各有关单位：

为保障广大业主和物业使用人的合法权益，促进安全舒适、文明和谐社区建设，贯彻落实《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（京政办发［2008］54号），现将《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议召开工作方案》示范文本印发给你们，供业主大会制订管理规约、召开业主大会会议时使用。

附件1：管理规约（示范文本）
附件2：业主大会议事规则（示范文本）
附件3：首次业主大会会议召开工作方案（示范文本）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年六月十五日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北京市住房和城乡建设委员会办公室


　　附件1：管理规约（示范文本）

　　为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制订本管理规约（以下简称本规约）。

第一章 总则

一、物业基本情况
物业名称：
物业类型：
坐落位置：
建筑物总面积：
国有土地使用证明文件政府批文号：

二、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

三、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第二章 物业使用和维修

四、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守市容环境管理的相关规定。不擅自改变房屋结构、外观和用途；不擅自占用共用部位和共用设施设备；不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。
[选择性条款]空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

五、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在共用部位乱涂乱画和随便张贴；垃圾应按指定时间和地点投放，避免遗撒。

六、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质；不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动，以及法律法规及相关规定禁止的其它活动；遵守环境保护的相关规定。

七、业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，实时清理宠物粪便；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。

八、机动车在本物业区域内行驶应避让行人，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件或登记；____________________。
机动车应在规划的车位停放，严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆，不得用于其他用途；停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除；____________________。
本物业区域业主共有的车位使用分配方式为：____________________。
[选择性条款]留出适当数量的访客车位后，按顺序登记分配/轮换分配/以抽签的方式分配；____________________。

九、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修，发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时，应及时告知物业服务机构或业主委员会，并采取必要措施防止损失扩大。

十、对异产毗连的物业进行维修，各相关业主应积极协助、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担法律责任。
业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修，如因该维修而造成物业损坏的，应予以修复或适当赔偿。

十一、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，责任人应负责修复或赔偿。

十二、业主需要进行室内装饰装修的，应当告知物业服务机构，并按规定签订装饰装修服务协议。
装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等，不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当承担修复及赔偿责任。

第三章 物业服务费用的交纳

十三、业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交。
对欠缴物业服务费用的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴，采取电话、书面和当面等催缴方式。
[选择性条款]1、欠费____月以上或长期拒缴物业服务费用的，业主委员会或业主委员会授权物业服务机构在物业区域内显著位置公布欠费情况；
2、________________________________________。
同时，业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。

十四、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务，应另行支付费用。

十五、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，并及时续筹。

十六、业主在转让或出租物业时，应当告知新业主和承租人遵守本规约，并将有关情况于____日内告知业主委员会或物业服务机构。
业主转让物业，应当结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主承担连带责任。

第四章 违约责任和违约纠纷的解决

十七、业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，应当承担法律责任。
对业主的违约行为，业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正，也可委托物业服务机构督促其改正。
如限期未改正，业主、业主大会、业主委员会可委托物业服务机构依本规约对其提起诉讼。

十八、业主对物业服务的意见和建议，可直接向物业服务机构提出，也可向业主委员会提出。

第五章 附则

十九、本规约如有与进行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。

二十、本规约经第___届业主大会会议于____年___月___日表决通过，自____年___月___日起生效。

　　附件2：北京市业主大会议事规则（示范文本）

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制定本规则。

第一章 总则

第一条 本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。
第二条 _________物业区域业主大会（以下简称业主大会）由本物业区域全体业主（以下简称全体业主）组成。业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，促进广大业主合理、安全使用物业，维护本物业区域内的公共秩序，共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。

第三条 业主应参与物业管理，行使自己的表决权和监督权，维护广大业主共同利益。业主委员会委员应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊，不得损害广大业主的合法权益。

第四条 本物业区域业主大会选举业主委员会，执行业主大会的决定事项。
【说明】如果物业区域决定设立业主大会的其它机构，如监督机构、楼门业主小组等，应当在本议事规则中对各机构成员资格、职责范围、工作规范等内容明确规定，但其它机构不能代替业主委员会的职责。

第二章 业主大会会议

第五条 业主大会会议的召开应当遵循以下原则：
（一）遵守法律法规、及相关规定；
（二）坚持公开、公平、公正和民主协商；
（三）维护社区的公共利益；
（四）接受社区居委会的指导、监督。

第六条 业主大会会议应当对以下事项进行表决：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘、续聘和解聘物业服务机构；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；

第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开___次，于每年___月份召开。
遇到下列情况时，召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；
(二)突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。

第八条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开，逾期不召开的，按有关规定执行，首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组负责组织召开。

第九条 业主可以亲自参加业主大会会议，也可以书面委托代理人参加。
（一）业主身份，按房屋登记簿记载的所有权人确定；房屋竣工并已交付使用，但尚未办理房屋登记的，按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人代理参加业主大会会议。
公司等非自然人业主可以由法定代表人参加业主大会会议，也可以委派其他人代理，但应出具法人盖章或法定代表人签字的授权委托书。
房屋所有权人超过一人的，可推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的总业主人数为一人。
（二）业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一名代理人可以接受本物业区域内___名业主的委托。
业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的，视为自动放弃表决权。
（三）如果业主人数较多，可以按 幢/单元/楼层 为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议表决的事项，书面征求其所代表业主们的意见,业主的赞同、反对及弃权的具体表决内容经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

第十条 按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业区域业主大会会议采用_______（集体讨论/书面征求意见）方式召开。

第十一条 在业主大会会议召开15日前，应将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告，并告知社区居委会，听取意见和建议。
【选择性条款】采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
（一）业主委员会主任委员就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）业主委员会主任委员就本次会议需要表决的事项进行说明；
（三）参加会议的业主投票表决，会议召集人计收投票；
（四）业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，宣布表决事项是否通过；
（五）业主委员会就表决事项的执行作出说明。
【选择性条款】采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
（一）业主委员会就表决事项向全体业主送达书面征求意见书，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（二）截止时间内，业主委员会收集指定投放地点的业主反馈意见；
（三）业主委员会计收反馈意见书；
（四）业主委员会公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确表决事项是否通过；
（五）业主委员会就表决事项的执行作出说明。
业主投票时应当出示物业产权证明文件和业主身份证件，相关人员应有效管理选票和业主信息，严禁对外泄露。
采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见书中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。
业主委员会公布业主大会会议有关情况，可以邀请社区居委会(或______)现场监督。

第十二条 召开业主大会会议应作书面记录并存档。

第十三条　业主大会的决定应当以书面形式在物业区域内及时公告。

第十四条 依照本规则通过的业主大会决定，对全体业主具有约束力，全体业主应当自觉遵守和执行。

第三章 业主委员会

第十五条 业主委员会依法履行以下职责：　
(一)按时召开业主大会定期会议和临时会议；
业主委员会不按时组织召开业主大会临时会议的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇政府有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
(二)每___（月/季度/半年）向业主或业主大会报告物业服务情况；
(三)与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合同；　
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
(五)监督管理规约的实施；　
(六)督促业主交纳物业服务费用；
(七)配合社区居委会做好本物业区域内的社区建设工作；
(八)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应建立档案，指定专人保管，包括以下材料：
(一)业主大会、业主委员会会议记录；
(二)业主大会、业主委员会的决定；　
(三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等；
(四)业主委员会委员选举及备案材料；
(五)专项维修资金相关材料；
(六)业主意见及建议。
业主委员会应当认真履行职责，严格遵守相关规定，并在业主大会授权的范围内开展物业管理活动。

第十七条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力；
(二)遵守国家有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；　
(五)具有一定的组织能力；
(六)具备必要的工作时间。

第十八条 有以下行为之一的业主，不能担任业主委员会委员：
（一）不遵守本议事规则；
（二）违反管理规约；
（三）违章搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自拆改房屋承重结构；
（五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（六）擅自拆改燃气管道和设施；
（七）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
（八）其他______________________。

第十九条 本物业区域业主委员会人数为______人（不少于5人单数），任期为____年。
业主委员会设主任委员1名，副主任委员___名,由业主委员会全体委员选举产生。主任委员最长连任不超过两届。
本物业区域选举候补委员____名（不超过业主委员会委员人数的一半）。

第二十条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格终止：　
(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；
(三)丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为被判处刑罚的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
其中有(一)、(三)、(五)项情形的，业主委员会委员资格自动终止，其他情形由业主大会会议作出决定。
业主委员会委员资格终止，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会；拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
第二十一条 业主委员会委员缺额，由修补委员按照得票顺序自动补足；修补委员名额用完，且缺额人数达到委员总数1/2的，应在____日内召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选工作。
业主委员会委员补足后，应及时办理变更备案手续。
第二十二条 业主委员会会议应当按以下规定召开：
(一) 业主委员会会议由主任委员或其委托的副主任委员负责召集；
(二) 业主委员会会议每_____（星期/月/季度/半年）召开1次；经三分之一以上委员提议，应当在_______（当天/三天/七天）内召开；主任委员不组织也不委托他人组织召开会议的，1/3的委员可以组织召开。
(三) 业委会会议应当有超过半数以上委员参加，委员因故不能参加会议的，提前1日向召集人说明情况。
(四) 召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居委会派代表参加；
(五) 业主委员会会议应当作书面记录，由全体参会委员和记录人签字后存档；
(六) 业主委员会每名委员拥有一票表决权，业主委员会决议需有全体委员半数以上同意；
(七) 业主委员会会议作出决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告，同时告知社区居委会；
(八) 业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向相关部门投诉，也可以请求人民法院予以撤销。

第二十三条 业主委员会印章应按照以下规定使用：
（一）在业主委员会任期内使用；
（二）从事本物业区域内物业管理活动并经业主委员会过半数签字同意方可使用，如与物业服务机构签订物业服务合同、使用专项维修资金等；
（三）按规定及时退还印章；
（四）未按规定使用印章，造成损失的由印章使用人承担责任。

第二十四条 业主大会及业主委员会活动经费
业主大会及业主委员会开展日常活动的经费由本物业区域内全体业主承担，经业主大会会议，表决通过预算，由业主委员会收取，用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计___元 /年；
（二）必要的日常办公等费用，计___元 /月；
（三）有关人员津贴，共计费用___元 /月，具体支付：
1、_________________，费用_______________；
2、_________________，费用_______________。
（四）其他
经费来源采用下列第___种方式解决：
（一）每一位业主每_____（季/半年/年）每平方米建筑面积交纳_____元；
（二）从共用部位、共用设施设备经营收益提取，合计为_____元/年；
（三）其他。
经费收支帐目由_________管理，每____(月/季度)在物业区域内公布一次，接受业主的监督。

第二十五条 业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举；
业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的，由物业所在地街道办事处、乡镇政府责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府的指导下，由社区居委会参照首次业主大会召开程序，组织业主召开业主大会会议进行换届。

第二十六条 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章，以及其他属于业主大会所有的财物、资料移交给新一届业主委员会；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。

第四章 附则

第二十七条 本规则的修订、补充，应当经业主大会会议表决通过。
未尽事项由业主大会会议协商确定，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。

第二十八条 本规则由业主大会会议解释。本规则与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。

　　附件3：北京市首次业主大会会议召开工作方案（示范文本）


根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，在_____区(县)_____街道办事处（乡镇政府）的指导下，由_____区(县)_____社区居民委员会代表、_____派出所代表、_____开发建设单位代表、业主代表，共_____人，于_____年____月____日组建_____物业区域(以下简称本物业区域)首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组），经筹备组研究决定，制定本工作方案：
一、筹备组决定于_____年____月____日至_____年____月____日，在本物业区域以___________方式召开首次业主大会会议。逾期未完成，则自动延期，但最长不超过____月。
二、筹备组研究拟定《___________物业区域业主大会议事规则（草案）》、《________物业区域管理规约(草案)》；确认业主身份、业主专有部分面积、建筑物总面积。
三、首次业主大会会议决议事项如下：
1、选举产生业主委员会委员；
2、表决《本物业区域业主大会议事规则》；
3、表决《本物业区域管理规约》。
四、本物业区域业主委员会委员名额为____名，候补委员名额为____名,任期自_____年____月____日至_____年____月____日，届期____年。
五、业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业区域内的业主；
2、遵守国家法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
4、热心公益事业、责任心强、公正廉洁；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
六、有以下行为之一的业主，不能担任业主委员会委员：
（一）不遵守议事规则；
（二）违反管理规约；
（三）违章搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自拆改房屋承重结构；
（五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（六）擅自拆改燃气管道和设施；
（七）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
（八）其他
七、本着公平、公开、公正的原则，业主可以自荐，也可以____人以上联名推荐业主委员会委员候选人，由筹备组协商确定，或投票决定。
八、自荐或推荐人应到筹备组领取《本物业区域业主委员会委员候选人自荐表》或《本物业区域业主委员会委员候选人推荐表》，时间为_____年____月____日至_____年____月____日，地点____________，过期不予登记。
九、业主表决权数按其拥有物业登记的专有部分建筑面积计算。住宅物业区域的人防、停车库等不计算表决权数。
业主表决权数的计算。本物业区域内，一名业主拥有多处（多套、多个）物业的，其业主总人数按一人计算；对建设单位尚未出售的物业和虽已出售但尚未交付的物业，建设单位的业主总人数按一人数计算；面积表决权数按业主拥有房屋的专有部分建筑面积计算：专有部分建筑面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂按物业买卖合同记载的建筑面积计算；建筑物总面积，按照专有部分建筑面积的总和计算。
十、公示方式：
筹备组将于_____年____月____日至_____年____月____日，在本物业区域显著位置公示《本物业区域首次业主大会会议召开工作方案》、《业主委员会委员候选人名单及简历》、《本物业区域业主大会议事规则（草案）》、《本物业区域管理规约（草案）》、《本物业区域业主及其专有部分面积明细表》、《本物业区域业主大会会议表决书(票样)》。
十一、选票送达方式：
筹备组将于_____年____月____日至_____年____月____日以书面表决方式召开业主大会会议。由筹备组派 名工作人员将《本物业区域业主大会会议表决书》共同送达，由业主签收，也可以由其配偶、子女、父母等共居的成年亲属签收。
业主本人应当按照《本物业区域业主大会会议表决书》中的要求和形式进行表决，经本人签字后，由筹备组工作人员收集，也可由业主投放到指定地点。
业主可以书面委托代理人参加业主大会，委托书应载明委托事项和业主专有部分建筑面积，同时附业主和代理人身份证明文件。一名代理人可同时代理业主不得超过____人，委托书应交筹备组予以核实。
十二、业主委员会委员、《本物业区域业主大会议事规则》、《本物业区域管理规约》，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以以楼或单元为单位推选业主代表作为监票人，也可以聘请无利益相关的第三方作为监票人。
十三、选票结果统计方式：
筹备组于_____年____月____日，在监票人的监督下公开验票，由筹备组对收集的《本物业区域业主大会会议表决书》进行审核和统计，形成《本物业区域首次业主大会会议决议》，并由筹备组召集人和监票人签字确认。
十四、业主委员会第一次会议：
验票结束后3日内，由筹备组组织召开本物业区域业主委员会第一次会议，由筹备组宣布《本物业区域首次业主大会会议决议》，公布当选的业主委员会委员名单和业主委员会候补委员名单；当选的业主委员会采用集体讨论方式选举业主委员会主任委员1名，副主任委员____名。
十五、业主委员会备案：
业主委员会自选举产生之日起30日内，由业主委员会持相关材料到物业所在地的街道办事处备案，并自备案之日起履行职责，筹备组职能终止，自动解散。
业主委员会备案后，应在小区显著位置公示本物业区域业主委员会委员名单、分工及联系方式。
十六、本工作方案由筹备组负责解释。

筹备组全体成员签字：

_____物业区域首次业主大会会议筹备组
（社区居委会代章）
_____年____月____日