避免过度拆改与加固 应就近补充街区功能短板

　　北京市住房城乡建设委日前印发《老旧低效楼宇更新技术导则(试行)》(以下简称《导则》),对老旧低效楼宇更新工作进行规范。其中明确,老旧低效楼宇更新应做到“留改拆”并举,更新过程中应避免过度拆改与加固,更新完成后应实现功能、品质、效益三大提升,并从产业空间、活力空间、补充功能短板三个方向开展精细化的运营。

　　老旧低效楼宇更新后应实现三大提升

　　《导则》适用于本市建成区内以办公、商业服务业等功能为主的老旧楼宇和低效楼宇更新,不适用于涉及不可移动文物、历史建筑等的更新。现阶段北京的老旧楼宇主要包括两类:第一类为1980年以前建成且未进行抗震鉴定与加固,或1980年以后建成、存在建筑安全隐患且未进行鉴定与加固;第二类是2005年前建成且未进行节能改造,或连续两年用能超过标准约束值百分之八十。此外,1980年以前建成的楼宇,已进行抗震加固但经鉴定未达到要求时,也需进行处理。

　　老旧低效楼宇更新主要是对安全、性能不符合要求的老旧楼宇和综合贡献率偏低的低效楼宇两类对象开展的更新改造工作。老旧低效楼宇更新后应实现功能提升、品质提升、效益提升,推动存量空间资源能用尽用,提高产业承载力,而且应满足安全、绿色、智能及城市特色风貌塑造的要求,如:消除严重抗震安全隐患或其他安全隐患,提高能效水平,优化硬件设施,提高智能化水平,提升物业管理和服务能力,完善周边环境协调与配套设施,注重历史文化传承。

　　老旧低效楼宇更新应“留改拆”并举

　　根据住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的要求,城市更新要坚持“留改拆”并举,防止大拆大建、以保留利用提升为主,保持老城格局尺度、延续城市特色风貌,不砍伐老树、不随意改老地名,坚持低影响的更新建设模式,体现地域特征、民族特色和时代风貌。

　　此次北京印发的《导则》对此做了进一步明确:老旧低效楼宇更新应坚持业态优化,功能提升,应根据楼宇现状条件和发展潜力,梳理完善楼宇功能业态,实现存量空间提质增效。应该坚持生态优先,绿色发展,做到“留改拆”并举,提升绿色、智慧及能效水平,提升改造品质和价值。应坚持尊重历史,统筹兼顾,注重保留并延续城市、区域和楼宇历史发展的代表性要素,提升楼宇品牌形象和人文内涵;统筹重点区域所在地楼宇更新,形成高品质、有特色、有活力的楼宇集群。此外,更新还应坚持安全底线,满足韧性城市建设要求。

　　老旧楼宇更新应补充街区功能短板

　　《北京市建设用地功能混合使用指导意见(试行)》对纳入城市更新项目库的项目,在保障安全、符合详细规划、城市更新等专项规划以及保障主体的合法权益的前提下,允许建筑用途转换。

　　此次出台的《导则》对项目更新方向做了进一步明确:结合产业发展需求优化商务办公空间的供应、提升商务办公建筑的品质和服务水平,为科技创新、数字经济、金融管理、商务服务、文化创意等业态提供高品质、多元化的办公空间,为产业高端转型、高能级企业落位提供载体。

　　同时,更新应响应国际消费中心城市建设要求,进行商业及服务空间的优化提升,满足新消费需求、拓展新场景应用、挖掘新消费潜力、提升城市活力。就近补充街区功能短板、区域功能弱项。可通过老旧低效楼宇更新补充文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利、便民服务等功能,增加市政设施、市政交通基础设施、公共空间、公共安全设施等,促进职住平衡,增加人才公寓、保障性租赁住房等供应。

　　更新项目应避免过度拆改与加固

　　《导则》提出,当更新项目为满足安全、环保、无障碍标准等要求,必须在建筑中增设的附属设施和室外开敞性公共空间,造成局部建筑高度增加的,屋顶增设的电梯间、楼梯间、水箱间、消防设施机房等建(构)筑物的高度不应超过4米,屋顶附属设施的总面积不超过屋面面积的25%。更新项目增设的附属设施合计面积不应超过地上总建筑面积的5%。

　　结构安全性差或存在严重抗震安全隐患的楼宇,应提高结构安全性或进行抗震加固,除具有较高历史文化价值根据相关规定需要保留的情形外,结构改造、加固的总费用达到新建同类建筑工程造价70%或以上的,可以采取拆除重建的方案。

　　抗震鉴定及加固时,应明确建筑后续工作年限,不应少于原设计剩余的使用年限,且抗震鉴定与加固设计仍需满足最低要求。例如,北京地区1994年建造的既有建筑,在2024年进行改造时,原设计剩余使用年限为20年,其后续工作年限可为20年,但其抗震鉴定与加固设计仍需满足30年的要求,且不低于原设计标准。

　　此外,要避免过度拆改与加固。需结合原结构使用情况,充分挖掘原结构潜力。宜减少或避免结构拆改,新增管线(含电管)宜与原结构构件分离,宜避免穿越原结构梁、墙。楼板开洞时,如经验算可满足改造后的要求,可不进行加固。新开洞口应尽量布置在板边和受力较小的部位。