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关于进一步加强农村土地承包经营权流转工作的通知

颁布日期：2007年12月12日　实施日期：2007年12月12日　颁布单位：北京市房山区人民政府办公室

各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局、中心，区直属各单位：
　　随着我区功能定位的确立以及全区经济的快速增长，对土地流转工作提出了新的要求。现就进一步加强农村土地承包经营权流转工作通知如下：
　　一、充分认识推进农村土地承包经营权流转的重要意义
　　农村承包土地的流转是实现农业现代化的重要途径。通过土地流转有利于促进农业结构调整，实现农业的规模化、集约化经营和专业化生产；有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组；有利于加快城乡一体化建设，推动城乡经济的协调发展。土地流转为二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔的空间。
　　二、农村土地流转必须遵循“依法、自愿、有偿”原则
　　农民享有对本集体经济组织土地的承包经营权是法律赋予的权利，任何组织和个人都无权剥夺，《物权法》也以用益物权的形式予以了确认。对农民承包土地的流转只能引导、服务，不可强迫，除依法进行的征收、征用和占用外，不得强行收回。以确权确利形式或未列入土地确权范围暂由村集体经营的土地进行发包、租赁，必须经过规定的民主程序并得到批准，任何组织和个人不经民主程序进行上述行为均为越权行为。民主程序的履行要按照大事票决制》的相关规定，并有完整的文字记载并归档备查。村集体经济组织对外发包或出租合同要报乡镇、办事处（以下简称各乡镇）的经管科备案，农户间的土地流转，要报村集体经济组织备案。村集体经济组织发包、出租土地收入以及合同标的修改要经民主程序决定，农户间流转土地收入由流转双方商定。确权确利的权益费发放和入股分红标准由民主程序决定。
　　三、各级组织要强化对土地流转的监督管理
　　土地流转直接涉及村集体经济组织和集体经济组织成员的利益，对当地的经济发展和社会稳定具有重要影响。依据《农村土地承包法》、《土地管理法》和《北京市农村集体资产管理条例》，各乡镇必须对农村集体土地流转予以严格的监督和管理。土地流转活动必须依据《房山区农村土地承包经营权流转管理办法》所规定的程序进行。对外出租的土地（含荒山、坑塘、滩涂）标的较大、时间较长的，乡镇应派专门人员参与可行性研究、项目谈判及全部民主决策程序，建立农村土地流转台账，建立备查制度。村集体经济组织要及时搜集、定期上报各村土地流转情况，包括流转土地的面积、价格、形式、用途，是否签订规范的流转合同、是否经过有关部门鉴证等。村集体经济组织要加强对已流转土地使用用途的监督管理，对于擅自改变流转土地性质和农业用途的行为要及时制止和报告。如建设永久性建筑，必须办理用地审批手续，占用农用地进行建设的，必须办理农用地转用等手续。承包（租赁）的土地未能及时收缴承包费（租金）和履行过程中标的变更的，要经社员（村民）大会或社员（村民）代表会批准，并报乡镇备案。大户承包费或租金收缴情况及用途列为年度审计内容。大户承包合同、租赁合同视为会计资料，预期收费列入收支预算。
　　四、规范合同文本，提高鉴证率
　　对于农户间的流转，要指导其使用区经管站编制的规范合同文本，减少口头协议和私订的协议；对于农户流转给村集体经营的，村集体经济组织在对外承包（租赁）时要依法与承包人签订合同。流转期限不应超出二轮家庭承包经营土地剩余的期限，即2027年。提高流转合同鉴证率或公证率，以保障流转双方的合法权益。村集体经济组织向本集体经济组织之外的人员或单位出租土地、荒山、滩涂、坑塘、荒地等，租期在两年以上的必须进行鉴证。区、乡两级经管部门要明确鉴证人员及责任。合同鉴证过程中，要依法严格审核合同签订的合法性和规范性，发现问题，及时纠正和解决，保证合同的真实、有效，促进合同规范化管理，规避产生合同纠纷的隐患。
　　五、加强对确权确利土地经营的指导
　　确权确利实际上是确权过程中的一种面向村集体的“委托”经营，确权确利的权益费必须保证及时足额兑现。各乡镇要根据本地区土地经营实际情况，科学合理地确定确权确利权益费兑现金额，避免出现确利标准高于土地实际收益、村集体经济组织负债兑现的问题，做到既保证农户的土地承包经营权益，又防止村集体经济组织运转困难。原来实行确权确利的村，如果村集体因合同到期收回了对外承包的土地，而群众又确有意愿要自己经营的，可以在经过村民（社员）大会或村民（社员）代表大会决议通过后进行适当调整。确权确利权益费兑现完成情况，要作为乡镇对村级组织的考核内容。对于未能及时兑现的除向乡镇说明情况外，还要经社员（村民）代表会批准。原未被列入村集体经营性土地确权范围的荒山、滩涂、坑塘及公益性用地，实际上是因未实现收益而暂时未在确权阶段进行收益权的确定，当这部分土地因经营行为产生收益时，应按照相应政策让集体经济组织成员享受权益。2004年因人均土地面积不足0.3亩的村集体经济组织，在积极筹备进行产权制度改革的同时，这部分土地的收益，村集体经济组织应在经民主决策程序基础上，以适当的方式让集体经济组织成员享受权益。
　　六、强化服务，促进土地流转
　　各乡镇要不断建立和完善加强农村土地承包经营权管理的相关制度措施，在制定土地利用规划过程中，要详细了解所辖各村土地资源利用情况，尤其是村集体统一经营的土地、新开垦的“四荒”等非农用地的使用情况。在掌握情况、做好规划的前提下，要加大力度引导，推进这部分农村土地的规模经营，因地制宜、科学合理地确定经营方式。充分利用地区优势和特点积极招商引资或兴办符合当地产业结构和生产力发展的劳动密集型企业，优先安排本地区农村劳动力，促进农村劳动力转移，为土地承包经营权较大范围的流转创造更为有利的条件，形成良性物质循环。区经管站要办好“房山区农村土地流转平台”，为土地便捷流转提供有效服务。促进农民专业合作组织发展，通过专业合作组织与农户建立多种形式的合作，使分散经营的小农户组合成专业生产联合体和大规模的农产品生产基地，创设农业资源的合理配置和土地的适度规模经营的新方式。加大对土地流转相关政策的宣传力度，使群众增加对土地流转法规政策的把握，了解土地流转的目的意义，改变传统的农业耕种模式，自觉、主动地流转土地承包经营权。同时，不断提高村级干部，特别是农村土地发包主体政策水平，科学使用土地，防止土地流转过程中强制流转、无偿流转、恶意发包及“以租代征”等违法用地事件的发生。建立土地承包纠纷调处机制，努力将矛盾化解在基层。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北京市房山区人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年十二月十二日


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