各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构： 现将《关于实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施细则(试行)》印发给你们，请认真遵照执行。 二○○八年二月二十一日 关于实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施细则(试行) 为切实推动我区产业结构调整和经济增长方式转变，规范工业用地出让行为，促进土地节约集约利用，根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发［2006］307号，以下简称《标准通知》)、《北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见(试行)》（京政发[2007]14号，以下简称《实施意见》）、北京市国土资源局等六个委办局联合下发的《关于工业用地仓储用地招标拍卖挂牌出让有关问题的通知》（京国土市[2007]692号，以下简称《出让通知》）、《关于印发<北京市工业用地国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序（试行）>的通知》（京国土市[2007]865号）等文件精神，结合通州实际，特制订本实施细则。 一、工业用地招标拍卖挂牌出让原则 （一）工业用地招标拍卖挂牌出让，应当符合土地利用总体规划、城市总体规划和国家及本市、本区产业政策，遵循公平、公正、公开和节约集约用地的原则。 （二）实行工业用地“净地”出让原则，即工业用地招标拍卖挂牌出让前，涉及农用地转用、集体土地征收和地上物拆迁的，应先履行有关审批手续并完成拆迁等前期工作，在达到“场清地平”并具备相应的市政基础设施条件后方可组织项目用地招标拍卖挂牌出让。 （三）在产业布局上，引导工业项目向各工业园区和产业聚集区集中，各乡镇政府、相关委办局单位、其他经济组织、集体及个人，不得通过招标拍卖挂牌等方式以外的其他方式擅自批地、占地开办工业项目。 二、工业、仓储用地招标拍卖挂牌出让范围和条件 （一）自《实施意见》发布之日起，本区行政区域内依据城市用地分类和土地分类确定的所有政府有偿供应工业用地，除符合国土资源部监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）规定可协议出让的外，一律通过招标拍卖挂牌方式公开出让。 （二）对在2006年8月31日前，区政府已经签订具体工业项目投资协议，所涉及的土地已办理完农用地转用和集体土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让，但必须将意向出让地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示，并在2007年6月30日前签订完土地出让合同。 对在2007年6月30日前未能签订土地出让合同和不符合上述规定的，但已取得政府相关行政主管部门项目用地预审、核准（备案）、规划、征收等审批手续之一且在有效期内的，可继续由原建设单位作为工业用地前期开发实施单位，完成相关手续审批和前期开发工作，达到“场清地平”条件后，采取招标拍卖挂牌方式出让。 （三）2007年7月1日前已取得政府相关行政主管部门建设项目用地预审、核准（备案）、规划、土地征收等审批手续之一且在有效期内的仓储用地，已落实到具体仓储项目的，可由原建设单位继续完成相关审批手续和前期开发工作，并以协议方式出让；未落实具体仓储项目的，由原建设单位继续完成审批手续和前期开发工作，达到《本细则》第一条规定的出让条件后，采取招标拍卖挂牌方式公开出让。土地出让和项目审批按照《实施意见》、《出让通知》等文件的有关规定执行。 （四）2007年7月1日后新审批的仓储用地，按照《实施意见》及《出让通知》规定的工业用地前期开发、公开出让、项目审批和开发利用监管的有关规定执行。 三、成立区工业用地招标拍卖挂牌领导小组 （一）领导小组的组成。领导小组由常务副区长任组长，主管城建和工业的副区长任副组长，由区发展改革委、市规划委通州分局、通州国土分局、区建委、区财政局、区环保局、区工业局、园区管委会、区商务局等部门为成员。领导小组下设办公室，办公室设在通州国土分局，主要职责是承担工业用地招标拍卖挂牌领导小组的日常工作。 （二）领导小组的任务与职责。领导小组的职责是贯彻、落实国务院和市政府对工业用地招标拍卖挂牌出让的有关精神；研究议定本区工业用地的前期开发、出让方案、地价审核、地块征收、收购方案和拆迁改造安置工作等相关事项；协调、解决工业用地前期开发及招标拍卖挂牌工作中的重大事项和问题。 四、工业用地招标拍卖挂牌相关制度 （一）拟供应工业用地信息公告制度。区政府负责及时将拟供应工业用地信息通过网络或区土地交易分市场向社会公布，信息主要内容包括：地块位置、产业政策、用地标准、规划控制、环保要求等，区发展改革委、市规划委通州分局、区建委、区环保局、区工业局、园区管委会、区商务局等相关部门应按照职责分工和主管范围及时向区政府提供相应信息。 （二）预申请制度。为及时了解工业用地需求情况，科学合理安排工业用地出让总量，建立工业用地出让预申请制度。有用地意向的单位和个人，可以针对拟供应工业用地信息公布的地块向通州国土分局提出用地预申请，同时应承诺其愿意支付的土地价格，并服从用地规模等土地使用条件，通州国土分局对预申请相关情况进行登记备案。 （三）工业用地年度供应计划制度。每年第三季度末，由通州国土分局会同区发展改革委、市规划委通州分局、区建委、区财政局、区环保局、区工业局、园区管委会、区商务局等部门，依据经济社会发展规划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等，编制下一年度工业用地年度供应计划，报经区政府审批后，由通州国土分局、区发展改革委上报上级相关主管部门备案。 工业用地年度供应计划在执行过程中经区政府及相关主管部门批准可以作适当调整。 （四）建立前期开发成本审核与出让底价报批制度。 1．工业用地前期开发预计成本的初审与报批。前期开发预计成本应由区政府按照相关规定委托的开发单位或通过招标确定的开发单位负责测算，在经办公室初审通过后上报领导小组审核，最终上报区政府审批。 2．工业用地前期开发成本的审定。工业用地前期开发完成后，开发单位将实际开发成本报办公室进行审核，其中，实际开发成本控制在已报经区政府审批的预计成本范围之内的可直接报领导小组备案；超出已报审批的预计成本的，须由开发单位提供书面说明和相应依据，由办公室委托专业审计机构对前期开发成本进行审计，初审后报领导小组审核，最终上报区政府审批。 3．前期开发利润。根据市国土局关于《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等相关文件规定，对工业用地前期开发利润的确定暂作如下规定：前期开发资金全部或部分由政府财政出资的，前期开发主体可按照不高于前期开发总成本2%的标准计算管理费用；前期开发资金全部由开发主体自筹的，可按照不高于前期开发总成本8%的标准计收利润。 国家及北京市对该项内容出台明确规定时，本款内容作相应调整。 4．工业用地出让底价的审定。本区行政区域内工业用地出让底价均不得低于国家和北京市规定的工业用地出让最低标准。我区工业用地根据级别标准，出让最低价标准确定为25.6万元/亩，即384元/平方米。 出让底价的评估与审定等具体工作由办公室成员单位通州国土分局、区发展改革委、区财政局共同负责，按照市国土局制定的标准组织完成，各相关单位应积极配合，并在必要时应出具相关意见。初审结果由办公室报领导小组审核，待区政府审批后上报市国土局、市发展改革委备案。 五、政府各部门工作分工 （一）通州国土分局：负责办公室的日常协调工作；会同区发展改革委、区财政局等部门负责地价审核工作；与招商引资相结合，会同区发展改革委、区工业局、区商务局等部门编制年度工业用地供应计划；做好农用地转用和土地征收审核报批工作；发布土地公开出让计划和出让地块信息；编报土地出让方案；接受用地意向人的用地预申请、组织实施具体地块的出让等工作。 （二）区发展改革委：会同通州国土分局、区财政局等部门负责地价审核工作；会同通州国土分局、区工业局、区商务局等部门根据产业政策、产业发展规划，编制年度工业项目用地开发计划，提出“招标拍卖挂牌”出让地块的行业要求、投资标准等准入条件；办理工业建设项目的审批、核准及备案等工作；办理前期开发立项，参加相关地价审核工作。 （三）市规划委通州分局：负责工业用地前期开发、招标拍卖挂牌出让地块的规划选址；核发规划选址意见书，提出规划建设的相关要求。 （四）区建委：负责前期开发中拆迁安置政策、方案的制定以及相关开发工作的协调。 （五）区财政局：会同通州国土分局、区发展改革委等部门负责地价审核工作；研究地价审核机制。 （六）区环保局：负责对拟出让地块提出环保要求，做好项目环境影响评估和审批等工作。 （七）区工业局：研究拟订工业项目用地年度计划和工业布局调整规划；指导和协调工业开发区的建设和发展；发布工业重点产业相关信息；会同区发展改革委制订行业准入标准；负责工业项目的考核。 （八）区商务局：负责物流配送重点设施的布局规划；参与用地计划的制定。 （九）园区管委会：参与研究拟订工业项目用地年度计划和工业布局调整规划；协调工业开发区建设和发展具体工作；协调解决工业用地前期开发与出让工作中的相关问题。 六、工业用地前期开发 （一）符合《本细则》第二条第（二）款相关规定，且在2007年7月1日前已达到《本细则》第一条规定出让条件的工业用地，由原建设单位向区政府提出前期开发成本审核申请，区政府委托专业机构审核前期开发成本，并最终审定后报市国土局、市发展改革委备案。 （二）符合《本细则》第二条第（二）款相关规定，且在2007年7月1日前未达到《本细则》第一条规定出让条件的工业用地，原建设单位应在2007年10月31日前向区政府提出继续实施前期开发申请。区政府在2007年12月31日前审核后出具是否同意由原建设单位继续作为前期开发实施单位的批准文件。区发展改革委、通州国土分局、市规划委通州分局、区建委、区环保局等部门据此办理前期开发审批手续。 区政府出具的批准文件应明确约定开发时限、成本控制等相关内容，前期开发完成后的成本审定由区政府委托专业机构审核，并最终审定后上报市国土局、市发展改革委备案。 （三）本区行政区域内工业用地前期开发工作由区政府委托专业从事前期开发的国有企业或招标确定的企业作为前期开发实施单位。各园区管委会管辖范围内的项目原则上由区政府委托各园区下属专业从事前期开发的国有企业作为工业项目用地前期开发实施主体；单独选址项目，经报区政府批准，由通州国土分局负责通过招标方式确定工业项目用地前期开发实施主体，具体招标工作可由区土地储备机构组织实施。 区政府出具确定前期开发实施单位的批准文件。区发展改革委、通州国土分局、市规划委通州分局、区建委、区环保局等部门依据区政府出具的前期开发实施单位的批准文件，办理前期开发审批手续，并按照《实施意见》精神，简化程序。 （四）确定前期开发实施单位后，经区政府批准，由通州国土分局与实施单位签订项目前期开发委托协议，明确约定开发时限、成本控制等相关要求。 （五）工业用地前期开发涉及农用地转用、集体土地征收、地上物拆迁、市政基础设施建设的，由前期开发实施单位依法办理相关手续并组织实施。区发展改革委、市规划委通州分局、区建委、通州国土分局、区环保局、区工业局、园区管委会等相关部门应加强协调配合，优化审批程序，确保前期开发工作顺利进行。 （六）工业用地前期开发实施单位依照相关委托协议完成相应前期开发工作后，向通州国土分局提出验收申请，并由通州国土分局负责组织前期开发验收工作。 （七）在完成前期开发验收工作后，由前期开发实施单位将前期开发成本资料及相应依据报送通州国土分局，通州国土分局会同区发展改革委、区财政局代表办公室具体负责前期开发成本初审工作，并将初审结果上报领导小组，经领导小组审核后上报区政府审批，并将最终结果上报市国土局、市发展改革委备案。 （八）工业项目前期开发主要流程。 1．以政府委托方式确定主体进行前期开发的项目适用如下流程： （1）工业项目意向人或原土地使用权人向通州国土分局提出前期开发申请； （2）通州国土分局初审后致函征询区各相关部门意见并取得各相关部门函复意见； （3）区政府确定前期开发主体； （4）开发主体编制前期开发实施方案； （5）办公室召开会议针对实施方案联席审议； （6）领导小组审核前期开发实施方案并报区政府审批； （7）通州国土分局与委托单位签订前期开发委托协议； （8）前期开发的组织与实施（征地、拆迁、市政等）； （9）通州国土分局组织土地验收。 2．以招标方式确定主体进行前期开发的项目适用流程： （1）工业项目意向人或原土地使用权人向通州国土分局提出前期开发申请； （2）通州国土分局初审后致函征询区各相关部门意见并取得各相关部门函复意见； （3）通州国土分局组织或委托相关单位编制前期开发实施方案； （4）办公室召开会议针对实施方案联席审议； （5）领导小组审核前期开发实施方案并报区政府审批； （6）组织招标确定前期开发主体； （7）通州国土分局与委托单位签订前期开发委托协议； （8）前期开发的组织与实施（征地、拆迁、市政等）； （9）通州国土分局组织土地验收。 （九）工业用地、仓储用地完成前期开发审批手续后，区政府应及时组织区发展改革委、市规划委通州分局、通州国土分局、区环保局、区工业局、区商务局等部门分批落实工业用地、仓储用地的供应信息，并在北京市土地市场网、区政府网等媒体上向社会公布。 七、工业用地招标拍卖挂牌出让 （一）工业用地招标拍卖挂牌出让应严格按照国家和北京市规定的程序和要求进行，具体操作流程参照《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》（京国土市[2005]302号）及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）执行。 （二）依据审定的前期开发成本，区政府组织相关部门共同编制出让方案。出让方案应包括规划使用条件、土地用途、年限、出让底价、产业政策、行业要求等土地出让条件，出让方案报区政府审批，出让底价由其按照市国土局制定的标准负责组织审定，审定的结果报市国土局、市发展改革委备案。 （三）通州国土分局依据区政府审定的出让方案，按照国家及本市的有关规定在市土地交易市场或分市场具体组织我区工业用地招标拍卖挂牌出让工作。同时，同步在中国土地市场网、市土地交易市场等规定媒体公布信息。 （四）为确保我区工业用地公开出让顺利推进，在工业用地招标拍卖挂牌出让前，需确定土地使用条件，由通州国土分局通过征询函的形式，征求区发展改革委、市规划委通州分局、区环保局、区工业局等相关部门的意见。除法律法规及审批权限另有规定外，接到征询函的各部门应根据各自职责，在接到征询函之日起5个工作日内出具书面意见，即包括但不限于：由区发展改革委出具竞买人的资质、具体工业类别、投资强度、产业要求等相关意见，由市规划委通州分局出具规划条件相关意见，由区环保局出具环境保护的具体要求，由区工业局出具工业项目考核的有关意见等。 （五）工业用地招标拍卖挂牌出让确定土地受让人（竞得人或中标人）后，通州国土分局应向土地受让人（竞得人或中标人）发出成交确认书或中标通知书，同时明确注明规定的土地使用条件、土地受让人（竞得人或中标人）承诺支付的土地价格等内容。 （六）出让合同应对工业项目开竣工期限、投资强度、利用强度、闲置标准、转让条件、违约责任和赔偿标准等事项进行约定。 《国有土地使用权出让合同》可直接作为国土资源部门的建设项目用地预审意见。 （七）土地受让人（竞得人或中标人）需按照规定时限办理工业项目核准（备案）、规划、环评、用地、建设等相关手续。在通过招标拍卖挂牌方式组织工业用地出让后，如土地受让人（竞得人或中标人）与前期开发主体不一致时，在保持原有土地使用条件不变的前提下，由土地受让人（竞得人或中标人）持成交确认书或中标通知书及相关资料，到区发展改革委、市规划委通州分局、区建委、通州国土分局等相关部门确认其用地主体资格并办理相关手续。未能在规定时限内完成相关手续办理的，按有关规定另行处理出让土地。 八、工业项目审批和开发利用监管 （一）市规划委通州分局、通州国土分局等部门按照统一工业用地、仓储用地分类标准，从审批规划意见书阶段开始明确项目用地准确性质并使用统一用地分类名称。区发展改革委、通州国土分局、区建委、区环保局等部门依据规划意见书确定的用地性质办理相关审批手续。 （二）土地受让人取得土地使用权后，因其自身原因没有形成实际生产的，不能擅自转让、倒卖项目，原则上由区政府或园区管委会在同等条件下优先收回（属破产或法院拍卖的项目除外）。《本细则》施行之前工业项目的监管比照本条规定执行。 （三）区发展改革委、市规划委通州分局、通州国土分局、区建委、区财政局、区环保局、区工业局、园区管委会、区商务局等部门要按照职责分工，依法简化审批程序，及时对受让人申办的有关手续进行审批，并要加强对出让后工业用地开发利用的监督检查，加大对土地利用违约责任的追究力度，切实减少土地低效利用和隐性浪费现象的发生。构成土地闲置的，按《北京市闲置土地处理办法》（市政府2001年第83号令）规定处置。 九、《本细则》自2007年11月7日起施行
