首页 经济要闻 政策法规 经济数据 功能区域 热点专题 影像北京
  当前位置:首页 > 首页导航 > 价格信息监测
中国REITs:现状、问题、国外经验及建议

2018-05-22 09:38   来源:京信网

  4月25日,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励专业化住房租赁企业开展资产证券化,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。意味着公募REITs将正式落地。

  一、REITs:定义、类别及特点 

  REITs的定义。REITs即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过投资可带来收入的房地产项目,如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

  类别。按照是否面向公众发行,REITs可分为公募REITs和私募REITs;按照投资获利模式,REITs主要分为权益投资型、抵押贷款型和混合型三种,其中以权益投资型为主。公募REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需经过严格审批,可大量宣传。以美国为代表的大多数国家的REITs都以公募基金的形式发行。私募REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不上市交易。权益投资型模式:指REITs投资主要用于收购现有房地产和新项目开发,以获得房地产所有权,通过对房地产的长期持有和经营来获得稳定租金收入和资产增值。权益投资型REITs的投资对象主要是写字楼、购物中心、酒店、专业市场、仓库、公寓住宅、办公厂房等能够产生稳定收入流的经营性商业房地产。其投资方式主要有两种:一是直接收购或投资开发房地产物业进行经营管理;二是对经营性房地产进行股权投资。权益投资型REITs与一般房地产公司的区别是权益型REITs须将开发或收购的房地产作为其投资组合的一部分长期持有以经营获利,一般房地产公司开发或收购房地产则主要为了转手出售。抵押贷款型模式:指REITs基金主要用于发放房地产抵押贷款或购买房地产抵押支持证券(简称 MBS)。抵押贷款型REITs本身并不开发、收购和持有房地产,收益主要来源于抵押贷款利息和办理抵押贷款的手续费。混合型模式:指 REITs 既从事房地产权益投资,又从事房地产抵押贷款,是房地产权益投资和房地产抵押贷款投资的结合,兼有两者的特点。

  运作方式。REITs既可封闭运行,也可上市交易流通,典型运作方式有两种:一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息;二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如租金、按揭利息等作为标的,均等分割成若干份出售给投资者,定期派发红利。

  特点:(1)流动性。REITs将完整物业资产分成相对较小的单位,并可在公开市场上市或流通,降低投资者门槛,并拓宽地产投资退出机制。(2)资产组合。REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产,如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。(3)税收中性。不因REITs本身结构带来新的税收负担。(4)收益分配。REITs一般将绝大部分收益(通常为90%以上)分配给投资者,长期回报率高,与股市、债市相关性较低。(5)低杠杆。美国REITs资产负债率长期低于55%。(6)投资标的和收入来源有严格限制。美国REITs资产组合中至少有75%的资产价值为房地产、抵押贷款、其他证券、现金或政府证券,收入来源中不得有超过30%的毛利来自出售持有不足6个月的股票或证券。日本REITs至少70%的总资产投资于房地产、房地产租赁等房地产直接相关资产。香港REITs要求专注投资于已经可以产生定期租金收入的房地产项目,可购入空置、没有产生收入或正在建设的建筑,但不得超过总资产的10%;收入较大部分必须源自房地产项目的租金收入,积极地买卖房地产受到限制。(7)积极的管理、完善的公司治理结构。REITs一般由专业的房地产公司发起并运营管理,和上市公司一样拥有完整的公司治理结构,在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天优势。

  

  二、发展REITs的意义及方向 意义。专家认为,发展REITs尤其公募REITs,一是可盘活公共资产,激活地方投融资效率;二是可拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;三是可推动养老金等投资优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道;四是在房地产领域,可增强企业投资租赁住房的信心和动力,盘活住房租赁存量资产、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应,有效缓解租房市场供需不平衡、租赁市场不完善等难题。

  

  REITs五大发展方向。业内人士认为,一是公共基础设施(PPP)领域。在国家严格要求防范化解地方政府债务风险的背景下,PPP模式面临更强监管、更严规范。将REITs应用于PPP模式中,可拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本,盘活PPP项目资本金,提高社会资本参与意愿和运营能力,降低财政杠杆率、推动化解地方政府债务风险。保障房、养老等类型的PPP项目是适宜开展REITs的标的资产,住房REITs、养老地产REITs是美国、香港等地区的主流模式,具有成熟经验可供借鉴。二是商业地产(长租公寓)领域。长期以来以银行为主导的单一融资模式,导致整个房地产业的风险较为集中在银行系统,商业地产证券化空间巨大。如何通过金融创新盘活存量、优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。REITs是商业地产最适逢其会的风口,也是未来前景广阔的发展方向。三是医疗健康(养老地产)领域。在融资渠道缺乏、资本结构不合理、社会资本参与度低,无法获得长周期和低成本资金支持的情况下,养老地产开发企业必须利用部分物业的销售款、债务借新还旧和放大财务杠杆来保证现金流,因此养老地产面临的核心问题是融资制约和金融模式乏力。近年来,随着国内REITs市场的逐步发展,借鉴美国养老地产REITs等成熟市场养老地产融资工具和发展模式,以REITs模式突破发展瓶颈将成为我国养老地产飞跃的发力点。四是城市更新领域。存量时代,制度与政策的设计成为城市更新的焦点,城市更新中保障房建设等内容与REITs具有较大关联性。若从顶端设计层面把城市更新与REITs相结合,在城市更新中的物业开展REITs,将对我国城市更新产生巨大推动作用。五是物流地产领域。中国物流地产正迎来绝佳发展机遇,规模网络化对物流地产企业至关重要,工业物流地产商可通过发行REITs募集资金,降低资金成本,携资本优势快速扩张。

  三、我国REITs的发展现状及问题 类REITs发展初级规模。经过近年来的发展,国内房地产证券化已初具规模。据Wind数据,截止4月8日,国内市场发行类REITs共32单,发行总额687亿元。由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规,目前市场上发行的产品均是部分符合国外成熟市场REITs的标准,因此称为类REITs产品,同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面存在差异。

  

  发行方式多为私募,公众投资人难以参与。在美国、日本、新加坡、香港等成熟市场,绝大多数为公募REITs,且为权益型;而中国现已发行的产品纯粹为私募型,且以债权性质为主流。

  产品结构非标准化,实质多为债权类产品。真正产权明确且回报稳定、适合长期经营的优质物业,开发商往往不愿转让产权,使得多数中国式 REITs 实为债权而非股权。

  投资门槛偏高,流动性不强。类REITs以机构投资为主,最小份额100万起,且大部分机构长期持有,缺少二级市场,流动性较差。非上市交易REITs绝大部分以未来租金收益作为证券化的底层资产,主要通过契约性私募基金间接持有项目公司股权,进而持有基础物业产权,在固定期限届满时采取基础资产出售、发起人回购、交易流动性支持等途径实现投资人退出。

  前景广阔。中金公司以我国2017年房地产总价值约200万亿元、TEITS市场规模占比2%测算发现,我国REITs市场总规模可达4万亿左右。民生证券研报指出,在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下,REITs发展前景广阔,有望撬动逾5万亿市场:从资产证券化产品看,随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小,REITs新增发行额约8448亿元;从房地产开发投资看,假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提至 7%,每年将带动9950亿元的REITs发行额;从经营性物业租金总收入看,假设一线城市优质经营性物业均通过REITs 融资,可发行的REITs总规模约5.1万亿元,其中办公物业REITs约1.8万亿元,商场物业REITs约3.3万亿元。

  

  2018年4月 证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励专业化住房租赁企业开展资产证券化,试点发行房地产投资信托基金(REITs)

  存在的问题。尽管国内类REITs快速发展,但与公募REITs落地仍有距离。综合各界观点,主要存在法律法规不健全、税负过重、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低、回报率低、专业管理机构及人才匮乏等问题。以税负来看,中金公司认为,REITs税负过重主要体现在两方面:一是REITs 建立、终止环节的信托财产转移征税。在 REITs 设立与终止时,不动产资产重组导致的土地增值税、契税、所得税等税费成为 REITs 企业与发起者的负担。目前,房地产企业多用长期留存的地块来建造住宅租赁物业,此类物业做成 REITs 会涉及到巨额土地增值税与所得税。二是同税源重复征税。税法、信托法对信托行为中的纳税主体定义不明,信托财产运营收益与财产转售的资本利得在 REITs 层面和投资人层面均征收所得税。

  四、国外REITs发展经验 (一)美国

  

  美国是REITs的发源地,也是当前全球市场规模最大、收益率最高、发展最成熟的国家。美国REITs发展历程可分为四个阶段:发展期(1960-1974)、重整期(1975-1986),改革发展加速期(1986-1990)及1990年至今的高速扩张期。

  根据投资标的,美国REITs可划分为权益型、抵押型和混合型三种。目前美国市场上最主要的是权益型REITs,占比90%左右,也是最能体现房地产特性的REITs产品,其投资并拥有房地产项目,同时通过运营实现增值。投资覆盖范围有公寓、办公楼、商业、养老、医院、零售等项目,主要收入来源于项目的租金收益或资产未来增值收益。抵押型REITs通过抵押贷款的形式借钱给开发商,或直接购买住房抵押贷款证券(MBS),收入主要来源于利息收入,通常这类REITs股息收益率比权益型REITs高,风险大。混合型REITs结合了权益型REITs和抵押型REITs,同时拥有房地产项目和抵押贷款,但在一定程度上会受利率变动影响。截至2016年年末,美国市场共发行REITs产品200多只,市场价值达1.01万亿美元,其中权益型REITs产品占比达94.3%。庞大的市场规模奠定了美国REITs世界领先地位,也验证了REITs的巨大成功。

  美国REITs的运作模式依据组织结构不同,可分为契约型和公司型两种。公司型REITs指设立以房地产投资为目的的股份有限公司,投资人购买公司股份,公司将收益以股利形式分配给投资人,公司型REITs在美国占绝大多数市场份额。契约型REITs指信托人和受托人在以房地产为投资标的信托契约的基础上,将该契约的收益加以分割,使投资人取得可代表这种权利的收益凭证,以新加坡和香港为代表的亚洲国家以契约型REITs为主。

  美国REITs领先于世界水平,不仅表现在规模上,也表现在收益上。据同花顺公布的标普500指数、美证指数及NAREIT网站公布的REITs指数的相关数据可知,1995年—2017年底,REITs累计上涨751.6%,平均年化收益达12.36%,远高于同期标普500指数、美证指数累计涨幅。同时,REITs每年固定提供90%的可分配收益分红,为投资者保证一定的现金流,相应降低了风险。

  

  (二)日本

  日本是亚洲首个推出REITs产品的国家。截止2016年年底,在日本上市的REITs产品达56只,总市值规模超11万亿日元,成为除美国、澳大利亚外的全球第三大REITs市场。

  日本REITs发展借鉴了美国REITs的形式,在组织结构方面可成立信托也可成立投资公司。但由于信托形式的REITs管理成本较高,同时公司形式的REITs被认为更具有长期发展规划和投资价值,到目前为止日本REITs基本都以公司形式成立。

  在税收制度方面,日本REITs也借鉴了美国方式,虽然应税收入需要交纳37%的公司所得税,但收入可扣除股利分红后再算为应税收入,即对分红收益实行免税政策。

  日本REITs 发起人的第一步工作是成立资产管理公司,获得土地基建运输旅游管理局(简称MLIT)的建筑房屋用地、交易代理许可和自主交易代理许可。获得许可后,第二步是向金融服务代理部门(简称FSA)将资产管理公司注册成投资管理人。注册要求包括最低5000万日元的实缴资本或净资产及公司员工具备相关工作经验。注册成功后,资产管理公司作为发起人发起REITs,并且注册成一家新公司。

  为享受REITs免税优惠,日本规定了REITs成立必须满足的条件,包括:1、REITs必须为封闭式;2、至少70%的总资产必须投资于房地产、房地产租赁等房地产直接相关资产;3、主要收入必须来源于房地产租金收入;4、净资产须超过10亿日元,总资产须超过50亿日元;5、90%以上收益须用于投资者分红;6、REITs上市时,流通股至少超过4000份;前十大份额持有者的持有份额不得超过总份额的75%;除前十大份额持有者外,其它份额持有者数量须超过1000人。

  日本REITs和美国相比也有自己的特点,第一,日本法律规定,REITs的发起必须采用外部管理模式;第二,日本没有类似美国UPREITs的法律条款,也就是说企业在资产转移至合伙企业或REITs组织时产生的交易税不能避免。

  日本房地产投资信托的总体表现与股票市场保持了很高的同步性。过去几年富时EPRA/NAREIT日本房地产投资信托指数与日经225指数的相关系数为0.75,前者年化波动率达25.7%,后者仅为21.8%。

  (三)部分国家和地区关于REITs的税收规定

  1、REITs房产交易环节的税收规定

  

  2、REITs运营期的税收规定

  

  五、发展REITs的建议 为发展中国REITs,专家纷纷建言献策,主要是:一是加快出台公募REITs的法律架构和业务规则,并制定支持PPP项目的相关细则。二是针对租赁住房REITs制定专项税收支持政策,依据税收中性原则,解决双重征税、重组税负过重等问题。三是从公租房PPP项目入手实现REITs的突破。通过公共赁住房REITs,解决企业在住房租赁市场投入高、回收慢的难题,吸引企业投身住房租赁市场,做大做强我国住房租赁市场。四是增加租赁住房的土地供应,通过“自持比例限制”降低土地供应价格。但应预留“允许自持土地及住房进行证券化运作”的出口。五是加强专业品牌运营机构培育工作,支持市场化运营机构数量和运营水平的稳步提升。六是加强投资者教育,营造良好的舆论环境。(龙新勇)

  

 
推荐 | 关闭 | 收藏 | 打印
最新发布
一周热点新闻
首 页  |  经济要闻   |  政策法规   |  经济数据   |  功能区域   |  热点专题   |  影像北京
京ICP备08003934号
北京市经济信息中心 - 网站声明