本月初,广州(楼盘)市4家国有银行同时执行首套房贷利率上浮10%起、二套房房贷利率上浮15%。济南的情况亦是如此,且银行还普遍延长了放款时间,提升了房贷门槛。
收紧银根源于市场过热,但8日经济导报记者调查发现,济南不少售楼处门可罗雀,有的甚至关门歇业。
楼市“不旺”、银根紧缩,这看似违和的两者在受访业内人士看来却很正常。房地产专业咨询机构——世联行(002285,股吧)山东区域总经理朱江对经济导报记者分析称,“银根紧缩的背后是购房者依然旺盛的居住与投资需求。被节日暂时压抑的这些需求,在节后或掀起市场小高潮。随着去年下半年开工项目的集中入市,房源告急现象将会在今年下半年扭转,‘刚需族’可着眼于这个时间。”
市场冷清
万科龙湖城市之光占地17余万平方米,是济南历城区的一处大型住宅楼盘。8日,经济导报记者调查发现,这里紧邻正在施工的R2号线一期。该楼盘资深销售顾问张欣玉告诉经济导报记者,“未来凤鸣路断头路也要打通,我们项目便利的交通是无可比拟的。”
经济导报记者在济南房地产网搜索“热门楼盘”发现,万科龙湖城市之光排名前五,不仅其售楼处仍在营业,且还有房源在售。其余几个热门楼盘,如财富壹号融悦除2号楼的挑高LOFT公寓外,早在去年9月就没有住宅销售了;万科海右府仅剩一套300平方米的别墅在售;中铁银座尚筑售楼处则已经放假。
即便如此,目前万科龙湖城市之光还是出现了在售房源不足的情况。“目前我们还有几套125平方米的改善型户型。”张欣玉表示,“这些户型是小高层,公摊只有17%,且户型方正,非常适合改善型需求。”采访过程中,经济导报记者注意到,先后只有3名市民前来看房,此般访客密度难说市场火热。
随后,经济导报记者顺着正在施工的R2号线走了一遍,发现沿途有两个售楼处已关门停业,只有飞跃大道西口的“泉世界·壹品”售楼处仍在营业,但也是门可罗雀,且在售户型也仅剩“改善型”住房。
如此看来,目前济南楼市“供需两不旺”的态势比较明显,市场看起来确实很冷清。
需求一直在
一边是市场的“供需两不旺”,另一边则是银根紧缩,目前济南的国有银行房贷利率最少上浮10%。
据了解,2017年初济南首套房房贷利率还能享受8.5折优惠,但很快各银行就开始上调利率,至年中已经普遍上调至9.5折。而到了去年下半年,各银行的利率折扣基本取消,首套房的房贷利率普遍上浮5%-10%,而现在来看还有上浮的迹象。
除了利率上浮,上述受访人士表示,目前房贷从审批通过到放款至少要一个月时间,而去年上半年往往半个月就能放款。这说明,对于房贷,银行方面正在悄然收紧。
银根紧缩是否促成了济南房市的“遇冷”?“主要还是临近年底,不少潜在的购房需求被放到了年后。”张欣玉表示,“对于开发商来说,目前的房贷政策仅仅延迟了回款;但购房者的需求一直都在。”
购房的需求一直都在——持此观点的还有朱江。他说,今年1月济南房地产市场反响很好,所以现在市场供需两不旺“只是暂时性的。”
根据济南住建部门的统计,在1月16日数据缺失的情况下,今年1月济南网签商品房还是达到13162套,同比增加2458套;而万科龙湖城市之光在1月27日也推出102套户型为95平方米的三室户型。
经济导报记者8日造访时发现,这102套住宅早已销售一空,这说明1月份济南楼市反响确实很好,故而朱江才做出上述“暂时性”的判断。而且在他看来,“春节后济南楼市会有反弹,可能会掀起一个小高潮。”
这一预测,也与张欣玉“购房需求放到年后”的表述一致。
小户型有价格优势
如上所述,济南购房的需求一直都在,而“市场遇冷”的表象是基于小户型一经推出就被“秒”掉了。“所以,现在‘改善型需求’还有观望的余地,但‘刚需族’必须抓紧时间。因为小户型住房有价格优势,非常适合投资。”朱江建议购房者如此选择购房策略。
本应用于满足首次购房居住需求的小户型,现在却可能被用来投资,这印证了目前银根紧缩的必要性。不过在银根紧缩之下,“刚需族”也确有被误伤之虞。济南房地产网总经理柳廉恒表示,目前趋紧的信贷政策总体合理,“如果在此基础上,再针对刚需实行差别化政策,效果会更好。”
柳廉恒的设想并非没有根据,住建部就曾提出2018年房地产市场要针对各类需求实行差别化调控,而据上述银行业内人士透露,“济南银行的各种放贷指标或有所优化,首套刚需及改善性住房将得到支持。”
虽然“刚需族”未来或得到差别化房贷支持,但至少目前还面临挑选余地过少的尴尬。朱江建议,可将目光瞄准今年下半年,“届时2017年下半年的集中供地,将会在2018年下半年形成供应量。”
经济导报记者调查发现,2017年济南市本级土地供应总量为24577亩,但上半年供地仅2000余亩,这说明供地集中发生在去年下半年。按照开发商拿地后建设8个月才能售楼计算,济南房源集中入市将出现在今年下半年,这与朱江的建议吻合。
就在前两天,济南高新区创新谷的一宗居住地块首次以限房价土地的形式出让,未来房屋售价不得超过1.1万元/平方米。按照8个月的建设周期,今年年底济南首批“限价房”将入市,届时“刚需族”的选择面将更宽。
