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北京房租大涨:成因、影响及稳定房租市场的建议

2018-09-17 13:55   来源:京信网

  近期,北京房租价格显著上涨,引发媒体广泛关注。这轮房租上涨,既有出租房供需失衡的因素,也有中介机构哄抬房租价格等原因。探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系刻不容缓。

  一、北京房租价格快速上涨,准确数据存疑 

  北京房租价格快速上涨。多家机构数据显示,近期北京房租价格上涨迅速。北京诸葛找房信息技术有限公司数据显示,2016年—2018年4月,北京房租均价大体在70元/平方米/月—80元/平方米/月间波动,今年7月份涨至90.12元/平方米/月,环比上涨4.3%,同比上涨25.8%。今年1月以来房租月租金累计上涨15.75%。贝壳研究院数据显示,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%。单月来看,7月份北京房租均价为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。我爱我家研究院数据显示,7月份,普租月租金均价环比上涨6.2%。

  区域租金差异明显,近郊区租金环比涨幅较高。据诸葛找房数据,从城区价格来看,东城、西城、海淀、朝阳四区租金明显高于其他城区,其中东城区以149.8元/平方米/月为北京租金最高城区。从涨幅方面来看,7月份,昌平、顺义、通州等近郊区房租涨幅明显高于其他城区。其中昌平区环比上涨2.53%,为7月份北京租金涨幅最高城区;其次为顺义区,环比上涨2.50%。近郊区租金涨幅较高,主要受主城区租金价格上涨影响,租房压力大,逐渐向周边转移,导致近郊区租赁需求上涨,从而引发近郊区房屋租金上涨。

  统计口径不同,准确数据存疑。由于房租价格数据掌握在各家中介机构手中,割裂分散,统计口径不同,各机构也倾向于公布对自己有利的数据和结论,目前市场上发布的数据并不统一。也有机构认为,北京住宅租金水平整体并未“暴涨”。据58安居客房产研究院统计,从58安居客线上的表现来看,北京房租今年二季度和一季度基本持平,一季度环比去年四季度下降1%。北京市统计局数据显示,7月份,在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%,环比上涨0.3%。《财经》杂志发表文章认为,统计局数据采用抽样调查方法,并不能全面反映北京的房租变化情况。而根据所采访北京租户提供的数据来看,相比去年同期,单间月租涨幅高者达35%,低者也有20%。

  二、北京房租价格大涨的原因分析 

  综合各界观点,多重因素叠加影响导致北京房租价格快速上涨。一是房价持续上涨带动房租上涨。北京房价在2015年开始上涨,虽然在2017下半年受政策影响出现回落,但近几年房价涨幅仍然较大。房价上涨,一方面引发租售比降低,导致租售比畸形,在市场作用下,租金上涨,缓解不断下降的租售比;另一方面,房价上涨使得更多购房者无力购房,只能继续租房,需求增加,进而影响租金上涨。二是租赁企业为占领市场纷纷高价收房,恶性竞争快速推高租金。在互联网社会,“租赁企业+互联网+营运管理+金融服务”构成的大型综合体,集成了强大的房源信息收集和发布、管理运营和消费金融服务功能,成为主要的租赁服务提供者。而大型综合租赁模式易形成信息垄断和价格操控,租赁企业或会成为租房服务流通环节唯一的供给主体。西南财经大学经济学院经济系主任韩文龙认为,如果在一个城市或区域内的住房租赁企业通过资本优势形成垄断优势,几家大的租赁企业就可能形成区域性甚至全国性的垄断竞争格局,进而影响租房服务的供给数量和价格,最终影响住房租赁市场的健康发展。中原地产分析师张大伟认为,资本大量涌入长租公寓市场,但租赁市场新增房源有限,长租企业只有通过升级或分割获得投资溢价,这种轻资产模式易出现局部区域垄断,并叠加对同区域普通租赁业主定价的影响,分散式长租公寓规模扩张对房租上涨具有放大效应。三是“租房贷”产品的盛行也是房租涨价的背后推手之一。业内人士认为,“租房贷”产品的存在,使得租户将需要缴纳的租金总额一次性转账给租赁企业,租赁企业因此有了更充足的资金流来抢占更多房源。长租公寓企业通过从房东手里拿房,然后进行“N+1”改造并装修后,通过租金差来获得收益。房源从获取到装修并出租的时间差,直接关系能否盈利和健康运转,一旦某个环节出现问题,势必出现资金链断裂问题。四是高校毕业季引发租赁需求短期内较快增加。近期房租上涨,很大一部分受毕业季周期性因素影响。伴随毕业季的到来,应届大学毕业生的首次租房需求与往届大学毕业生的续租、换租需求集中爆发,大量需求释放进入市场,直接影响租金上涨。五是北京拆违导致租赁房源供应减少。以2017年为例,北京市拆除违建面积高达5985万平方米。但北京房产中介协会会长李文杰认为,拆违带来的需求增加不是这轮租金上涨的主要因素。北京近几年拆除的违法建设中,80%是非居住类违法建筑,仅有20%,约1525万平方米作为居住使用。

  8月17日,前我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖“炮轰”自如、蛋壳等长租公寓,称自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为扩大规模,以高于市场20%—40%的价格争抢房源,人为抬高收房价格。8月22日,本市12345打击“黑中介”投诉举报热线正式开通。开通首日,热线共接到市民投诉举报52条,包括自如在内的23家中介机构因涉嫌存在违法违规问题被公开曝光。据统计,热线反映的主要问题有:哄抬房租、无照经营、不退押金、转租他人、强制贷款付租金、骚扰等软暴力威胁租房人等八类问题。——编者注

  三、房租上涨的影响及未来走势

  造成的影响:首先,房租上涨将直接抬升租户生活成本,降低消费水平。其次,房租上涨将推升通胀水平。业内人士认为,房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径:其一,房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租。房租上升推升租赁房房租增速上升,对CPI产生拉动作用。其二,目前我国人口红利正逐步减少,房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上,使得工资水平被动提高,这将带动企业成本抬升,增加城市工商产业的运营成本,削弱产业竞争力,造成人才吸引力下降。

  未来走势:租金短期涨幅或收窄。业内人士认为,当前北京房租上涨的原因大多是阶段性的,上涨幅度并不是持续的。贝壳研究院院长杨现领认为,随着7月份、8月份住房租赁成交的季节性高点过去,预计9月份租金价格将迎来下滑。当前北京住房租赁市场热度已开始下降,预计北京8月份租金涨幅将收窄。

  四、稳定房租价格的建议 

  房租稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。为稳定房租价格,各界纷纷建言献策,主要是:第一,实现租房供给主体的多元化。受市场规模效应、互联网平台垄断效应和金融杠杆效应推动,一些租赁企业已成为市场中的垄断竞争者,可控制房源和租金涨幅。要解决租金过快上涨,就要增加多元供给主体,形成混合型的供给形态。首先,要尽快弥补政府公租房、廉租房短板,增加中低收入人群保障性租赁房源供给。地方政府还可成立租房公司,可公办公营、公办私营或公私合营,但定位保本或微利。其次,允许单位集资建房或建福利房,租给单位内部人使用,如京东的集体宿舍模式。再次,允许企业建长租房,如部分房地产企业的租房服务模式。此外,鼓励居民通过公共住房租赁信息平台直接参与租房服务交易。第二,建立租金调控制度。租金价格调控要平衡好双重目标,即租金价格不能过快上涨、租赁服务主体要适当盈利。第三,建立租赁信息备案制度。租赁企业利用信息不对称优势和市场垄断优势,提高租金是推动租金过快上涨的重要影响因素之一。政府可考虑建立统一的租赁信息备案平台。通过备案,政府相关部门可准确把握租金涨幅情况及租房主体的交易情况,使得价格信息透明化和交易过程规范化。第四,加快住房租赁市场立法。中国社会科学院研究员倪鹏飞认为,住房租赁市场乱象丛生,原因之一是租户利益保障制度缺失。对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益,缺乏明确具有硬约束力的法律规定。第五,盘活现有房屋。可仿效香港,推出空置税。胡景晖指出,北京五、六环内约有90万套空置房。第六,建议通过全国住建系统,建立房屋租赁指导价,指导价每月通过平台进行公示。第七,做好租金贷监管工作。

  深圳市房地产研究中心主任王锋表示,在稳定租金方面,深圳主管部门正探索限价租赁房制度,特别对于新出让的一些用地建设的租赁住房,包括一些配建房地产项目。今后将采取限定租金,限定租期的双限方式来稳定房屋租赁市场。——编者注

  五、国外稳定房租价格的措施 

  1、德国:完善的租赁制度保障房租价格长期稳定

  2017年,德国住房自有率为45%,55%的人口租房居住。德国如此高的租赁比例得益于充分保障租户权益、支持租赁需求的租赁制度。

  供给主体多元化。在德国住房租赁市场中,私房约占98%,1%—2%是政府公房出租,在私房出租中66%是私人出租住房,22%是合作社出租住房,8%是基金或保险公司出租住房,3%是专业建房公司出租住房。住房合作社是德国租赁住房供应的重要力量,合作社依靠社员入社资金可获得国家等量资金资助,并可争取银行等量的低息贷款,房屋建成后分配给社员租住。

  完善的法律规范住房租赁市场,保障租户权益。《住宅建设法I、II》《住房经济核算法令》《租金调整法》《增加供应租赁房屋法》《租金调整法》等法律法规对住房租金、租赁住房供应、出租房“可居性”做出了详细、严格的规定。德国全面规范租赁市场,对租户予以充分保障的关键法律是《住房租赁法》,覆盖解约保护、租金限制、当事人变更、改造升级等事项。

  租约保障。租约默认为无固定期限合同。房东如签订固定期限合同,须在出租时向租客书面说明在租约到期时对住房另有他用,合理用途仅限于:希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住;合理的拆除、改建或修复住房;有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。解约保护。房东不得随意解除租约,仅在规定情况下基于合理权益才可解除合同:承租人违反合同规定;房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住;通过对住房进行适当开发可获取重大经济利益,若继续租赁,房东将遭受重大经济损失。优先购买权。承租人获准使用租赁房后,房东如将住房出售给非家庭成员的第三方,承租人享有优先购买权。

  房屋租金实行“指导价制度”。德国政府房屋租赁管理部门会同出租人协会、承租人协会及中介机构,共同制定该地区各种类型房屋的“房租合理价格”,房屋租赁双方协商的租金不能超过“房租合理价格”的20%。出租人提高租金要严格遵循法定程序和法律规定。

  租金限制。《住房租赁法》规定,房东要上调租金,须满足租金15个月未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市条件相当的同类型住房的租金标准。租金在3年内涨幅不得超过20%;在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域,不得超过15%,特殊限制期最长5年。《经济犯罪法》规定,在租户面临困境的前提下,房东目标租金如超过当地租金标准的50%,则可判定违法,处以不超过3年的监禁或罚款,情节特别严重的,最高判处10年监禁;房东如通过减少租客可利用空间而变相使得租金超过当地标准的20%,可处以最高5万欧元罚款。

  租户的公共服务。宽松的户籍制度:德国居民在地区间迁入迁出,自迁入两周内,到迁入地的市民管理处登记注册并报告住址即可。只要居民依法纳税,就可享有当地医疗、养老、教育等公共资源与服务,不存在住房产权的门槛限制。

  税收优惠与补贴。促进租赁房供应。德国政府对用于出租的房屋提供融资支持、税收优惠或直接补贴,鼓励私人资本建设用于租赁的住房。如社会住房建设,由政府提供无息或低息贷款;对用于出租的住房,折旧率要高于普通住房。为鼓励居民将住房用于自住或出租,政府对三种情形免征差价盈利所得税:买房时房屋自带租客,买房后未与租客解约,持有10年后出售;买房时房屋自带租客,与租户解约后,自住满3年;买房时不带租客,用于自住。对租赁群体提供住房补贴。住房补贴分为一般性住房补贴和特殊性住房补贴。一般性住房补贴包括房租租金补贴和普通家庭住房花费补贴;特殊性住房补贴指给予战争受害者及其他社会救助者的补贴,2005年后取消。2005—2016年,全国年均有1.8%的家庭获得住房补贴,政府年均补贴11.5亿欧元。户均补贴额不断提升,保障了受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受物价上涨、租金上涨的损害,2016年户均补贴金额达1816欧元,是1991年的近3倍。

  联邦政府1965年颁布《住房补贴法》(新修),通过提供租金补贴和负担补贴,从经济上保障租房者和所有者的最低居住空间,避免社会困难。租金补贴金额主要根据租户家庭收入确定,由政府(联邦政府和州政府各承担一半)承担家庭实际应付租金与可承受租金之间的差额,可承受的租金负担一般是家庭收入的15%-20%。1970年,《第二部住房补贴法》出台,提高了住房补贴的范围,规定“从经济上保障适足的、与家庭相当的居住条件”,并依据家庭规模、家庭总收入、租金与负担金额,详尽地制定了各种情形下的住房补贴金额上限,大大提高了住房补贴的可操作性与公平性。——编者注2、美国:对房租进行调控

  美国政府对住房租赁市场实施直接和间接调控。直接调控手段主要是提供公共租赁住房,早在1937年美国就开始建设公共住房,地方政府通过设立公共住房管理局来具体实施公共住房的立项、建设、运营管理等操作,联邦政府则设立联邦住房管理署,通过对银行等融资机构提供保险,保证公共租赁住房融资的通畅。间接调控的主要手段是租金控制和住房租金补贴,另外还通过不动产税、所得税优惠等措施激励私人提供租赁住房。20世纪70年代以前,为解决住房短缺、房价房租高涨的问题,保护承租人利益,政府建立了“租赁控制体制”,以政府干预的方式硬性规定了房租的上限,但这只是一个过渡性的住房政策。20世纪70年代以后,美国政府出台住房租金补贴政策,即通过租金凭单和住房优惠券对低收入家庭进行住房租金补贴。

  美国低收入住房返税计划(LIHTC计划)和租房补贴计划(HCVP计划)是支撑美国住房保障体系的两大支柱。LIHTC计划规定,任何私营业主、REITs若投资符合政府标准的保障性住房建设,政府将在10年内给予住房造价对应比例的税收减免。保障性住房建设项目中至少20%房屋用于出租,且租户收入低于当地平均收入水平的50%;或至少40%住房用于出租,且租户收入低于当地平均收入水平的60%才能申请LIHTC计划。HCVP计划是对低收入家庭进行财政补贴。最初,该项目为收入不高于城市平均水平80%的住户提供租房券,具体操作上,该计划补贴符合条件家庭收入的30%与公平市场租金之间的差值。——编者注3、日本:国家出资为工薪阶层建设租赁住房

  日本住房以自有住房为主,2012年自住房拥有率达61%,租房率为39%,但三大都市圈自住房拥有率偏低。日本住房租赁市场主要以私房出租为主,租金相对较高但比较稳定。日本通过公营住房为低收入阶层提供廉租房,2007年5月修改完成的《公营住宅法》坚持“以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅”的宗旨。国家对地方政府的公营住宅事业提供财政、金融和技术上的支持。日本还向中等收入群体提供公团住房,国家出资建房或平整土地,面向中等收入群体出售或租赁。1955年,日本制定颁布的《日本住房公团法》,规定由国家出资成立特殊法人—日本住房公团,在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式住房,向大城市工薪阶层提供住房租赁、商品房、住房土地。1981年日本住房公团与宅地开发公团合并为住房都市整备公团,1999年改为都市基盘整备公团,2004年成为现在的都市再生机构,不再直接进行住宅建设,而是将工程交给开发企业,自身业务重点则放在城市基础设施的整备、租赁住房供给和管理等方面。日本对租房市场同样实施较为严格的管理,房地产中介从业人员须具有不动产经营管理或租赁住宅管理的认证资格,租房者还要有保证人或加入保证会社等。

 
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