近日，国土资源部部长姜大明表示，政府将不再是居住用地唯一提供者，宅基地也将探索“三权分置”管理。这是加快农村土地制度改革、推动城乡要素平等交换、让房地产市场回归居住属性的又一重大创新。

　　一、住房供地不被垄断，宅基地将“三权分置” 

　　1月15日，国土部部长姜大明的两段话引起了市场的广泛关注。一是政府将不再垄断住房供地。我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，政府将不再是居住用地唯一提供者。解读：原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应。在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地。政府不再垄断住房供地，有利于在控制土地征收范围的同时，增加土地供应和租赁住房开发，逐步改善房地产市场的运行机制。

　　二是我国宅基地也将“三权分置”。我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。解读：宅基地“三权分置”是一项重大理论和实践创新，开启了房地产管理模式和土地市场的深度变革。传统房地产管理模式是政府主导土地招拍挂转让，开发商负责建房。而随着新的改革举措实施，将实现多元主体的住房供应，也是对土地市场的松绑与放权。在权属不变、三权分置等前提下，让乡镇企业用地、招商引资用地等转为租赁住房、适度放活宅基地使用权，有利于提高农村土地使用效率，为农村集体经营性建设用地入市、宅基地的自愿有偿退出、转让增加了新的入市路径和交易对象。这也有助于完善农村土地交易规则，让农村土地权能得到合理估价。

　　实际上，农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。2015年，国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改，改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。——编者注二、利好住房租赁市场，加快城乡一体化发展 政府将不再垄断住房土地供应，对集体土地价值的提升和城市租赁市场的发展将产生巨大影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前在居住用地的放开方面，只有租赁市场才有机会，而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。长远来看，从政府不再是居住用地唯一提供者，到探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，实际上是为城乡一体化发展、城乡要素平等交换寻找可行路径。中央农村工作会议强调，重塑城乡关系，走城乡融合发展之路。共同发展、共享发展是新时代的必答题，不让新市民、农民在发展中掉队，农村土地要素就必须与城市资本能够平等交换，城乡融合发展才不会成为一句空话。

　　

　　

　　三、住房供地开启多元化实践进展 2017年８月，国土资源部、住建部就确定北京、上海、广州、杭州、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，打破了政府作为居住用地唯一提供者的局面，目前各地实践已有了一定的进展。北京：国企自建保障房，探索农村集体经营性建设土地建设租赁住房。北京企业自有用地建房已经开始试点。2017年12月7日，北京市住建委称，北京鼓励国有企业利用自有土地建设保障房，目前已经建设约12万套。另据北京市规划和国土资源管理委相关负责人表示，北京市去年首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。2018年至2021年，北京还将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。上海：商地转型租赁住宅。上海也正在拓宽租赁住宅用地的供应渠道。1月5日，上海市宝山规划和土地管理局透露，宝山区3幅存量商业办公项目经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。转变成租赁住房之后，签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率不变。深圳：完成城中村综合治理。深圳租赁住房中城中村占比达七成，正积极开展城中村规模化租赁试点，计划今年完成600个以上城中村综合治理，到2020年完成1600个。杭州：留用地探索已先行。去年发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确提出“为盘活存量土地、用房，将积极探索村集体10%留用地上建设租赁住房，鼓励国有企业参与集体建设用地的租赁住房建设”。

　　

　　截至2017年12月底，北京市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个项目、1.28万套房源已经开工，目前已入住4200余户。——编者注

　　四、我国土地制度改革尚待解决的问题 本次明确提出政府终结土地垄断无疑给市场释放了一个积极的信号。未来，我国土地制度改革和房地产市场长效机制的建立依然任重道远。一是房地产、土地改革与其他领域经济社会目标的冲突如何协调仍不明朗。包括增加土地供应与房地产和金融体系稳定的矛盾，土地出让金减少和地方政府土地财政依赖的矛盾，以及住房成本下降与大城市人口控制之间的矛盾等。相关政策如何推进，相关矛盾如何协调还需要后续追踪。二是已出台政策中的后续问题仍需跟进解决。如宅基地使用权将来怎么流通、具体有何限制等问题并未明确；城中村规模化租赁房源从收楼改造到实现供应的程序、要求、房源标准、消防改造和公共空间改造标准指引等研究均需跟进落实。（编辑：胡慧璟）