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ipo观察:12万降6万抛售房子 最佳购房时机2018下半年

2017-10-31 11:45   来源:中国证券报

  房地产的新时代来临了,这个新时代该怎么解释?
  经济学家马光远最近给了一个形象的表述“买房不需要智商的时代基本结束”,小编觉得总结得相当到位。
  随着货币政策转向、库存难题消失、棚改逐渐退出、外汇压力大减,房地产不再需要承当“托底”的角色。未来的房地产不可能呈现普涨的态势,只有城市基本面向好,房地产才有发展的空间,房子才有购买的价值。
  过去几年很多城市的房价相继上涨,不少人买房也是四处出击,甚至下沉到了一些三四五六线城市。
  但是,靠刺激支撑的楼市,一旦刺激停止,楼市也就见顶了。现在房子是到手了,但也仅仅是房子了,自己不住,也涨不上去,更卖不出去。
  当下宏观环境楼市动力枯竭,再无大涨可能
  持续收紧的货币政策
  17年8月,M2增速首次打破9%的下限,创造历史新低。
  17年9月,全国首套房贷款利率迎来9连涨。
  在533家银行中,有485家不再提供优惠利率,占比高达91.0%。
  甚至有36家银行分行因额度等原因暂停受理房贷业务。
  更有甚者,在北京的某些银行,如果有未还清的消费贷或信用贷,将直接影响
  你的按揭贷款的审批额度,直至不能通过审批!
  消费贷与信用贷严审,还跟买房完全挂钩,这在过去,都是闻所未闻的事情。
  在这样持续收紧的货币与信贷政策之下,对于楼市来说无疑是一种利空。
  外汇保住以后,楼市会被更加严格的管控
  2016年3月开始,外汇储备的下降速度就已经开始放缓。
  2016年10月,随着外汇管制的进一步加深,外储甚至有了明显的提升。
  2017年7月1日,最严外汇管制开始施行,基本能够保证外储稳定在3万亿红线之上。

在这一过程中,房地产已经完成了它的使命,做为宏观调控工具,它的表现非常出色。


  但是,虽然3万亿红线保住了,但是过多的资金涌入,也增大了楼市的风险,所以未来这段时间,调控依然会持续收紧,不可能放松。
  这么巨量的资金池,好不容易蓄水完毕,一旦开个口子,冲击力会有多大,想想都觉得可怕。所以解除限购这种事情,短期内可能性不大,甚至为了锁死流动性,会继续加深调控政策。
  比如限售,就是锁死交易的一大绝招。

棚改,去库存都已进入后期


  按照官方数据,18-20年是棚改的攻坚收尾阶段,推进速度会适当降低,每年的开工量也不会再像16,17年那么巨大。
  

  而且,当下棚改的对象主要集中在三四线城市,对于本就熄火的一二线并没有太多的升温作用,只能是对于去库存即将结束的三四线,再添上最后的一把火。
  而对于坐拥分城施政,没有被限购的三四线城市,好日子也不长了。
  数据显示,11个主要三线城市的去化周期,平均已下降了一半,保持在10个月以内,这已经属于合理的库存范围。
  

  对于这些基本上不存在高库存的三四线城市,在享受完房价增值红利后,也将加入到限购限贷的队伍当中。而最明显的征兆就是,从9月22日新一轮的调控来看,限购已经有向三四线蔓延的趋势。
  这一轮的三四线热潮,更像是一锤子买卖,去完库存之后会是什么样,不知道有没有人想过。
  本来就没人买的开发商们的房子,靠着去库存,逐渐到了消费者手中,那未来呢?
  下一波接手的人在哪?要知道就算能出现下一波的去库存,优先去的还是开发商的增量房,对于你手中的二手房,是没有人在意的。
  各大城市具体表现低价出货、降价一半、报价普跌……
  10月楼市成交乏力,深圳开发商低价出货
  10月,房地产市场在黄金周落入“冰点”,随后的二三周增长乏力,且前期成交火热的三四线城市也“熄了火”,全月成交或继续回落。在严厉的调控政策下,一些房企已经开始年底促销出货冲业绩了,部分区域市场出现了降价。
  据记者调查,近期佛山、东莞甚至深圳、广州已经出现平价、低价出货现象,一些在售楼盘以低于前期售价的价格进行阶段促销。“很多上市公司到年底要冲业绩,尤其是合营公司,若一方有并表要求,就更会加快推盘、清货。”深圳一位大型开发商人士说。
  北京部分二手房业主降价50万求卖房
  一些业主在二手房市场低迷的情况下,开始寻求通过降价尽早沽清房源。记者以购房者名义在丰台区方庄、朝阳区东大桥等地走访时发现,部分近几年入市的商品房,业主开始通过各种形式降价求售。
  如位于方庄区域的某自带九年一贯制学校的楼盘,有业主在8月挂出一套150平方米房源后,原本挂牌价是9.5万元/平方米。
  但在两个多月以来50多次的看房经历后,相关经纪人对记者透露,业主已经主动表示愿意承担契税和个税,9月底又主动降价,目前总价较此前下降50万元左右。
  而在大兴、昌平等郊区,二手房源价格下跌程度较城六区更为明显。上述区域相关中介人士对记者表示,大兴、房山等地区2015年底到2016年底上涨过快,在楼市调控越来越严的情况下,远郊区买房的目标人群相较于城内降幅更快,也导致很多房源价格下调明显。
  “比如黄村区域的多个老小区,今年年初成交价在4.5万-5万元/平方米。但9月以来,很多楼盘始终没有成交数据,现在很多房源挂牌价在4万元/平方米左右,而且仍有议价的可能。”相关中介表示。
  房价真降了!北京个案:单价从12万多降至6万多!
  此外,记者调查发现:
  广渠门外一套住房,今年6月房价达到了124000元/平米左右,而10月房价骤然跌至63000元/平米左右,短短的4个月缩水49%,跌幅惊人。
  再如海淀区,五道口一套两居室,挂牌价是580万,大幅降价150万,单价跌破8万元;
  中关村(行情000931,诊股)一套53平米1室1厅户型,挂牌价468万,单价87921元/平米;
  朝阳区十里堡一套大两居65平米户型,标价380万,下调了65万元。
  虽然上述情况属个别案例,但北京住房市场降温幅度可见一斑。
  对比发现,北京二手房价出现环比下滑的同时,新房价格也出现了近年来首次同比下滑。
  同样,有环京楼市风向标之称的燕郊,自6月当地出台限购政策以来,无论是交易量还是交易价格均出现骤降之势。燕郊燕顺路以“售楼一条街”闻名的街道上,中介机构门前冷冷清清,很多门店关门歇业,贴出转租广告,分发卖房传单的人早已不见了踪影。
  不仅燕郊房屋交易量下跌,环京区域的廊坊、张家口等地的新建商品住宅成交面积环比跌幅也不小。
  房贷利率9连涨已上浮10%,深圳6区二手房业主报价普跌!
  在限购限贷之后,房贷利率也迎来了9连涨,银行房贷不但不打折,还在持续上浮,而最近有中介机构的数据就显示,二手房业主的报价开始松动了。
  在今年深圳楼市的第42周,有中介数据显示,相比41周,仅有南山二手房房价出现了微涨,其余六区均出现了业主报价下跌的情况,其中罗湖区跌幅达2.1%。
  记者向中介人士了解到,下调价格的业主,主要为以前的投资客离场以及部分换房需求的业主。
  未来还适合买房吗?2018下半年或为最佳买房时机
  上层的领导会更加统一、更加高效、更加一致,该精神会得到进一步的深入贯彻和执行,不要抱有侥幸,2016年的暴涨未来3年内不会再有!不出意外的话,会后政策还会进一步加码跟进!
  可以肯定的几点:
  1、房价不可能大面积下跌,重点城市会保持当前水平平稳发展,理想状况就是温和上涨,部分边缘化城市在未来会有下跌。
  2、2016年的暴涨在未来3年内绝不可能再出现,是经济问题,更是政治问题。其实5年内也是大概率如此,但也担心有黑天鹅事件,所以,保险起见,3年是更安全的预测。
  3、弹性供地、租售同权、租赁用地、共有产权、保障用房等多种方式会跟进出台,解决买不起房的人的居住问题,这中间当然也有商机。
  4、为解决平衡问题,房产税肯定会出台,遗产税也有可能,用来均衡贫富差距,但贫富根本性不会改变,因为,完全的公平是杯美酒,更是一杯毒药。
  5、经济好的时候,房价一定是稳的,因为钱会有出处,最担心的就是经济恶化,不得不再一次启动楼市来解决问题,大家可以在未来密切关注。
  未来3年内的最佳购房时机2018年下半年
  根据同策研究院的数据显示,核心一二线城市未来3年内最佳的购房时机,在18年下半年,那个时候,将迎来整体房价的最低谷。
  下面我把数据放上来,朋友们可以做个参考。
  未来1-2年市场成交面积趋势预测

未来1-2年市场成交均价趋势预测

(以上数据均来源于同策研究院)


  从这个预测中可以看出,如果按照周期论来算,17年下半年到18年底都属于楼市下行周期,存在抛售资产引发风险的可能,所以调控不可能放松。
  而且根据这个报告的预测,对于大多数核心城市来说,18年的下半年,其实比现在更适合买房。
 
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