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解读深圳房产新政:或成长效机制样本

2018-06-15 10:34   来源:京信网

  6月5日,深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿,对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。深圳是第一个发布2035年住房规划的城市,全面落实了中央“房住不炒”、“多主体供应、多渠道保障”、“租购并举”的政策要求,对未来一线城市楼市长效管理机制进行了积极探索和尝试。

  一、深圳房产新政内容 商品房占住房供应量下降到四成左右。《意见》指出,未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类,市场商品住房占住房供应的40%左右,后三类享受政策支持的各占20%左右,到2035年分阶段筹集建设各类住房170万套。

  

  土地供应和置换方式多渠道。土地供应方面转变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造腾地等多渠道供应和置换方式。特别是企事业单位自有用地,可以用于建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。不仅对于盘活存量土地将发挥重要作用,也对土地市场的充足供应创造了良好条件。

  深圳住房新政还提出,2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。——编者注住房供应体系多元化。将以开发商为主导的住房供应格局转变为由开发商、住房租赁经营机构、政府、人才住房专营机构、社区、企事业单位等相协调供应的新体系,有利于保证住房市场的多元化格局。

  

  将建立封闭流转制度。住房新政还提出,出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。

  此外,在资金筹集、住房补贴、购房贷款和贴息等方面,也有许多新举措、新动作。中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示,深圳市近年来产业升级加快、人均收入较高,住房供需矛盾较为突出,在住房供给侧改革方向下,深圳这份住房新政特别明确了供给主体、供给渠道、实施方式和资金保障等,系统性优化完善深圳市住房市场结构,符合多类人群需求特点,为特大型城市房地产市场深化改革提供了实践路径。

  二、深圳房改改变楼市格局 

  深圳“房改”有利于形成多阶梯的楼市格局,保障房满足普通住房需求,商品房中长期成为“稀缺品”。方正证券研究所认为,未来住房供应格局或将形成三个阶梯:最高层是市场化的商品住宅,由于新增供应的减少,商品住宅的价格可能会持续走高,但总体占比会下降;中间层有一定政府支持的相关住房,这类住房的价格比普通商品房低,但能够满足绝大多数的刚需要求,这一块将逐渐成为未来深圳多种住房结构的主要部分;最后一层为公租房,更多的是满足中低收入家庭的基本住房保障、以及新进人口在初级阶段的过渡需求。这样的结构实际上在一定程度上贴近了香港和新加坡目前的住房机制,政府和市场供应双轨平行,有效地解决了供需不平衡、结构不合理、保障不充分的问题,有利于深圳楼市平稳健康运行。

  根据意见稿,预计到2035年新增 170万套住房,其中商品70万套,且以中小户型为主,平均每年新增商品房约3.9万套,其中2018-2020年均新增5.7万套。考虑到过去五年新房成交仅4.5万套,市场化商品房供应并未明显减少,而其他100万套保障房主要为90平或70平以下户型,且价格为商品房的60%或50%,从中长期来看,或对中小户型刚需形成分流,相比之下豪宅由于供应减少或显得更加稀缺。——编者注住房保障范围覆盖不同收入水平的居民和专业人才等各类群体。除完善人才安居政策体系外,深圳此次住房新政还将公交司机、地铁司机、环卫工人、蓝领产业工人等群体纳入到了住房保障范围内。深圳将安排一定比例的公共租赁住房房源,向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,且不限户籍。深圳市住房建设局负责人表示,新政出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出全覆盖、多层次、差异化,针对不同

  

  收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

  三、深圳或成房地产长效机制试点 

  各种形式的保障房将成为市场主体。按照《意见》,未来深圳政策住房和商品房的比例是6:4,香港则是5:5,在新加坡则是8:2。此前公布的北京、上海住房十三五规划,政策性住房比例也超过了50%。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,在短短的一年时间里,一线城市中就有北京、上海和深圳三个城市将政策性住房和商品房的比例提高。未来预计一线城市和强二线城市都会效仿,房地产市场将会发生根本性变革,未来各种形式的保障房将会成为主体,以商品房为主的时代或将过去。

  最近杭州等城市出现“万人摇号”买房现象,目前部分城市实行的限价、限购、限售等中短期调控政策的问题正在逐渐暴露,深圳此次拟推出的远到2035年的房改规划,能够形成长效机制,供其他城市借鉴。——编者注一线城市将降低对房地产行业的依赖程度。此次房改看似是房地产变革,其实也是经济转型。深圳将通过“去房地产化”,率先告别土地财政。在此前对13个主要城市的“房地产依赖度”调查中,深圳是对房地产依赖程度最低的城市;同时深圳在产业方面已经拥有金融、高科技创新两大核心产业,这意味着以房地产为主的财政收入对深圳的发展已经不是决定因素。中国不良资产行业联盟研究员谭浩俊认为,“深圳房改”是楼市长效管理的积极探索和尝试。如果其他地方也能认真探索,充分借鉴“深圳房改新政”经验,出台各自有针对性的政策举措,将有利于形成楼市长效管理机制,促使楼市从调控转向管理、从行政转向市场。(编辑:赖紫薇)

  

  

 
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