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住房供地开启多元化深度变革

2018-01-25 09:53   来源:京信网

  近日,国土资源部部长姜大明表示,政府将不再是居住用地唯一提供者,宅基地也将探索“三权分置”管理。这是加快农村土地制度改革、推动城乡要素平等交换、让房地产市场回归居住属性的又一重大创新。

  一、住房供地不被垄断,宅基地将“三权分置” 

  1月15日,国土部部长姜大明的两段话引起了市场的广泛关注。一是政府将不再垄断住房供地。我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,政府将不再是居住用地唯一提供者。解读:原来住房供地都是国有建设用地,农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地,这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应,农村集体建设用地也将参与供应。在专家看来,“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地。政府不再垄断住房供地,有利于在控制土地征收范围的同时,增加土地供应和租赁住房开发,逐步改善房地产市场的运行机制。

  二是我国宅基地也将“三权分置”。我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。解读:宅基地“三权分置”是一项重大理论和实践创新,开启了房地产管理模式和土地市场的深度变革。传统房地产管理模式是政府主导土地招拍挂转让,开发商负责建房。而随着新的改革举措实施,将实现多元主体的住房供应,也是对土地市场的松绑与放权。在权属不变、三权分置等前提下,让乡镇企业用地、招商引资用地等转为租赁住房、适度放活宅基地使用权,有利于提高农村土地使用效率,为农村集体经营性建设用地入市、宅基地的自愿有偿退出、转让增加了新的入市路径和交易对象。这也有助于完善农村土地交易规则,让农村土地权能得到合理估价。

  实际上,农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。2015年,国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改,改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。——编者注二、利好住房租赁市场,加快城乡一体化发展 政府将不再垄断住房土地供应,对集体土地价值的提升和城市租赁市场的发展将产生巨大影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前在居住用地的放开方面,只有租赁市场才有机会,而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。长远来看,从政府不再是居住用地唯一提供者,到探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,实际上是为城乡一体化发展、城乡要素平等交换寻找可行路径。中央农村工作会议强调,重塑城乡关系,走城乡融合发展之路。共同发展、共享发展是新时代的必答题,不让新市民、农民在发展中掉队,农村土地要素就必须与城市资本能够平等交换,城乡融合发展才不会成为一句空话。

  

  

  三、住房供地开启多元化实践进展 2017年8月,国土资源部、住建部就确定北京、上海、广州、杭州、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,打破了政府作为居住用地唯一提供者的局面,目前各地实践已有了一定的进展。北京:国企自建保障房,探索农村集体经营性建设土地建设租赁住房。北京企业自有用地建房已经开始试点。2017年12月7日,北京市住建委称,北京鼓励国有企业利用自有土地建设保障房,目前已经建设约12万套。另据北京市规划和国土资源管理委相关负责人表示,北京市去年首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。2018年至2021年,北京还将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。上海:商地转型租赁住宅。上海也正在拓宽租赁住宅用地的供应渠道。1月5日,上海市宝山规划和土地管理局透露,宝山区3幅存量商业办公项目经报请区政府集体决策,拟批准转型为租赁住宅。转变成租赁住房之后,签订土地补充出让合同,土地使用年限和容积率不变。深圳:完成城中村综合治理。深圳租赁住房中城中村占比达七成,正积极开展城中村规模化租赁试点,计划今年完成600个以上城中村综合治理,到2020年完成1600个。杭州:留用地探索已先行。去年发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,明确提出“为盘活存量土地、用房,将积极探索村集体10%留用地上建设租赁住房,鼓励国有企业参与集体建设用地的租赁住房建设”。

  

  截至2017年12月底,北京市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个项目、1.28万套房源已经开工,目前已入住4200余户。——编者注

  四、我国土地制度改革尚待解决的问题 本次明确提出政府终结土地垄断无疑给市场释放了一个积极的信号。未来,我国土地制度改革和房地产市场长效机制的建立依然任重道远。一是房地产、土地改革与其他领域经济社会目标的冲突如何协调仍不明朗。包括增加土地供应与房地产和金融体系稳定的矛盾,土地出让金减少和地方政府土地财政依赖的矛盾,以及住房成本下降与大城市人口控制之间的矛盾等。相关政策如何推进,相关矛盾如何协调还需要后续追踪。二是已出台政策中的后续问题仍需跟进解决。如宅基地使用权将来怎么流通、具体有何限制等问题并未明确;城中村规模化租赁房源从收楼改造到实现供应的程序、要求、房源标准、消防改造和公共空间改造标准指引等研究均需跟进落实。(编辑:胡慧璟)

  

 
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