各乡镇人民政府，地区、街道办事处，县政府各委、办、局，各县属机构：

《密云县老旧小区实施物业管理工作方案》已经2008年4月10日第35次县长办公会议讨论通过，现予印发，请结合工作实际，认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年五月四日

　　密云县老旧小区实施物业管理工作方案

为加快推进对全县老旧居住小区实施物业管理，根据国务院《物业管理条例》、北京市相关法规和《密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）》等文件要求，结合本县实际，制定本方案。

一、实施范围

1994年以前建成投入使用的政府直管老旧居住小区、县直单位自建自管住宅、县属破产转制企业自管住宅及目前无管理单位的住宅楼。

1994年以后投入使用，有建设和产权单位的住宅小区和物业项目，可参照本方案实施整治工作，待达到实施物业管理的条件后，按物业管理区域划分交由该区域有一定规模的物业公司实施统一管理。

二、指导思想

坚持“以人为本，构建和谐密云”为指导，着力解决住宅物业管理中存在的难点问题，切实提高普通百姓的居住质量，全面提升城市形象和管理水平。

三、目标任务

用5年时间，对未实施物业管理的老旧小区及自管住宅项目有计划的进行基础设施改造和环境整治，使其达到实施物业管理的基本条件；尊重居民意愿，因地制宜，建立以保障居民住用基本需求为目标的长效管理机制；基本消除无人管理和多家管理现象，实现住宅物业管理覆盖率90％以上。

四、组织领导

为保证老旧居住小区物业管理工作正常开展，成立密云县物业管理工作领导小组，负责此项工作的指导和监督。领导小组成员名单如下：

组　长：王稳东 副县长

副组长：郭瑞权 县长助理、县财政局局长

　　　　张赤兵 县建委主任

成　员：崔春花 县发展改革委主任

　　　　雷亚军 县市政管委主任

　　　　李洪友 县审计局局长

　　　　王怀福 县规划分局局长

　　　　王福增 县城管大队队长

　　　　侯春明 鼓楼街道办事处主任

　　　　曹洪利 密云镇镇长

　　　　付振秋 檀营地区办事处主任

　　　　王　起 县房改办副主任

领导小组下设办公室，负责组织实施本方案。办公地点设在县建委，办公室主任由张赤兵同志兼任，办公室副主任由王起同志兼任，办公室成员由上述单位派人参加，涉及到相关工作时协调解决。

五、具体措施

（一）按照市场化的要求，以县建委所属的4个小区管理处为基础，组建物业管理公司。主要承担政府老旧小区、县直单位自管住宅和县属破产转制企业住宅楼的物业管理任务。县政府对该公司给予政策扶持和启动资金支持。

（二）建立政府管理逐步退出机制。自2007年开始拨付该物业管理公司500万元，作为该公司承接政府老旧小区、县直单位自管住宅楼和县属破产转制企业住宅楼物业管理费的补贴，至2011年每年递减20％，同时,随老旧小区改造进度逐年增收物业费。用5年时间，完成由政府职能部门管理物业向市场化改革的平稳过渡。在此期间，该公司每年节省的补贴资金可结转下年使用，但不冲抵下年补贴。

该公司设立后，每年按规定程序向县财政申报预算资金，待批复后严格按规定使用，并服从财政、审计部门的监管。

（三）县政府建立住宅小区整治基金，专款专用，逐步完善社区功能。自2007年至2011年，县政府每年在预算内安排一定数量的资金作为住宅小区专项整治基金，用5年时间，有计划地对老旧小区及住宅项目的基础设施进行改造和环境整治，使其逐步达到实施物业管理的基本条件。老旧小区及项目的整治实行阳光工程，做到公开、公平、公正。

（四）基础设施和配套设施不全的老旧小区、县直单位自管住宅和县属破产转制企业住宅楼在未交接前，由原建设或产权单位继续管理，不得擅自提前撤管，待密云县物业管理公司组建完成后，参照《密云县住宅小区物业交接管理办法》分期、分批进行交接。

物业项目交接时，原建设或产权单位应将物业项目的相关资料、物业用房、维修资金分户清册、维修资金本息等一并移交，不得甩项。

（五）经过综合整治，配套设施相对独立、封闭的老旧小区或楼院，社区居委会可以按照《密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）》等文件要求，在确定物业管理区域的基础上，组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业管理企业，对小区实施物业管理。也可根据居民意愿，指导业主实行自治管理，组织社区内待业人员组成维修（房屋、设施设备）、保安、保洁队伍等，进行自我管理、自我服务，费用由业主分摊。

六、部门职责

（一）县建委：制定组建密云县物业管理公司方案并组织实施；每年编制老旧小区及住宅项目基础设施和环境整治工程的详细方案、预算，上报县政府批准后分步实施，并组织验收；负责整治项目的招投标工作；对整治后物业项目的交接进行监管；指导建立老旧小区长效管理机制。

（二）县发展改革委：负责老旧小区整治项目的立项审批；加强物业服务收费监督。

（三）县市政管委：负责对老旧小区整治过程中雨、污水管线的改造进行指导和并入市政管线的协调工作。

（四）县财政局：计划安排老旧小区专项整治资金和物业管理费补贴资金，保证整治资金和物业管理费补贴资金的落实；对政府投入资金的使用情况按相关规定进行管理和监督。

（五）县审计局：对政府投入资金的使用情况按相关规定进行监督和审计。

（六）县规划分局：负责老旧小区内公共绿化、道路和其他场地违法建设的认定工作。

（七）县城管大队：依法负责老旧小区内公共绿化、道路和其他场地违法建设的拆除工作。

（八）街道办事处、乡镇人民政府：设立物业管理机构或相应工作机制，建立健全物业管理责任制，负责本辖区物业管理活动的组织协调及指导监督工作。

（九）社区居委会、村民委员会：组织老旧小区整治后首次业主大会的筹备；指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理企业开展工作；在环境整治过程中做好宣传、协调和配合工作。

（十）相关物业管理单位：负责联系和督促未纳入本实施方案范围的、受原建设或产权单位委托的、分散的老旧住宅项目进行整治，待达到条件后交由该区域有一定规模的物业公司实施统一管理。

（十一）县公安、工商、环保、园林绿化、环卫、邮政、电信、有线电视、供水、供电、供气、供热等单位，按照相关职责，协同实施本方案。

七、工作要求

（一）提高认识，加强组织领导。各相关部门要深刻认识老旧小区整治和建立长效管理机制的重要意义，各单位要明确一名领导负责和配合此项工作，以高度的责任感和服务意识认真履行职能，积极参与，密切合作。

（二）科学规划项目，妥善处理矛盾。在老旧小区和项目整治过程中，要科学规划和安排整治项目，落实工程质量责任制，妥善处理眼前利益和长远利益的矛盾，局部利益和整体利益的矛盾，及时解决整治过程中遇到的问题。出现难题时，各单位主要领导要亲自过问，加大协调力度，各职能部门要同心协力，保障整治工作顺利开展。

（三）加大宣传力度，落实管理机制。老旧小区实施物业管理涉及到千家万户，街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会（村民委员会）要通过各种会议和活动等方式，广泛宣传老旧小区长效管理的意义和作用。在整治工作完成后，尊重居民意愿，确定管理方式，制定管理方案，奠定建立长效管理机制的基础。

（四）落实长效管理，巩固整治成果。以老旧小区整治工作为契机，理顺小区管理体制，推行有效的物业管理或业主自治管理，防止前治后乱、治管脱节。

八、工作步骤

根据目前我县老旧小区和物业项目的现状以及基础设施和环境整治工程进度情况，相关的工作交叉进行。老旧小区实施物业管理工作分为三个阶段：

第一阶段（2008年1月－2008年12月），接收工作阶段。组建物业管理公司；按计划接管政府老旧小区、县直单位自管住宅和县属破产转制企业住宅楼的物业；编制基础设施和环境整治工程的详细方案，上报政府批准并组织实施；部分整改后的小区进行业主大会、业主委员会组建和实施物业管理试点。

第二阶段（2008年1月－2011年6月），全面整改阶段。全面推进老旧小区及住宅项目的基础设施工程改造；深入推进物业管理市场化运作；建立和完善老旧小区长效管理机制。

第三阶段（2011年7月－2011年12月），全面验收阶段。县建委向县政府提交老旧小区实施物业管理工作完成情况报告并组织验收；老旧小区长效管理机制建立，基本消除无人管理和多家管理现象；实现住宅物业管理覆盖率90％以上。