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商品房预售改现售利大于弊

2018-10-18 12:49   来源:财新网

  上个周末,地产界出了一件大事,全国首个现房销售试点“龙华金茂府”,在深圳横空出世,而这距离“广东省内部讨论取消商品房预售制度”的材料曝光,仅仅过了20多天。我认为,深圳试水“现房销售”,主要影响的将是整个行业的发展模式,但不会对楼市价格产生多少影响。

  预售制,中国大陆学习的是香港模式,用香港话说是“卖楼花”。早在20年前,深圳率先从香港引入商品房预售制度。我国住房制度改革初期,房地产开发企业普遍面临着资金少、供应少等问题,为了推动住房建设,借鉴香港模式,建立了住房预售制度。

  而在过去20年间,房地产公司的融资渠道大大拓宽,从最初的开发商预售,到商业银行的开发贷,再到2010-2011年的房地产信托,以及后来的资管公司,最近几年的私募基金的融资渠道。

  总体而言,预售制度对于近20年来中国的基础建设和房地产的高速发展,有着不可磨灭的推进作用;弊端当然也是会有的,比如说高周转的开发模式、烂尾工程。既然有利也有弊,是否应让它退出历史舞台,在什么时机让它退出历史舞台,业界是各持己见的。

  9月25日,由广东省住建厅所引发的商品房预售制酝酿取消的传言,一时地产行业人心惶惶。网上流传的一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,称广东省住建厅已经拟定材料,向住建部建议降低预售制带来的高杠杆效应,要取消商品房的预售制度,改为现售。有行业人士马上站出来说,没有了预售资金,房企将减少大约33%的资金来源;大概50%的房地产企业要倒闭。

  要结束预售,改为现房销售,很大的政策动因是为了去杠杆。根据Wind统计数据上看,房地产企业的资产负债率和总体杠杆率(总资产/净资产)依然呈现明显上升走势。但事实上,负债率往上走是暂时性的现象,因为下半年销售端的缓慢增长,不少房企迫于现金流的压力,不得不寻求资金突破难关。未来的趋势是行业将进一步整合,沉淀下来的房企都是能够保持负债率和稳定现金流的。长期来看,国内房企的平均负债率会下降到合理水平。

  虽然官方很快澄清取消预售制是误读。但我们真正需要关心的是,如果真的大规模推广现房销售,会产生什么样的后果。比较容易想到的是,短期将导致供应减少,甚至可能推高房价。但是,让我们跳出盒子来讨论这个问题。我的观点是,取消预售制度,可以带动其它相关产业的兴起:

  1)类似于美国的情况,没了预售制度,银行开发贷就难获取,反而有助于刺激了房地产基金的发展;

  2)为了防范开发风险,对于完工保证的要求会提高,刺激完工承诺或保险业务的增进;

  3)对于总包建筑商的资质要求会提高,而且往往会要求其出具质量及完工保证金;

  4)由于有资产证券化退出的预期,银行会转向长租公寓市场放贷,刺激长租公寓市场的发展。

  整体而言,取消预售改为现房销售,利大于弊。我认为会形成两种市场形态,即:(A) 以房地产基金结构主导的散售型住宅开发; (B) 以开发商—银行—REITS(房地产投资信托基金)三角关系带动的长租公寓市场。这其实有点儿类似于美国的地产发展模式:在高度分工和专业化的条件下,依托于发达的不动产金融,使得持有成本降低,流动速度加快,资本回报率提高。

  可以预见,如果真的开启并且贯彻执行现售政策,那么国内市场,在一定契机下,或许有可能迈进类似美国地产发展的模式,而告别高速发展的“香港模式”。美国模式专业分工细致,每一环节通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,真正的主导者是资本和发达的基金,开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。美国模式下,房地产的核心是金融运作,房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者,地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。

  说到这,可能有人提出会不会出现2008年美国次贷危机的情况,其实恰恰相反,国内的房地产金融的情况与美国截然不同,美国是替买房的人设计金融产品,而国内是替开发商设计融资产品。美国的次贷危机的缘起,是将不具有买房资质的按揭贷款,经过投行的包装处理,打包成次贷基金产品。而且正因为这场席卷美国的次贷危机,导致美国做散售型公寓的开发商再也拿不到商业银行的开发贷。

  另外值得注意的是,美国房地产基金并不是以债的形式融资,而是以股权投资的方式进入房地产融资。这与国内市场上主流的资金配置的方式(以债为主,或者名股实债),是非常不同的。

  回到前文全国首个现房销售的出现,这只是深圳市政府对楼市制度做重大调整的一部分。在此之前,深圳走全国之先,率先发布了《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应和保障体系的意见》。严格来说,深圳尝试的是类似新加坡的模式——以政府主导的保障房为主的市场。深圳作为单体,可以做得挺好,但想要推广并覆盖到全国范围就不太现实,因为需要耗费的社会资本投入巨大,相对比最有可能实现的是美国模式。

  至于担心取消预售改为现售会推高房价,我认为大可不必。未来的房地产价格的走势,除了供需关系及货币价值之外,很大程度取决于购房者的信心。与此同时,中国的老百姓也须要懂得刚兑是不可能的,那种一降价就维权的做法,是获得不了支持的。

 
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