1st

　　偶然间看到这张图。

　　

　　很多人感叹说,2010年距今并不遥远,往事还历历在目,但房价却一去不复返了。如果在那年,我东拼西凑拿出百来万投资的话......

　　当然,感叹房价涨幅并非我所欲言,这张表中的城市变迁,才是我想说的。

　　看到第一名杭州(楼盘)、第四名温州(楼盘)、第三十二名鄂尔多斯(楼盘)了吗?如今,尽管杭州仍然是普遍意义上的“准一线城市”,温州仍然是浙江的经济重镇,鄂尔多斯仍然是北方能源枢纽和羊绒基地,但无一例外,相比2010年,这三个城市的房价都回落到本来位置上了(如果在2010年买这三个城市的房子,虽然现在看还是有涨幅的,但显然跑输大盘,例如鄂尔多斯,10年前均价高于武汉(楼盘),如今武汉房价将鄂尔多斯秒成渣)。

　　这说明,各项规划建设经济利好(杭州)、炒房团热炒(温州)、能源经济发酵(鄂尔多斯)等因素,虽然短期内对房价有巨大影响,但长期看,房价的走势仍然着重于城市基本面上。在中国,北京(楼盘)、上海(楼盘)这两个城市,始终是中国最强的城市。2nd

　　再来看看三亚(楼盘)和厦门(楼盘)。之所以把这两个城市单独拿出来拎,是因为这两个城市很相似,都有着发达的旅游业,制造业等工业也都不强,但两者的房价涨幅,可谓天壤之别。三亚因为炒房团的热炒,中间又经历了海南自贸区等政策的起起落落,迄今涨幅不过2倍有余,而厦门房价则迅猛增长,妥妥增长了5倍!

　　是什么原因,让三亚和厦门的房价走势如此不同?个人认为,主要是这三点:

　　(1)厦门有着稳定的购房政策,而三亚购房政策极不稳定。这导致了三亚部分炒房者高位套牢无法进一步推高房价,也使得部分客群,因为预见风险而转向其他区域;

　　(2)厦门的客群非常稳定,主要客群是泉州(楼盘)、漳州(楼盘)人和本市游客,次要客群是经济条件好的其他福建人,再次要客群则面向全国,由点及面,辐射效应广,且大陆沿海城市有如此吸附效应的,除了青岛(楼盘)外,独此一家,别无分店;而三亚虽说吸纳了很多东北人,也面向全国,但三亚的客群层次并不分明,且海南(楼盘)其他城市房价处于低位,如陵水、万宁、海口,直接与三亚构成“内部竞争”态势;

　　(3)传统意义上的厦门就是个岛,大家很容易预见到厦门土地资源有限;而三亚虽说身处海南最南端,但海南土地供应却是巨量的。物以稀为贵,厦门房价涨幅自然就快了。3rd

　　再来看看广州(楼盘)和深圳(楼盘)。很多人都说北上广深,但自2016年开始,“北上深杭”的口号响起,唱衰广州的声音不绝于耳,甚至有人开始说广州是环深城市。

　　这样的说法确实不无道理。从房价涨幅看,2010年深圳房价16900每平,广州12500每平,看起来差别不大(实际上,广州有很多郊区拉低了均价,广州12500每平,意味着核心区房价高于深圳);而到了2018年,深圳二手均价几乎是广州的两倍(实际上,2015年底,深圳均价就已经是广州的两倍,近年来广州补涨、深圳横盘,拉高了广州二手均价)!

　　

　　从10年的均价差别不大,到18年的均价2倍,这种情况意味着深圳出现了全面的普涨,到处都是核心区;而广州虽然大,核心区始终有限,房价涨幅自然不及深圳了。4th

　　再来看看三四线城市里的宁波(楼盘)、舟山(楼盘)、绍兴(楼盘)、南通(楼盘),以及倒数第二位的张家口(楼盘)。

　　这前四个城市,都是在2010年时top前20,虽说近两年来房价暴涨,这些城市也涨了一波,但很显然,面对如今的房价,这些城市已经不似当年的地位了。

　　对此,我的感悟是,原来有些三四线城市,并不是这两年才涨,十多年前,他们涨得更好。

　　至于张家口,原本谁都看不上的山区,在10年排名垫底。如今由于北京冬奥会和滑雪经济的关系,居然上演绝地大翻盘,成为全国少有的房价投资圣地。

　　对此,我的感悟是,小区域的行情,也能实现反包。这就跟炒股一样,买的是小盘股、垃圾股,突然有一天利好降临,涨幅直冲云霄!5th

　　最后再来看看房价走势的大趋势,个人认为,主要有两个:

　　(1)房价经济,由沿海转向内陆崛起。近十年来,涨幅最高的,不是沿海城市,而是内陆城市。

　　纵观2010年的房价排名表,我们会发现,10年前,房价最高的城市一定是沿海区域城市,而如今,内陆的成都、重庆(楼盘)、西安(楼盘)、武汉、郑州(楼盘)、南京(楼盘)等城市崛起,其上升的排名,意味着也有很多沿海城市的排名被挤掉;

　　为什么会出现这样的情况?个人认为,这是因为10年前,中国是吸收外资、利用外资、改革开放为主导的经济体。沿海城市有着天然的优势,自然房价最先受益;如今,中国国企改革日臻成熟,国企经济开始唱主角,内陆拥有大量优质国企的城市率先崛起。

　　此外,内陆和沿海的民富差距,据个人感觉,确实越来越小。

　　(2)省会崛起。我们对比10年前的房价会发现,过去很多内陆的省会城市房价不高,错失了非常可惜。如今,这些城市已经补齐短板,成为各个省区的真正房价中心,涨幅远超省内其他城市(如杭州涨幅超过宁波温州,济南(楼盘)涨幅超过烟台(楼盘)日照,长沙(楼盘)涨幅超过湘潭(楼盘)株洲(楼盘),等等)。

　　这意味着什么?意味着省会的各项政策和权力经济,对于房价越来越有支配力。毕竟构成房价的因素,除了地段,产业、教育、交通等配套也占主导。而省会,在“创造配套”、扶植经济、创造就业、吸纳人口方面,相对省内其他城市,有着先天的优势。