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三季度北京市房地产市场运行分析

2017-11-24 10:04   来源:京信网

  今年三季度,北京市房地产调控取得积极成效,投机投资需求得到明显抑制,住房成交量价止升回稳,租赁市场受利好政策影响迎来快速发展期,预计四季度楼市仍将处于降温通道中,2017全年实现房价环比不增长的目标无虞。

  一、 政策调控:“组合拳”效果显著 需求端:信贷再次收紧,房贷利率上浮。继上半年限购、限贷、限价、限售和限商“五限”最严调控模式开启以来,北京市房地产市场开始持续降温,政策效果显著。到三季度,需求端仍在加码持续严密调控。9月份,多家银行先后上调房贷利率,首套房按揭利率较基准利率上浮5%-10%,二套房上浮20%,已成为银行业内的普遍情况。作为本轮楼市调控中的主力军,北京市的房贷利率连续上调了七次,从基准利率的8.5折一直调至基准利率的1.1倍。

  

  供给端:多渠道加大土地供应,“地王”现象得到抑制。除了在需求端的发力,下半年以来,北京市还着力在供给端的政策发力。目前,北京住宅用地计划供应和实际供应均已远超2016年全年总量。Wind数据显示,2017年前9月,北京全市实际土地供应达88宗,合计供应面积达677.21万平方米,土地供应宗数较2016年全年的44宗多了整一倍,供应面积较2016年全年还多增55.50%。在规划中,2017年-2021年,北京拟供应住宅用地6000公顷,住房建设需求150万套。其中,2017年供应方案比原计划方案翻倍,拟供应住宅用地1200公顷,住房建设需求30万套。8月份以来,北京市共有产权住房建设管理、租购并举制度、集体建设用地建设租赁住房试点等举措陆续推出并正式发布,大大扩增和满足了本市的宅地供应,多主体供给、多渠道保障、租购并举的楼市长效发展机制正逐步形成。除了增加宅地供应,土地拍卖的方式也普遍采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式,地价基本都有最高限制,“地王”现象也得到了有效抑制。

  11月16日最新消息,北京市规划国土委、住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确 2017-2021年将供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房,预计未来5年将供应 38.5万套租赁住房。——编者注二、 投资与销售:收敛减速 房地产开发投资规模缩减,但保障房部分建设力度持续加大。北京统计局数据显示,1-9月,北京市完成房地产开发投资2644.8亿元,同比减少6.8%。其中,住宅完成投资、商业、非公益用房及其他完成投资同比分别减少10.6%和8.1%。另一方面,保障性住房的建设力度仍在持续加大。1-3季度,全市保障性住房施工面积为3792.4万平方米,同比增长2%,占新建商品房施工面积的33%,同比提高3.2个百分点。全市保障房销售面积126.9万平方米,增长19.2%,占比为22.5%,同比提高12.9个百分点。

  

  

  商品住宅市场量价均出现下调态势。Wind数据显示,2017年前三季度,北京市商品住宅(不含保障性住房)销售套数合计57459套,同比下降81%;销售面积累计达648.35万平方米,同比下降49.69%;销售金额累计人民币2581.24亿元,同比下降36.62%。从成交区域来看,五环以外仍是北京新建商品住宅的主力成交区域。三季度成交的新房有82.5%都分布于此,但这一比例较二季度减少了6.4个百分点。

  

 

  商业及办公地产交易低迷。受政策调控影响,前三季度,北京市商业房地产销售量环比下降18.96%,同比下降65.42%;销售额环比下降27.95%,同比下降69.19%;销售价格环比下降11.09%,同比下降10.90%。办公房地产销售量同样下降明显,环比下降34.16%,同比下降44.19%;销售额环比下降48.98%,同比下降58.24%;销售价格环比下降23.38%。

  三、租赁市场:迎利好发展期 在政策频频利好的带动下,北京市住宅租赁市场规模和增速得到了大力扩张。中原地产数据显示,受业主对高租金预期有所增加的影响,租赁市场租金价格整体呈现小幅上涨走势。其中,二手住宅租金指数2017年9月份较去年同期上升3.8个百分点;优质写字楼租金指数由2016年9月的422.8元/平方米/月小幅上涨至2017年9月的426.6元/平方米/月,实现0.9%的增长;优质零售物业空置率呈逐年下降趋势,零售物业正在向城市周边发展。随着租赁市场的启动,各路资本也纷纷涌入住房租赁领域。如电商巨头京东正式进军房地产租赁市场,形成“互联网+房地产”的新组合模式,租赁市场已成为房地产业的投资新风口。

  

  

 

  四、预计四季度仍处降温通道中 

  经过一年连续的调控,北京市房地产市场已经明显降温。房地产市场量价总体止升行稳、回归理性的势头将进一步得到巩固,结构性供需将得到进一步改善,租售并举格局初步形成和完善,房地产企业也将迎来新的商业布局和战略调整。业内人士指出,从目前来看政策放松难度较大,与此同时,年底各银行资金额度不足将加大资金紧缩的压力,多重抑制下,预计四季度北京楼市整体仍将处于降温通道中,全年实现房价环比不增长的目标无虞。(编辑:胡慧璟)

  

 
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