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关于贯彻建设部等七部委文件精神进一步整顿和规范本市房地产市场秩序的通知

颁布日期：2002年07月22日　实施日期：2002年07月22日　颁布单位：

北京市建设委员会、北京市发展计划委员会、北京市规划委员会、北京市对外经济贸易委员会、北京市国土资源和房屋管理局、北京市工商行政管理局、北京市监察局关于贯彻建设部等七部委文件精神进一步整顿和规范本市房地产市场秩序的通知
各区、县人民政府，各有关单位：
　　近年来，在市委、市政府的高度重视下，本市房地产业迅速发展，房地产投资和开发规模快速增长，房地产企业大量增加，房地产业在国民经济发展中的地位日益突出，对于加快住宅建设，改善城镇居民的住房条件发挥了重要作用。但是，当前房地产市场存在的问题也不容忽视。违章开发，非法占地，违规预、销售商品房的问题时有发生；房地产中介混乱，物业管理公司在服务中存在不规范行为；房地产市场经济纠纷、投诉不断，群众意见很大。这些问题导致了市场秩序混乱，严重影响了房地产业的健康发展，因此，加强宏观调控，进一步整顿和规范房地产市场已成为当前一项十分紧迫的任务。
　　国务院去年颁布了《关于整顿和规范市场经济秩序的决定》，明确指出大力整顿和规范市场经济秩序是整个"十五"期间的一项重要任务。今年5月，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等7个部、委、局联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房〔2002〕123号，以下简称七部委文件），要求各地切实抓好房地产市场秩序专项整治工作。按照国家有关部门和市委、市政府整顿市场经济秩序的要求，结合本市的实际情况，现就进一步整顿规范本市房地产市场有关问题通知如下：
　　一、认真贯彻七部委文件精神，把整顿和规范房地产市场作为一项重点工作来抓房地产市场秩序是整个市场经济秩序的重要方面，直接关系到人民群众的根本利益。市政府各有关部门、各有关单位都要从实践"三个代表"重要思想的高度出发，提高认识、加强领导，本着对人民群众高度负责的精神，加大执法力度，依法查处房地产开发经营中的违法、违规行为，争取使本市房地产市场秩序有明显好转。
　　市建委、市计委、市规划委、市外经贸委、市市政管委、市国土房管局、市工商局、市监察局等各有关部门要按照各自职责，各司其职、密切配合，切实把整顿和规范房地产市场作为一项重点工作抓紧、抓好。
　　二、完善房地产企业资质和信用管理制度，规范市场主体
　　（一）依法建立房地产市场准入制度。贯彻《城市房地产开发经营管理条例》，坚持“一照一证”（营业执照、房地产企业资质证书），建立市场准入制度，是规范市场的有效手段。对于没有开发实力，在规定年限内没有开发业绩，或者在房地产开发经营过程中违反规定，有欺骗、欺诈行为且情节严重的企业，要发现一起，查处一起，依法降低或取消其房地产开发资质。对于虚报、抽逃注册资金、无证或者超越资质等级范围从事房地产开发经营以及项目资本金不足的开发企业，不得承担新的开发建设项目。
　　（二）按照市政府关于建立和完善企业信用制度的要求和部署，在房地产开发企业中抓好落实。要逐步建立包括企业身份信息系统、良好行为信息系统、不良行为信息系统、不良行为警示系统等在内的房地产企业信用管理系统。对开发企业存在不良经营行为的，政府有关部门要分别记录在企业及其相关责任人的信用档案中，向社会公示，接受社会监督。要通过制度规范企业行为，引导开发企业树立诚实守信、依法经营的意识。
　　（三）对开发企业资质实行动态管理。房地产开发管理部门要改进管理手段，尽快建立和完善对全市房地产开发企业、开发项目进行动态监管的微机管理系统；要建立科学合理的企业资质评价制度。将企业的资本金、净资产、投资额、开发规模、利税额、专业技术人员、是否有违法违规行为等有关指标综合考虑，建立一套科学的资质评价体系，动态反映开发企业的综合实力和经营业绩。
　　（四）对内、外资开发企业实行统一管理。当前要依法对开发企业备案、资质等级核定、项目监管等方面实行统一管理。所有房地产开发企业都要依法向主管部门备案，核定企业资质，填报项目手册，按法定程序开发经营房地产项目。与此同时，市计委、市外经贸委等有关部门要适应我国加入WTO的新形势，研究制定符合国际惯例和本市实际的外商投资房地产企业管理办法，更好地服务于市场，服务于企业的发展。
　　（五）发展和规范房地产中介组织。一是尽快制定规范中介组织的地方性法规，全面清理、整顿房地产经纪服务机构和人员，对有违法经营行为的要依法查处；二是制定和推行房地产经纪合同示范文本，三是要加强对房地产经纪人及从业人员的资格管理。
　　（六）加强对房地产销售合同的监督管理，推行国家有关部门制定的合同示范文本，维护市场秩序，保护消费者的合法权益。
　　三、加强对房地产开发项目的监督管理
　　依法加强对房地产开发项目的监管，是规范房地产市场秩序的关键环节。
　　一是要严格执法，清理开发项目。要对已立项项目重新登记，对立项两年以上，尚未投资、没有实质进展的项目，依法办理撤项手续。对违法转让房地产开发项目的，依法进行处罚。对项目条件较好，企业已有投入，因非企业自身原因造成项目运作不下去的，可帮助企业寻找有能力的合作伙伴，促使项目尽快启动。对清理出的开发项目，有条件的可采取招标方式，选择有能力的开发企业运作。
　　二是要严格审查企业的资质能力和项目资本金。依据《城市房地产开发经营管理条例》，承担房地产开发项目实行项目资本金制度，即规定开发企业必须拥有项目总投资额20%的项目资本金。严格审核项目资本金，是从源头上避免无实力的开发企业取得项目，也是避免开发项目可能"烂尾"，造成其他投资者受损的重要管理措施。按照建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（建住房〔2002〕44号）的规定，对于未取得房地产资质证书或超越资质等级范围、项目资本金达不到规定标准、拖欠工程款的开发企业，不审批新的开发建设项目。下一步还要研究建立开发项目履约保函制度，努力化解因拖欠工程款引发的经济纠纷。
　　三是要严格执行《房地产开发项目手册》管理制度，加强项目开发过程中的监管。所有已取得项目的开发企业都要依法坚持定期报送《项目手册》。市区（县）两级开发管理部门要把这项工作作为自己的重要职责，认真严肃地抓好。通过审查《项目手册》，及时发现项目开发过程中存在的问题，加强实施过程中的监管，为房地产开发管理提供最基本的信息。
　　四是要完善住宅小区验收的有关制度。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，住宅小区竣工实行综合验收。通过综合验收督促开发企业搞好配套设施的建设，同时对项目开发中出现的擅自变更规划等违法行为依法处理。市建委、规划委、国土房管局等部门要加强对小区工程质量和配套设施建设的监督管理，严格入住条件，防止市政配套不齐全、不具备使用条件的住宅小区投入使用。
　　四、推行土地储备制度，加强土地管理
　　（一）在试点的基础上，推行土地储备制度，规范土地一级市场。贯彻落实国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建立健全全市统一的土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖，确保土地使用权交易的公开、公平、公正。政府有关部门应根据京政发[2002]4号文件精神，研究制定经营性用地纳入国有土地使用权招标、拍卖及挂牌交易的制度、办法和实施程序，并尽快加以落实。要从根本上杜绝划拨土地使用权擅自转让、土地炒卖和开发商圈地等问题，一方面保障我市土地利用及城市建设的可持续发展；另一方面减少土地开发的中间环节及层层加价，降低开发成本商品房价格，增加政府的土地收益。
　　（二）加强建设用地管理。一是要严格控制利用集体土地、严禁利用基本农田开发建设商品房，禁止非法圈地、占地行为；二是严格划拨供地审批，除法律、法规规定可按划拨方式供地项目外，其余坚决按有偿方式供地；三是要做好年度土地供应计划，根据社会发展、经济增长潜力，确定年度建设用地供应量；四是对不按规定依法办理用地手续，非法转让、炒卖土地牟取暴利的行为要依法处理。对已批用地项目，如未能按规定期限使用的，坚决依法收回，作为储备资源；五是要避免批而不用，多批少用的现象，杜绝土地炒作，加强批后检查。
　　五、加大执法力度，严肃查处商品房预（销）售环节中的违法违规行为
　　（一）进一步规范商品房销售管理，切实保护开发商和消费者双方的合法权益。认真贯彻落实建设部令〔2001〕88号《商品房销售管理办法》，在销售环节中严格执行"不许搞内部认购、不许售后包租、不许使用含糊不明确的广告词来误导消费者、不许给购房者填好的格式合同、不许随意超期提交办理产权资料、不许没有质量保证保修期?quot;等规定。加大《商品房销售管理办法》及《合同示范文本》的贯彻宣传力度，要让消费者了解商品房销售有关的法规文件、合同及相关知识，提醒消费者购房应当注意的事项。
　（二）加强执法检查。对违规预、销售商品房，欺骗消费者的行为一经查出，要依法严肃处理。开发商和消费者都要依法进行房地产交易活动，对于购房人提出的合理要求要切实解决。
　　（三）贯彻建设部、国家工商局《关于进一步加强房地产广告管理的通知》，加大房地产广告管理的力度，查处虚假广告，维护消费者权益。对违规发布房地产广告、发布虚假广告和不兑现广告内容的房地产企业，必须限期改正；逾期不改正的，将予以降级或注销资质证书的处罚。要规范房地产市场各类乱评比、乱炒作的行为，引导和发挥社会舆论对商品房销售的监督作用。支持新闻媒体对商品房销售环节的违法、违规现象进行曝光，使违法、违规行为失去生存的环境。
　　（四）继续加强经济适用住房销售管理，严格按规定审核经济适用住房购买对象，切实解决中低收入家庭的住房问题。
　　六、进一步推广和规范物业管理
　　要按照"先易后难，分类指导，分步实现，全面推进"的原则，加快发展物业管理。首先要加大业主管理委员会的组建力度，赋予业主委员会合法地位和相应的权利义务；其次要建立物业管理市场运作机制，实行物业管理招投标制度，建立双向选择机制，实现公平竞争、优胜劣汰，促进企业不断提高管理和服务水平；第三要规范物业管理收费，实行分等级定价，根据物业管理服务水平划分不同的服务等级，并确定相应的收费标准。服务质量与收费标准挂钩，体现以质论价、优质优价原则；第四要与社区管理结合起来，为加强新建住宅小区物业管理工作创造条件。
　　七、依法行政，转变作风，实行政务公开
　　整顿和规范房地产市场涉及市场主体各方，规范管理部门的行政行为，提高依法行政水平是至关重要的一环。国务院明确要求：将规范行政机关及其工作人员的行政行为以及执法人员的执法行为，作为整顿和规范市场经济秩序的重要内容。政府有关管理部门要切实转变观念，严格履行本部门在房地产市场管理中的职责。
　　（一）提高依法行政的意识。各有关部门和工作人员都要充分认识到依法行政、严格执法是政府的重要职责。要严格管理行政工作人员、执法队伍和执法人员，严肃执法程序，努力提高行政执法人员的业务素质和执法水平。
　　（二）加强法制建设，减少行政干预，解决政企不分、政事不分的问题。严格按照国家招标投标法，规范房地产投资领域招投标行为，按照国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知以及市政府有关精神，清理商品住房收费项目，加大对价格违法行为的查处力度，理顺商品房价格。
　　（三）加快行政审批制度的改革，管理部门要严格按照行政审批程序性规定实施行政审批工作，将审批事项在网上公布，公开办事程序。同时要建立健全行政审批责任追究制度，依法履行职责，提高行政效率。
　　（四）加强对房地产市场的分析、预测，建立科学的决策机制，提高决策和管理水平。政府管理部门要建立和开通房地产业信息网，各部门及其市、区两级要实现联网，创造对称的信息环境，实现市场主体和社会公众对信息资源的共享。市场监管各部门要加快推进建立房地产企业信用制度的有关工作，按照市政府的统一部署纳入企业信用信息管理系统平台，实现信息交流与共享，提高政府部门行政管理工作的透明度和办事效率，方便社会监督，将政府对房地产市场的监督管理提高到一个新水平。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年七月二十二日


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