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房产作为投资品的定价困局

2010-04-16 10:35   来源:

    投资品的定价,始终是现代金融理论的核心构成部分之一。无数理论和实证模型试图解释乃至预测资产的运行轨迹。理论不同,模型各异,产生的后果就是金融市场的参与者对金融资产的估值产生分歧,因此也产生了发生交易的可能。古典金融理论认为,通过这些金融交易,金融市场能在满足若干假设条件的前提下,最终实现均衡价格,实现金融市场的金融资产的价格发现功能。在这个理想的世界中,唱空者卖出,看多者买入,买卖双方各得其所。假如这个市场上的各种交易主体真的针对某种资产价格形成了一致性预期,一个必然的后果就是针对该种金融资产的交易市场的崩溃。因为大家的看法都一致了,交易量必然萎缩至零了。

    理论总是灰色的,现实总是和理论有很大差距。不仅仅在新兴市场,哪怕在欧美的老牌市场,均衡也不是常有的。市场的失衡往往是常态。这些不同于古典金融理论的市场现象,导致了人们对有效市场假说的强烈质疑。由于种种交易限制,以及交易者的非理性因素的存在,金融市场的有效性无法得到保证。因此,教科书中关于金融市场可以通过交易者自发交易,实现金融资产价格发现的功能也就无从谈起了。换言之,正是由于上述机制的存在,资产的价格才会经历一个又一个的周期,投资人也才能见证一个又一个资产泡沫的形成与破灭。所谓的市场失灵,很大程度上可归因于此。

    在全球化的背景下,随着金融产业的不断发展和金融创新的不断深入,金融业已渗透进了国民经济的方方面面。一度,一个国家经济发达程度与否的重要指标,就是看该国金融产业的发达程度。于是越来越多的消费品被纳入了金融产品的领域,兼具了投资品的特性。进而,有了产生泡沫的可能性,遵从于金融市场的运行规律。以原油为例,本来有现代工业经济“血液”之称的大宗商品,摇身一变,就成了一个新兴的可以“起分散风险,对冲通胀的”投资种类。原油期货更是在过去的一个经济周期内上演了一个又一个的悲喜剧。一度有人把原油飙升的原因归结为以中国为代表的新兴市场国家巨大的需求,但是,当原油期货冲破140美元每桶的高位之后,在美国国会举行的关于原油价格的听证会上,一个资深对冲基金经理却给出了一个不同的解释。他在论证原油期货价格和对冲基金关系的时候,做了一个有趣的类比。他承认,大量来自对冲基金乃至养老基金的资金出于寻找超额投资回报率的目的涌入原油期货市场,无疑是原油期货价格背离了基本的供求关系定价规律,也就是我们所说的产生了泡沫的根本原因。好比有一天,金融机构突然发现,婴儿奶粉可以提供超额收益,大家忽然全都涌进这个市场,一时之间就可能将婴儿奶粉的价格炒成天价。对金融机构而言,这不过是有一个泡沫而已,然而对那些有婴儿需要哺育的贫困家庭,则不啻于一场灾难。对整个社会的福利,有着极大的负外在性。

    换言之,在资金的操纵之下,一切商品都能够被赋予投资品的属性,并进而脱离一般商品所需依赖的供需法则。尽管政府不应当干预市场的微观主体的自主经营活动,但是当由于某种原因,市场失灵,抑或那些微观个体行为存在较大的负社会外在性的时候,来自市场以外的外在干预就是必要的了。如上面提到的关于婴儿奶粉的例子,就很能说明问题。说白了,上述问题假如发生在传统的消费品市场,就是大众耳熟能详的“囤积居奇”的奸商行径。在传统商品市场上以囤积居奇的方式,操纵商品价格,扰乱市场竞争行为的,在法律上有对应的惩处办法。但是一旦将普通商品披上投资品的外衣,情况就发生了戏剧性的变化。我国房地产市场的现状,正契合了这个现象。

    当下,在我国一线城市如北京、上海的住房空置率已接近国际警戒水平,开发商囤房炒地的行径日甚一日。城市化进程,刚性需求,对抗通胀等等理由被挨个拎出来被作为不断冲高的房价的一个又一个的注脚。但是由前述的分析不难看出,当作为投资品来衡量房地产定价的时候,供需法则已然失效。一言以蔽之,当下决定住房价格的因素只有一个,就是囤积于其中的资金数量。把当下的房地产市场称之为一个被资金操纵起来的市场,是毫不过分的。基于住房问题对于我国社会发展,民生福利的巨大作用,出于稳定社会秩序的考量,政府应该也必需动用包括市场化以及非市场化的政策工具,去调控这个市场,进而实现社会福利的最大化。

 
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