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租赁市场再迎利好,集体土地可建租赁房

2017-09-06 10:28   来源:京信网

  日前,国土部和住建部联合下发通知,确定在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。新政旨在完善利用集体土地建设租赁住房规则,为构建我国城乡统一的建设用地市场提供支撑,从而进一步落实让住房回归居住的属性。

  一、集体建设用地建租赁房试点启动 

  8月28日,国土资源部和住房城乡建设部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选取在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在土地来源上,项目用地以存量土地为主,不得占用耕地。在运营机制上,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营;集体租赁住房不得以租代售。在对住房租赁的消费上,承租人可依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。同一日,深圳也发布本市住房租赁试点工作方案,加快培育和发展住房租赁市场。此次新政被视为7月九部委发布试点城市建议的延续和细化,在增加租赁供应上进行了深入深化。 

  

   

  二、拓展集体土地用途意义重大

  此次集体土地建设租赁住房的试点的开展,给我国的楼市机制带来了深远影响。从供地方来看,方案切实增加了住房紧张的大城市的住房供给,有效地缓解了住房的供需矛盾。这有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,探索集体土地流转入市路径,加快城镇化进程。我国土地制度的“城乡二元”结构问题近年来不断加剧。一方面,热点一二线城市宅地供应异常紧缺,土拍竞争愈加激烈,地价飙升,地王频现;另一方面,农村土地不能直接转化为城市住房用地,在耕地红线的高压线下,大城市国有土地总量已经触顶。集体建设用地入市,能够在缓解城市供地压力的同时,盘活农村最大一笔资产。从需求方来看,租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上,从而降低了租赁房屋的建设和运营成本,一大批低成本土地入市,这对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用,能够满足新市民过渡性的居住需求,住房供需也能够得到更有效的平衡。从政府层面来看,在房价、租金居高不下的大中城市,土地、房源供应长期紧张,现行的土地管理制度是重要因素之一。本次试点一方面是中国土地制度的重大变革,大量的土地红利由政府转移到社会。另一方面,土地出让收益今后向房产税过渡,还促进了财税制度的改革。

  集体土地建设租赁住房和所谓“小产权房”不能混为一谈。前者指农村集体所有,由乡(镇)村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地,包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地。而后者指在农村集体土地上建设的房屋,房屋产权也属于农村集体经济组织,不能转让,不能改变性质。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护,两者有本质区别。——编者注三、热点城市加大租赁用地供应 

  

  与旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。作为人口净流入的代表性城市,本次选择的试点城市租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。

  早在2012年,北京、上海就作为集体建设用地建设公租房的首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。试点经验表明,几年来北京和上海的相关项目进展效果良好。在近期出台的未来五年土地供应计划中,多个大城市都明确提出增加租赁住房数量。北京未来5年计划新增住房用地面积6000公顷,其中租赁住房用地面积1300公顷,占比 21.7%;计划供应住房总套数150万套,其中租赁住房50万套,占比33.3%。上海未来五年计划供应住房用地面积5500公顷,租赁住房土地供应面积1700公顷,占比30.9%;计划供应住房170万套,其中租赁住房70万套,占比41.2%。广州未来五年住房建设计划安排75万套,其中租赁住房15万套,占比为20%。杭州也表示,未来三年新增租赁住房总量占新增商品房总量30%。

  

  四、让房屋回归居住的属性 

  从购到租,政府密集出台政策的背后,表示出中央加大房地产改革的决心,也显示出楼市调控思路的重大转变。中国人民大学经济学院教授刘守英认为,今后解决住有所居,主要是三个途径:其一是市场化的商品住房,其二是政策性的保障性住房,其三是租赁住房。链家研究院院长杨现领建议,未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费,以保障各项租赁利好政策的落地,从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。有专家指出,要想使租房者获得更多权益,租购同权不是最终目的,提高公共资源使用效率才是核心目标。而发展住房租赁市场,更关键的还是让房屋回归它的“居住属性”。(编辑:胡慧璟)

  

 
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