城镇化阶段进入到了下半场,未来有人,城市才有更好的发展前途,这也是各大城市上演抢人大战的基本逻辑。对于房地产市场而言,也是一样的道理,人口流入多的地方,买房的需求自然也会多一些,而土地越少的,供给任务完成的压力也越大,而价格始终是由供需所决定的。

　　北上广深未来的房价前景,也许可以从人口规划上窥见一斑。

　　广州

　　前天,《广州(楼盘)市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案公示,根据规划,到2035年,广州将建成国际大都市,常住人口规模在2000万人左右,实际按照2500万左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。广州面积是7434平方公里。

　　2018年,广州常住人口突破1490万人,离2000万的目标还有510万的距离。这意味着,未来17年,广州每年还要抢30万人才能达到目标。

　　在常住人口增量上,广州是仅次于深圳(楼盘)的,在全国排名第二,过去四年,广州常住人口增量分别达到42.06万人、54.24万人、45.49万人和40.6万人。增量非常喜人。

　　广州从去年十一开始还降低了落户条件。

　　根据规划,2035年,广州将新增城镇住房200万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%。

　　这意味着,未来17年,每年广州将新增住房12万套,其中商品房规模超过8万套。按照每户3人的标准来看,住房增量与人口增量基本相当。

　　但这只是增量人口,还得考虑存量人口的住房需求是否已经解决了呢?

　　2016年-2018年,按照中原地产统计,广州年均新房成交量为9.9万套,近八年来,只有2011、2014年、2018年调整年份的成交量低于8万套,其余均在9万套以上,所以每年供应8万套,其实供给量并不算多。

　　深圳

　　深圳作出的规划是,到 2035 年人口达到 1800 万,去年深圳常住人口1302.66万人,大概还有500万的空间,跟广州任务一样,每年要增加30万。

　　但深圳的人口增量比广州还要更快,过去四年,深圳连续增加了60万、52.97万、61.99万、49.83万。

　　目前深圳还把落户门槛放的很低,大专就能落户,所以吸纳的人数最多,再加上在一线城市中,北京(楼盘)上海(楼盘)落户门槛太高,深圳高新技术产业又多,从收入上来说也比广州更高,产业结构比广州更能吸引人,所以高端人才首先选择流向深圳,人才结构也比较好。

　　深圳城市总面积1996.85平方公里,深圳不及广州的1/3。目前,广州土地开发强度不到30%,而深圳接近50%,已到达警戒线。

　　到 2035 年,深圳计划新增 170万套住房,其中保障性住房和租赁房占比 60%,市场商品房仅占40%。

　　换句话说,未来17年,深圳只能提供68万套商品住宅,平均每年只有4万套。

　　其实,说实话,深圳每年要是能提供4万套,也算不错了,就怕这4万套都供不出来。因为过去三年都没有达到这个数。

　　2016年深圳新建住宅预售套数38321套,同比减少39.9%;2017年预售套数27324套,同比减少28.7%;2018年预售套数38158套,同比增加39.7%。

　　因为深圳确实是人多地少的城市,跟北上广比起来,每年出让的住宅用地少的可怜。

　　上海

　　到2035年,上海市常住人口控制在2500万左右,2018年常住人口已经达到2453万了,也就是说,未来17年里,只有50万左右的人口增长空间了!基本上每年只有3万人的名额。

　　如果上海真的严格按照这个规划来执行的话,上海市场就只有靠存量需求来支撑了,一方面就是依赖于政策放松后的杠杆加大和被限购限制的那部分人群释放,另一方面上海房价想要继续上涨,那就需要等过去那些买不起上海房子的人收入增长后才行,因为靠外来人口是靠不上了,没有外援部队支撑购买力的上海楼市,房价上涨速度也会跑输深圳和广州,甚至不敌一些二线城市。

　　因为一个城市长期落不了户,很多人就会选择离开这个城市,毕竟没有户口孩子读书的问题就是个大问题,他们会选择去敞开怀抱的深圳,广州,杭州(楼盘)。

　　北京

　　《北京城市总体规划(2016年—2035年)》,提出到2020年,北京常住人口规模控制在2300万人以内,而且2020年以后长期稳定在这一水平。北京有1.64万平方公里。

　　北京2018年常住人口是2154.2万人,离人口红线还有150万左右,每年也只有8.8万了。但北京去年的常住人口已出现了下降,可见人口控制之严格。

　　

　　北京高校如此多,一年毕业生就是二十多万,大部分都想留北京,假如北京愿意,常住人口增量,谁与争锋,北京的常住人口一年增加100万都不是问题。

　　但北京出于多方面的原因,要控制人口。

　　一、可能是跟城市规划过时有关,北京的规划较早,当时没想到人口增量会这么多,所以地铁、道路设计都是基于一千多万人口设计的,现在两千多万了,有些不堪重负,所以北京才会这么堵,重新改规划可能很难吧。

　　二、据说是北京生态被破坏,人多了,城市开发建设,不可避免的要破坏环境,北京想把土地腾出来,恢复历史绿地。

　　三、北京的交通,人文环境逐步改变,已经脱离了历史古都和首都两大定位,城市需要对自身进行调节。

　　四、北京吸虹效应太明显,资源过度集中,不利于周边发展。北京提出疏解政策,有利于周边城市发展。

　　北京和上海一样,严格控制人口增量的结果,对于楼市的影响,都是只能依靠存量市场的支撑,以及少数精英的加入。

　　而存量的人中,买的起的已经买了,买不起的需要等他们的收入慢慢增长,要么就要等限购限贷放松,使新的需求增加。

　　像深圳,整个城市比较年轻,规划也都很现代化,可以更好的借鉴东京轨道交通疏解人口过密造成拥堵的经验,所以深圳还可以增加人口。

　　深圳只有北京面积的12%,上海的31%,但按照规划,到2035年,深圳人口却只比北京少500万,比上海少700万,所以论人口密度,深圳会比北京和上海都高很多。

　　基本上广州和深圳的步伐是保持一致的,跟北京上海截然相反,热烈欢迎全国人才加入,你可以说广深不如北京、上海牛,不如他们教育医疗资源多,所以要把门槛放低,才能吸引人才来,毕竟一个北京户口和上海户口的含金量,就是比广深户口的含金量高很多,这个不容否认,而且北京上海GDP已经是3万亿+的水平了,广深还是2万亿+的水平,不在一个档次,所以广深需要再接再厉。

　　但另一方面,也可以理解成广深的市场化思维更强,未来可以通过提高城市管理水平来容纳更多人口,人多了,经济发展好了,配套跟上去,管理跟上去,轨道交通建多一些,私家车少买一些,路网设计更科学一些,城市还会那么堵吗?东京就是因为地铁特别发达,很少人会开车上下班,所以也不会有堵车的问题。

　　其实广州也是一个老城了,广州的规划应该也有很多过时的地方,但广州还是在学深圳。难道广州是因为被深圳超越了,压力比较大吗?哈哈,兄弟城市有竞争也是好的,至少给了很多人才低门槛进入的机会。

　　到2035,论房价胜负,谁是第一,第二,谁是第三第四,不用我点名了吧!