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2008年北京市房地产市场形势分析及2009年展望

2008-12-30 09:11   来源:

一、2008年北京市房地产市场运行情况

(一)房地产开发投资增长大幅下滑

今年前三季度,全市房地产开发投资增长呈现了明显的二阶段特征:上半年,虽然涨幅逐月回落,但仍保持了11.9%的增长;三季度,受奥运相关限制措施和销售低迷影响,出现了加速下滑态势,虽然8、9两个月的大幅跳水主要受奥运相关限制措施影响[1],但房地产自身周期调整和施竣工面积等先行指标的回落,早已明确了房地产开发投资走弱的态势。

(二)土地充裕,资金紧张

截至10月底,我市已交易的土地面积达到96.5公顷,超过去年全年的89.8公顷,土地供给十分充足。我市本年到位资金全面下降,资金来源紧张。

(三)房地产建设面积全部负增长

截至9月末,新开工面积、竣工面积、施工面积全部负增长。

(四)房屋空置面积涨跌互现,住宅空置面积大幅下降

今年前三季度,我市房屋空置面积同比持续加速增长,截至九月末,涨幅较年初上升了9个百分点。

(五)房地产交易量价齐跌

截至9月底,房地产交易面积持续负增长。今年4月份以来,我市房价涨幅开始逐月回落,截至9月份,价格涨幅为11.6%,较年初下降了2.7个百分点;环比价格首次出现了下降,房地产交易量价齐跌的格局正在形成。

(六)二手房市场较为坚挺,房屋租赁市场量价齐升

相对于存在浓重观望气氛的商品房交易市场,我市二手房交易相对坚挺。

二、房地产领域需要关注的问题

(一)住宅市场供需双向疲软

今年我市住宅市场出现了房屋销售量价齐跌、开发投资大幅下滑的供需双向疲软态势。截至三季度末,开发投资出现2003年以来的首度负增长,7月份以来,多块土地甚至限价房土地的流拍,多年来少有的“婚育”双高峰都没能带来有效需求的释放,一、二手房销售均出现负增长。

(二)商业地产明显供过于求

北京奥运会的举办,刺激了我市商业地产开发,部分开发商将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发,使商业项目在近两年出现了井喷,造成我市商业地产供给明显过剩。非理性的集中开发和世界经济下行的影响,给奥运会后部分商业项目,尤其是高端商业项目带来了巨大的生存压力。

(三)改善性住房需求受到明显抑制

2007927,央行出台了二套房贷政策,此政策带来了极强的波及效应,2004年以来宏观调控的综合效应被集中释放,不仅扭转了之前火爆的房地产走势,打击了房地产投机行为,同时也严重抑制了改善性住房需求。

(四)我市两限房或将成为“鸡肋”

今年7月份以来,我市陆续推出的两限房连遭冷遇,截至10月底,已有近10块两限房地块未能顺利成交,与此同时,受预期房价持续走低,已经定价的限价房价格优势不再明显,而位置、质量、面积、相关配套的不足被放大,使得在已取得限价房摇号资格的申购人群中,“弃购”限价房的不在少数,甚至出现规模退房现象。

三、2009年房地产市场运行走势判断

(一)外部环境

世界经济衰退几成定局,发达经济体房地产市场暂难恢复。我国房地产运行的政策环境将有所放松,但市场信心的恢复仍需时日。

2009年我市房地产市场走势判断

1.土地供给依然充足,信贷形势依然严峻,房地产开发投资增长稳步回升。

2.房地产供给出现结构性差异:住宅供给不乐观,商业地产出现过剩,保障性住房供给力度不断加大。

3.市场需求依然低迷。虽然国家出台了多项刺激购房政策,但在我市居民增收放缓,对未来宏观经济的悲观预期下,实际购房需求短时间难以被激发释放。

4.房地产价格持续调整。受销售不景气、信心恢复困难、大规模保障性住房价格偏低的影响,整体房价仍将有小幅调整空间,但不同区位和不同档次的房价将呈现差异化发展,预计个别地区最大降幅将达到20%左右,黄金地段、新开地铁沿线房价仍将保持稳健。

5.房地产市场体系逐步完善。在各种交易税费下调和预期进一步下调或减免的刺激下,二手房交易或将企稳,租赁市场仍将延续今年的繁荣态势,房地产二手市场日趋成熟,我市房地产市场体系将逐步完善。

(经济研究部 齐 心)


[1] 89月份大量工程停止土方施工,当月建安工程投资完成量分别为32.7亿元和34.5亿元,同比下降63.5%67.5%1-3季度,全市累计完成建安工程投资561亿元,由上半年同比增长11.7%转为下降15.4%

 
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