例提至25%,二套房首付比例提至50%。当日晚间,苏州也宣布,首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。

　　政策风暴并未就此过去。

　　10月4日晚间,深圳市出台通知,要求深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;深圳市户籍成年单身人士(含离异)在深圳市限购1套住房。当日,政策还蔓延到了在一线城市中房价上涨相对温和的广州。10月4日,广州出台楼市新政,要求广州市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房);对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房,执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例不得低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。10月6日后,又有珠海、东莞、佛山等南方城市跟进出台限购政策。

　　针对此轮楼市调控的力度,中国房地产业协会原副会长朱中一分析,此轮调控政策相对比较温和,对刚需和部分改善性需求较为“照顾”,但新政针对性也较强,目的是限制炒房,防止泡沫出现。他预计,未来房价上涨的速度将有所放缓。

　　中原地产首席分析师张大伟则对记者分析,多城接连重启限购,并非跟风,而是“集体举动”,出台楼市新政策的主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。据张大伟观察,此轮调控除了北京、深圳、合肥、苏州以外,其他城市的政策力度尚未恢复到2014年9月30日之前的力度,但他预计,此轮政策依然会使楼市成交快速下调,未来如果叠加信贷收紧,房价或从今年四季度开始调整。

　　打击捂盘

　　除了限购,今年国庆假期前后的房地产新政还将矛头对准了不规范的市场行为。

　　苏州市物价局9月30日发文,要求进一步加强商品住房价格监管,对存在捏造、散布涨价信息,伪造鼓吹交易数据制造“恐慌”氛围,以及捂盘惜售、哄抬房价等行为的,价格主管部门应当按照有关法律法规对其处罚。

　　据《深圳特区报》报道, 深圳市规划国土委已要求各区规划国土部门、规划土地监察部门对深圳市房地产开发企业、经纪机构的经营行为进行专项检查,对群众投诉或举报的房地产企业的违法违规行为进行查处。而据《济南日报》报道,济南市则发布通知,要求提高居住用地竞买保证金比例,竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上,热点区域、地块可提高到50%以上,并缩短土地出让价款缴纳时间,要求凡溢价率超过100%的,土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

　　10月3日,住房城乡建设部公布了各地查处的一批45家违法违规的房地产开发企业和中介机构。10月4日,南宁市人民政府办公厅发文,强调将依法查处故意隐瞒、人为制造房源紧张等捂盘惜售行为。10月6日下午,惠州市政府办公室也发文,要求强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度,并首次对中介市场的秩序规范做出了相关规定。

　　“近期政策频频出台,说明政策拐点已经彻彻底底地到来。当然在政策层面上,部分城市政策略显温和,部分则略显严厉,体现了分城施策导向下的各地政策调控思路。”易居研究院智库中心研究总监严跃进10月5日接受第一财经记者采访时说道。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则于10月6日对第一财经记者总结称,“国庆”期间,一二三线城市分别根据当地市场的实际情况出台了各自具有针对性的楼市调控政策,总体来看:一线城市限购限贷最为严格;二线城市重启限购限贷,但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱;三四线城市的调控政策更多的是聚焦在市场规范,以及对144平米以下住房市场的限购。

　　一名正在带客户看房的房地产经纪人

　　楼市拐点将至?

　　20城调控落地,是否预示着今年四季度楼市将开启新一轮降温周期?

　　据伟业我爱我家市场研究院10月6日提供给第一财经的统计数据,10月1日~6日,北京区域的新建商品住宅(不含保障房)网签量仅为204套,与9月同期相比大跌73.7%,同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日,二手住宅网签量仅为152套,与9月同期相比大跌96.5%。

　　与此同时,国庆期间通过我爱我家达成的新增合同签订量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落,市场明显降温。

　　此外,出台新政的天津和苏州也有降温趋势。上述统计数据称,国庆假期,天津区域我爱我家二手住宅交易量,与9月同期相比减少了50%。天津80%的购房客户以本地户籍购房为主,新政对本地户籍首次置业的刚需人群来说影响不大;对本地户籍置业升级的换房人群有一定影响,部分换房客户陷入观望,延缓了购房计划;新政对非津籍客户受限购影响较大,需求量预计比上月将减少20~30%左右。在业主方面,虽然主动降价的现象尚未出现,但之前那种涨价的冲动已经得到快速平息,业主挂牌报价更加理性。

　　而在苏州区域,新政发布后国庆期间的二手住宅交易量也明显减少,咨询了解新政详情的客户众多,但实际有意愿出手购房的客户大幅减少,恐慌气氛迅速被观望气氛取代,市场明显降温,并回归理性。链家研究院10月7日的分析报告也指出,楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减,市场走向观望,房源挂牌价格趋向平缓,客户心态趋于稳定。

　　胡景晖对记者分析,节假日历来是楼市交易的低谷,多地楼市调控政策出台后恰逢国庆长假,国庆节期间交易量的大幅回落,更多的是受国庆长假因素的影响,各地调控政策对抑制楼市量价非理性上涨的实际效应,需要到国庆节后的首个交易周才能真正体现出来。但他指出,尽管如此,政策效力已经显现,与之前恐慌的气氛相比,市场正在逐步回归理性。

　　在成交量下滑的同时,有购房需求家庭对楼市关注度仍然很高。我爱我家提供的数据称,看房者客户对信贷方面的政策调整关注度尤其高,假期我爱我家4008热线接到的客户咨询量明显增多。我爱我家称,受信贷收紧影响,预计该公司将有2~3成的客户或将取消或延缓换房计划。链家研究院也 透露,新政对二手房市场还有一个短期影响,就是违约和纠纷案例明显增多。

　　“可以预见到的是将对稳定当地房地产市场预期,消除恐慌,平抑房价起到立竿见影的作用,10月份,前期房价涨幅过快的城市的楼市交易量将逐步回落,房价也将逐步企稳并回落,全国楼市将开启新一轮降温周期。”胡景晖说道。

　　对于眼下的楼市,万达集团董事长王健林近日接受外媒采访时直言,中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫。在他看来,中国经济尚未触底,如果将杠杆去除太快,经济将进一步受损,所以“我们不得不等到经济走上反弹的轨道时,再逐渐减少杠杆和债务”。