“2018年已经释放出收紧棚改融资的信号,加上前期繁荣周期对部分需求透支和私人部门信心下降,三四线城市的房地产市场将迎来一轮明显的调整周期。”中银国际研究院宏观经济师叶丙南说。

　　他在近期的报告中预测,2019年商品房销售面积将大幅减少,房地产开发投资增速将放缓,房地产政策不会放松,房地产市场将迎来最长下行周期。

　　过去十年,中国房地产市场先后经历了三轮下行周期,最严重的一次发生在2008年全球金融危机期间,许多房价直接下降20%,销售面积萎缩,售价丝毫不涨,房地产对GDP拉动作用从2007年的1.15个百分点下降到2008年的0.05个百分点。

　　得益于棚户区改造,此次下行周期到了2017年才开始,至今却未有回暖迹象。

　　叶丙南认为,棚户区改造尤其是货币化安置在支撑三四线住房市场繁荣周期中发挥了重要作用,一方面减少住房存量供给,另一方面新增住房需求,在短期内改变了一些城市的住房供求关系,推动房价在短期内集中上涨,吸引潜在刚需或投机需求入市,进一步产生助涨效应。

　　叶丙南的测算是,棚户区改造对房地产开发投资贡献可能超过15%,但却增加了部分城市房价的不稳定性和政府隐性债务。

　　为控制房价波动风险和地方政府隐性债务扩张,棚改融资融资已出现收紧信号,叶丙南认为,这意味着此轮房地产下行周期持续时间可能会超过前两轮。

　　“前两轮下行周期均在持续一年之后迎来宽松刺激周期,而此次下行周期已持续一年多,大幅放松政策带来房地产繁荣是不太可能的了,下行趋势将在2019年继续。”叶丙南说。