去年9月底,北京率先提高房贷首付比例来收紧信贷政策,拉开了全国新一轮房地产调控的序幕。今年以来,各热点城市楼市调控继续发力,进一步落实中央的房地产调控政策。

　　一、热点城市房贷政策现今年首轮收紧

　　年初开始房贷收紧政策陆续蔓延。继去年12月北京多家银行率先收紧首套房贷利率折扣后,广州、珠海、重庆、天津、杭州、青岛、大连等地的首套房贷利率折扣也相继收紧,目前热点城市首套房贷利率8.5折优惠已不复存在,9折成为主流。近日,北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出,要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍,并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。值得注意的是,这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

　　预计此轮房贷收紧政策效果较为温和。房地产调控政策手段多样,包括金融、土地、财税、投资等,而从历次房地产调控效果看,金融信贷政策调控效果最佳。去年四季度以来,部分热点城市已经陆续通过提高首付比例、升级限购政策等从严调控,但调控效果还没有完全体现出来。因此,作为信贷调控手段之一的房贷利率调整成为必然。但与直接提高房贷基准利率相比,首套房贷利率折扣的收紧显得较为温和。中原地产首席分析师张大伟认为,缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行,具体的银行仍然有政策差别。另外,较认房同时认贷、提高首付比例等硬招来说,减少优惠的实际影响不大。信贷是决定短期房价的最关键因素,在目前信贷收紧的总体趋势下,短期房价调整压力会加大。

　　二、一线城市楼市调控政策持续发力

　　除了房贷利率的收紧,近日多地楼市调控政策已经开始持续发力,这在一线城市体现得尤为明显。

　　上海:暂停商业办公项目网签。自1月6日起,上海针对商业办公项目的集中清理核查开始,在此期间暂停此类项目的网上签约。据悉,此举背后的深意在于:在一线城市,一些开发商将商业办公项目开发成居民住宅出售,此类商业办公项目不受“限购”政策影响。上海易居房地产研究院总监严跃进认为,上海此次将大量商住项目暂停销售,并非调控的结束,或许是限购政策出台的前奏。

　　深圳:新房实施价格管控。1月20日,深圳市规划和国土资源委员会公布了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》,明确要求深圳商品房和公寓申报预售均价不得明显高于周边在售项目均价。深圳将建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度,对项目的申报价格进行合理指导;未申请办理现售价格指导手续的项目,不得开通网签现售合同权限。此外,深圳还对带精装修交楼项目的价格管理进行明确规定,各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离。为管控开发商,深圳在土拍环节试行“双限双竞”模式,即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。在融资环节,开发商要承诺不得利用信贷资金缴纳土地出让金;在营销环节,开发商捂盘惜售将受到整顿处罚。

　　重庆:对“预售环节”进行严控。针对1月份外来“炒房团”在当地掀起的投资热潮,重庆市在短短一周内接连六次喊话房地产市场,出台相关调控措施。重庆还下发《关于加强主城区项目预售方案管理的通知》,称将采取三大措施严控房价:一是严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。二是严格规范销售行为。例如,严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或变相收取定金、预订款等费用;严禁以捏造或发布虚假信息等手段哄抬房价等。三是进一步加大执法力度。对拒不整改的企业,将采取暂停项目网上签约、暂停交易登记及暂停资产转移登记手续办理、吊销商品房预售许可证等措施。2月4日,重庆还发文规范房企的商品房预售及抵押融资,要求抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记等内容。

　　三、今年楼市整体降温或是主要趋势

　　流动性收紧将是今年房地产市场主基调和最核心影响因素。今年以来,央行进一步收紧流动性,上调中期借贷便利、常备借贷便利利率和逆回购利率,抬升了金融机构的借贷成本,同时释放出货币收紧的信号,体现了央行控制信贷增速和去杠杆的决心。从历史经验看,市场利率上调一段时间后,房贷利率也将上调,未来资金成本的上升对房地产市场必然产生较大影响。对于2017年的房贷趋势,市场预测均以温和收紧为基调。近期主要金融机构已开始陆续收缩房贷规模,多管齐下的监管政策效果将会逐步发挥,2017年资金大量进入房地产市场的趋势有望得到明显改观。

　　央行数据显示,在1月新增的2.03万亿人民币贷款中,住户部门中长期贷款增加规模创历史新高,这意味着今年开年房贷并没有像市场预期的那样收紧。业内人士指出,这其中有房贷发放滞后等因素。纵观开年来各地房贷调控政策以及银行对房贷利率折扣的调整,今年房贷收紧的预期并未有变化。——编者注 

　　热点城市楼市降温不可避免。从目前来看,热点城市首套房贷利率收紧。对购房人的市场预期影响更大,部分购房人陷入了观望情绪,叠加此前的限购升级等调控措施,部分热点城市的楼市已经开始出现降温迹象。中国指数研究院最新监测显示,今年1月份一线及二三线代表城市的每周楼市平均成交量,无论同比还是环比,均呈现不同程度的回落态势。具体来看,一线城市1月份周均成交量较去年同期同比降幅超过三成,环比12月份降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤为显著。二三线代表城市,1月份周均成交量同比和环比的降幅在一成左右。今年北京及其他主要一二线城市房价调整预期越来越明显,特别是在加息等可能性增加情况下,随着楼市调控持续发力,热点城市楼市降温不可避免。(编辑:洪旭)

　　北京市住建委数据统计显示,2017年1月,北京新建商品住宅共签约4994套,其中新建纯商品住宅签约2477套,环比下滑23.8%;二手住宅签约12860套,环比下滑28.9%。——编者注