“劝降”房价

　　王柯瑾,郭婧婷

　　编者按/ 作为全国房价风向标之一的北京,正处在十分微妙的时刻,因为,在北京房地产市场中扮演越来越重要角色的二手房中介机构,开始劝降二手房业主的挂牌价格,不接受“劝降”房价业主的房源,将在中介机构的“平台”上“消失”。

　　近年来,二手房市场在北京整体房地产市场中,扮演的角色越来越重要。对于越来越多的置换需求而言,卖掉的旧房能够获得怎样的收益,将直接关系到他们在新建商品住房时候的购买力,并最终传导到各个层面的房地产市场价格。

　　一场“劝降”房价的战线,正悄然之间建立起来。它真的能够改变房地产市场惯常的单边预期吗?我们拭目以待。

　　一线调查

　　“被消失”的高价二手房

　　房价上涨的步伐,似乎是被套上了缰绳。国家统计局日前披露的数据显示,作为全国楼市风向标的北京,其4月二手住房价格指数环比上月未有增长。在北京市出台一系列楼市强化调控新政满一月之后,房价上行的趋势似乎得以遏制。

　　以改善、置换需求为主的北京房地产市场,二手房市场状况关系到“卖旧买新”,进而传导至新建商品住宅市场,因此,二手房市场的调控与规范,一直以来都是北京市政府地方楼市调控的着力点所在。

　　《中国经营报》记者经调查采访发现,北京市3月下旬发布强化版地方调控政策以来,一些售价较高的二手房房源,无论在中介机构APP和网站中,已经基本“消失”。中介机构自己不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准,且有部分中介机构开始制定给经纪人员引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。

　　《中国经营报》记者致电住建委询问此事,对方表示并没有规定房屋成交价格上限。关于中介的限价行为,对方表示不清楚。

　　“高价二手房”的消失,能否在中长期进一步引导市场的预期,并进一步在市场中发生传导作用,尚须等待市场机制的“化学反应”。

　　5月25日,国家统计局北京调查总队发布调查报告显示,环京区域楼市调控的效果已经初步显现,北京、天津、石家庄房价涨势已经减缓甚至停涨。其中,4月份北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比3月份回落0.2个百分点。而北京二手住宅价格已经出现环比停涨。

　　超限价房源自动下架

　　近日,北京市的刘女士接到房产委托中介的电话,工作人员表示,公司新出台了限价通告,系统会自动把超限价房源设置为无效房源,且不予在外网显示。工作人员还称,许先生所在的小区98平方米的房源已全部下架,比邻万科整个小区的房源都没有了,若刘女士卖房心切,唯一的办法就是降价。中介工作人员还表示,现在单价是5万元,98平方米的房子卖价不超过490万元就可以在系统显示了。

　　《中国经营报》记者走访了海淀区人大附中附近北京某大型中介机构门店,一位资深经纪人表示,公司根据对最新政策的领会,制定了限价规定,第一批限价从3月20日左右开始,5月初又出台了从严的规定,自委托之日起一个月之内不允许往上调价,且同时满足房屋单价在15万元以下。

　　5月23日13时左右,记者登录北京某大型中介机构官网,共找到26885套北京二手房在售房源,按照房屋单价从高到低排序,排名第一的是位于广渠门的绿景苑1室1厅,房屋面积29.62平方米,售价444.29万元,单价149997元/平方米。排名第二、第三的房源,换算下来单价都在149985元/平方米,刚好不超过15万元。

　　记者就相关问题咨询北京某大型中介机构地产官网客服,客服表示,目前公司规定明显高于市场价的房源,网上不予展现,公司不接受明显高于市场价的房源委托。“明显高于市场价”,是指北京结合楼盘历史成交价格、机构大数据以及估价模型对于报盘房源设置的一个报价上限,即目前执行的楼盘“市场参考价”。

　　记者再次登陆北京某大型中介机构官网筛选,刘女士所在的大兴某小区共有15套在售二手房,按照房屋单价从高到低排序,排名第一的是售价423万元的86.41平方米2室1厅,换算下来单价为48953元/平方米,排名第二、第三的分别是85.24平方米2室1厅和85.27平方米复式两居,售价均为417万元,单价分别是48921元/平方米和48904元/平方米。

　　一位该区域的房产经纪人告诉《中国经营报》记者,以大兴生物医药基地附近住总·万科橙小区为例,76平方米两居室单价不超过5万元即可委托北京某大型中介机构进行挂牌。龙湖时代天街“85平方米左右,中介做价为417万元,如果平米稍大一点可以做到四百二、三十万,再高的话也没有意义,这个区域85平方米房源最低成交价385万元,挂的价位太高没有浏览,没人买的。”房子单价超过13万元的业主,我们是不接受委托的。”西城官园地区中介告诉记者。

　　据北京某大型中介机构员工透露,公司制定了每个区域售房的最高限价,限价具体到每个小区,是由商圈经理制定最高限价,报区域总监审批,审批通过后分配到各个门店执行。

　　目前,北京某大型中介机构内部的调价系统已设置自动提示功能,例如,售房业主需要上调价格,原报价363万元,上调为364万元,系统则会自动提示:该房源限价为363.495万元,超出限价的房源需要总监审核后才能在官网呈现,如果被驳回房源会自动核销。

　　另一位北京某大型中介机构经纪人表示:“所有超过历史成交价的房源不在外边展示的,内网还可以查到,但会有特殊备注。对于这种‘无效’房源,也会有工作人员跟进,但不会作为主推房源。”

　　随后,记者走访了丰台区新宫附近的我爱我家门店,得到的解释大致与北京某大型中介机构相似:由于业主报价过高导致房源信息浏览点击量太少或没有点击量,我爱我家系统会自动删除房源信息,外网客户将无法浏览此房源。

　　记者从东城区北京某大型中介机构门店获悉,中介公司将二手房源分为A类 、B类和无效三个等级。其中A、B等级是可外网展示,无效房源则只可内部展示。A类房源属于优质房源,如“满五唯一”商品房和公房;B类主要是央产房或单位分房未办央产上市的房源。

　　无效房源主要为证件不全或业主定价超过中介公司限价的房源。因此,业主房源信息在系统中不显示只有两种可能:一是手续不齐全,如业主委托书、房本以及业主身份证件等资料需要全部提交才能在中介公司官网正式挂牌。二是,地产中介公司出台限价规定,超过限价的房子不予显示。

　　“限价规定出台之前,房源可以显示,规定出台之后,后台系统会自动筛选超限价房源,将其设置为无效不显示房源。”一位地产经纪人如是说。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为:我国目前房地产中介行业运营模式和发达国家不一样,国外是单边代理,也就是买卖双方各有一个代理,这样交易行为就是买卖双方和各自代理之间的博弈。但中国房地产中介行业有个先天的问题,这就是双边代理,就好比打官司,同一个律师既代理了原告方也代理了被告方,那么这个律师的目的就不一定是公正的了,而是官司出现的结果,怎样使律师的利益最大化。

　　他认为,如果在中介机构不太多,二手房市场不太大的情况下,可以通过市场竞争来规避这种模式带来的问题。但发展到现在,二手房市场在很多城市已经成为主流,而且也的确出现了中介行业的寡头时代,中介在房价上涨过程中,会联合房主“打压”客户,在房价下调过程中也会联合客户“打击”房主。

　　买卖方市场今非昔比

　　《中国经营报》记者了解到,为打压二手房市场中买卖双方为避税而签订“阴阳合同”等不正常交易现象,政府制定了二手房区域指导价政策。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。

　　据房产中介人士透露,最低过户指导价不是一成不变的,它会根据房市的变化而变化,但其只愿透露目前执行的指导价位:东城区最低过户指导价均价为2.7万元,西城区均价为3万元,朝阳区望京均价2万元,丰台区均价1.7万元。在此基础上,目前各中介公司也有自己的最高“限价”。

　　“现在的二手房交易市场才属于‘正常’状态,之前的市场太疯狂了。我们也希望看到这个局面。”多家房产中介公司告诉记者,“政策出台两个月以来,很多买家持观望态度,业主和客户正在经历博弈期。”

　　今年3月17日,地产新政实施,北京购房政策“认房认贷又认离”,3月23日,北京市住建委关停、约谈地产中介,北京楼市行情列车迅速掉头,地产中介门口,以往门庭若市的现象已不再。

　　记者走进丰台区看丹桥附近多家中介门店,每家只有一两个工作人员在岗,在得知记者要卖房子或买房子后,多个经纪人并没有表现出太大的热情,而是以闲聊的形式,跟记者搭话。

　　多个经纪人明确表示,“现在便宜的房子非常多,可以挑户型、挑楼层、挑朝向等等,但是优质房源并不是特别多,如果不是特别着急,您也可以再观望一下,货比三家。”地产经纪人口中的“优质房源”是指价位低的房源,在其看来目前很多业主如果不是刚需换房,也都在观望之中,真正以低价位出售的房源也不多。

　　根据现阶段二手房交易情况,北京某大型中介机构也有相应的动作,据东城区某大型中介机构门店工作人员介绍,中介内部有议价翻盘制,鼓励和业主议价促成订单,议价最多的房产经纪人可拿到该单业绩。“目前业主改掉之前一口价,心理价位也没有那么高了,至少能砍到10万到20万元。”工作人员对记者讲述。

　　在中介“限价”规定下,业主呈现两种状态,着急换房或是急需用钱的业主会将定价降到中介最高限价以下。“我们是回民,孩子要上小学,望京这边没有回民小学,所以我们着急换房。”望京南湖东里小区一业主马先生向记者说道。“目前是价格战,不降价格是没法卖出去的。”西城区我爱我家一门店工作人员对记者说道。“大部分业主还是很理性的,极个别不同意降价。”不着急卖房的业主仍会保持原有价格,“趴”在中介后台无法外网展示。“我的房子就在这地段呢,如果跌了我就不卖了,如果客户能给上价,我就卖,卖不了就租,用租金回收,反正我也不亏。”西城区一业主坦言。

　　据某中介经纪人透露,大兴万科橙某业主,委托其公司出售房源,三个月内由最初报价530万元,先后经历三次调价,最后以470万元的价格成交。这与几个月前的市场形成了鲜明的对比。“3·17政策出台前,富国里小区单价16万元,现在单价回落到14万元。”西城皇城根小学附近北京某大型中介机构门店工作人员对记者讲述。

　　看丹桥附近的我爱我家工作人员表示,“之前一个月就能签下一单,现在两个月能签一单就算是很好的了。”东城区和平西里北街附近的北京某大型中介机构工作人员透露,“上个月门店只成交4单,政策出台前,二手房市场买卖火爆,门店每月至少成交20单。” 对于地产中介来说以前是希望通过高房价获得高收益,现在在政策的调控之下,也希望业主通过降价来促成成交量,以保证其工作收入,所以,跟业主议价成了他们目前主要的工作内容。

　　5月18日,国家统计局发布了4月70个大中城市房价数据,报告显示:在调控重拳打压之下,热点城市明显降温,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。随着政策和购房者心理变化,4月北京房产市场成交量也在下降。中原地产数据显示:4月北京商品房住宅只成交了2138套,同比跌幅高达59%,环比跌幅达到了19.6%。整体市场明显下行,市场全面降温。数据还显示,4月北京二手房市场签约住宅16902套,环比下调了35%。从5月1日开始,北京二手房签约套数连续三周低于3000套。

　　在更加复杂的国家统计局《2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据》中,北京4月的二手房价格指数,较上月环比持平,没有增长。