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暴利吸引“全民建房” 五年近40家上市公司转行做地产

2010-04-07 14:12   来源:

    “有朋友说可以搞到一块地,想拉我一起做房地产,你说我要不要做?”为是否投资房地产,中国证券报记者的一位朋友王先生最近辗转反侧。按照计划,王先生的几位朋友一起先期筹集三千万元,成立一家公司,以该公司的名义从东北某城市政府手里获得有关旧城改造的地块。此前,王先生一直钟情于投资无线增值业务,而在朋友的不断游说下,王先生的投资天平渐渐向房地产倾斜。

    地产投资热可见一斑。近年来,尽管政府宏观调控频频,然而在房地产高额利润的吸引下,除了央企之外,来自地方国企、民企、上市公司、机构甚至富有个人在内的各路资金前仆后继,涌入房地产开发领域,大有上演“全民建房”的趋势。

    “全民”掘金热

    尽管此前“国八条”和“国六条”的相续出台,对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过较明显效果,但进入2007年后,在国民经济快速发展的大背景下,房地产投资加速反弹,各路资金进入之势有增无减。

    这之中,央企成为最近最受关注的一支超级“军团”。3月15日,北京市一天拍出3幅天价“地王”,并双双刷新北京的地块总价与楼面地价的纪录。自此,央企成为舆论焦点。

    其后国资委宣布,除16家以房地产为主业的中央企业外,78户主业非房地产的央企最终要退出房地产业务。78家央企退出的实际效果尚待观察,但央企、国企近年来加快进入房地产却是不争事实,部分之前未涉足房地产业务的国企,如保险业、民航业,纷纷高调进入房地产行业。

    数据显示,2009年成交总价前10位的地块之中,国有企业占据8席;成交楼面地价排列前10名的地块中,国企占位八席。而2007年,无论是总价地王还是单价地王,国企占比均未过半数。

    实际上,央企仅仅是因为其特殊的地位而备受关注,除央企外,其他各路资金近些年来一直在汹涌进入房地产开发领域。

    以上市公司来看,近年来转行房地产的公司显著增多。据中国证券报记者初步统计,2005年至今,有近40家上市公司由原来的主业转行房地产,占到目前地产类上市公司总数的35%。2005年有2家公司转行房地产,2006年迅猛增至11家,2007年更有14家,2008年至今有11家。

    机构则很早就介入了房地产开发领域。目前在产权市场挂牌转让土地、房地产开发资产的转让方中,投资者可发现,很多为各类投资管理公司、资产管理公司。富有的个人也纷纷加入房地产开发大潮中。除了像上文王先生那种以多个自然人合作的方式进入以外,目前也有房地产私募基金盯住了自然人。例如,今年3月8日,北京第一家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金盛世神州房地产投资基金成立,多家地产公司老总加盟该基金。

    渴望进入房地产市场的还有保险资金。在目前股市波动较大、债市乏善可陈的环境下,数万亿的保险资金对于进一步放开投资渠道渴望迫切。不过,由于目前房价继续脱缰猛涨,房地产市场风险已积聚,何时向保险资金正式开放不动产投资依然没有时间表。

    正是在各路资金的追捧下,房地产投资不断走高。2009年全国完成房地产开发投资36232亿元,比2008年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。

    高毛利“磁石”

    房地产行业远高于其他行业的收益水平,成为吸引各路资金积极进场“掘金”的最基础动力。

    统计显示,截至4月6日,已发布2009年年报的1040家公司,扣除金融类上市公司后,整体毛利率约24%,其中,房地产公司毛利率约35%,排名第五,排在其前的为食品饮料业、交通运输业、餐饮旅游业及采掘业,毛利率分别为49%、39%、38%、38%。

    而若论多年来毛利率的表现,房地产的表现则足以羡煞其他行业。WIND统计显示,23个申万行业中只有5个行业2005-2008年毛利率连续四年同比上升,分别为房地产、商业贸易、纺织服装、家用电器及电子元器件。其中,房地产行业表现突出,毛利率四年来分别为30%、31%、35%、36%,而电器元器件行业,2005-2009年毛利率分别为13.69%、14%、17.49%、17.99%,无论是毛利率水平,还是毛利率提高幅度,都明显逊色于房地产。其他诸多周期性行业如采掘、有色、钢铁、化工,在2008年经济危机中毛利率纷纷掉头向下。

    以近年来逐步倚重房地产业的雅戈尔为例。公司2009年实现净利润32.64亿元,同比翻番。公司服装、地产、炒股三块业务分别贡献净利4.45亿元、11.91亿元、16.25亿元。地产业务与股票投资并肩成为公司最赚钱业务,也为公司10派5.5元的分配预案添足底气。

    房地产的高利润,也成为央企动辄掷以亿金加入夺地阵营的最大动因。据统计,2004年,仅有中国建筑工程总公司等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台,而由于利益难以取舍,5家企业整合平台被不断扩容。到2005年,拥有房地产主业的央企已达到13家。

    热度短期难退

    按照国土资源部3月22日要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。据悉,国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。密集的调控是否会阻止资金进入呢?

    中原证券吴剑雄分析,政策调控的底线是不能对房地产行业造成伤害而导致行业衰退。在这样的政策基调下,由于开发商是供给的主体,保证其积极性是保证供给的前提,因此调控措施是以规范开发商行为为主,而并非对其进行打压;是保证市场的平稳健康发展,而非刻意打压市场;是遏制房价的过快上涨,而非让房价下跌。以此观察,地产群雄逐鹿短期难以消减。

    业内人士表示,目前一线城市土地日益稀缺,房价涨幅较大,在某种程度上对一些中小规模的资金构成了挤压,但恐怕并不能将这些资金挤出。央企、国企由于资金雄厚与政府资源丰富,将继续在一线城市中一掷千金。对于实力中等的上市房企、规模较小的民营企业来说,还可以在二三线城市跑马圈地。某分析师表示,民营地产商可以联合竞标,或者收购他人的项目,获得市场的更多份额。

    长江证券分析师苏雪晶表示,楼市将继续升温。从各地情况看,市场空间还很大。以海南为例,据悉,海口将从4月起重启商业土地拍卖工作,由首创股份进行一级开发的位于海口西海岸新区的某一地块,有望成为“解封”后第一块被拍卖的土地。与此同时,海南省国土环境资源厅透露,海南将鼓励一批优质地产企业进入海南。在海南无地及少地的大型地产公司,将迎来进驻海南的机会。

    再以滨江集团为例,公司3月23日与金都房产集团有限公司签订《项目合作协议书》,以2500万元收购金都房产持有的金都房产集团衢州置业有限公司50%的股权,合作开发浙江省衢州市两地块。此次合作可看作公司在深耕杭州市场的同时,有选择性地向经济发展较快、市场发展潜力较大、开发风险较小的二、三线城市拓展的发展战略的体现。

 
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