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房地产市场现状观察

2010-03-19 09:51   来源:

    自2003年以来,我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈,政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁,几乎是“一年一调”,房价也随之“一年一涨”。这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现,每经历一次循环往复,房价都会攀升到一个新高点。

    调不完的政策涨不停的房价

    自实行住房商品化改革以来,房价就一直牵动着国民的心,于今尤甚。“两会”前夕,包括新华网在内的多家网站发起的实时调查显示,住房问题以高票位列网民关注的民生话题之首。

    在全国政协收到的各项提案中,关于住房问题的提案几乎占据半壁江山。近年来,政府针对住房问题的一系列宏观调控政策,实质上是以调控房价为重心,但在现实社会经济生活中,房价越调越涨、“房奴”越来越多已成公认的事实。业内有专家认为,2010年是“后金融危机时期”的关键一年,中国经济能否平稳运行,很大程度将取决于能否破解房价畸高这一住房难题。

    “调控”与“民愿”的距离

    近年来,我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈,这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现,每经历一次循环往复,房价都会攀升到一个新高点。自2003年以来,政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁,几乎是“一年一调”,房价也随之“一年一涨”。

    2003年,国务院18号文件提出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,房地产被正式赋予产业的定义。自此,我国房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升:

    2004年,全国住宅的平均售价从2003年的2197元/平方米上涨至2608元/平方米,涨幅高达18.7%;

    2005年,全国住宅平均售价继续上涨12.6%。为稳住房价,2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”,国家出手控制房价自此正式拉开序幕;

    2006年,“国六条”继续出台,使2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5 .4%,新建商品住房销售价格同比上涨6.3%;

    2007年,市场经过一段观望后,再度出现房价大幅上涨的一个高峰,全 国 住 宅 平 均 售 价 增 长 率 达 到16 .86%,住房销售平均价格达到3645元/平方米。当年8月国务院出台24号文件,指出“住房问题是重要的民生问题”,强调了住房与民生之间的重要关系,并从保障和改善民生的要求出发采取了一系列的调控措施,不再把房地产单纯看为“支柱产业”;

    2008年,全国住宅平均售价的涨幅为7.5%,再度回到两位数以下。由于遭遇金融危机,为实现“保增长”的任务,房地产的“支柱产业”定位又再度受到重视,并承担起对经济增长的拉动作用;

    2009年,房价在经过3、4月份的“小阳春”之后,再度进入疯涨期。据国家发改委、国家统计局发布的数据,截止12月,全国70个大中城市的住宅平均售价达到4600元/平方米,比2008年均价上涨了1000元/平方米,创下26个月涨幅新高。其中,深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市的房价涨幅超过全国平均水平。

    截至2009年底,全国城镇住宅市场的平均销售价格已从2003年的每平方米2197元上涨到了每平方米4600元。可以看到,政策的宏观调控在抑制房价涨幅过高方面没有取得预期成效,老百姓工资的增长水平远远赶不上房价的增长水平,大部分中低收入人群望房兴叹。

    房价调控失效根在政策认识偏差

    为什么房价且调且涨?为什么中央政府在住房问题上的宏观调控政策往往事与愿违?其根源在于政策认识偏差。

    “政府对住房问题的定位偏差,是房价越调越涨的首要原因。”武汉大学经济学博士张平石说,我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用,而忽视其社会保障的基本功能,即偏重将住房市场作为一个产业来看待,而对其关乎民生的重视程度则不够,这直致导致政府在提供住房保障职责上缺位,进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。

    因此,一系列住房政策都以如何发挥其对国民经济增长的促进作用为重心,为刺激经济高速增长、拉动其他产业的发展、防止经济过热或防止经济过冷等频繁地先后出台多项政策。住房成为单纯的商品,在市场竞争的逐利规律下,垄断、“地王”就会不断出现,进而推动房价日益高涨。他认为,由于在住房问题的认识上存在偏差,导致我国目前在提供公共性住房的职责上存在明显缺位,使商品房房价高涨。

    如在1998年亚洲金融危机发生后,为避免这场危机可能带来的经济下滑,我国加快了住房商品化改革步伐,出台鼓励家庭买房的各项优惠政策,当时对保增长确实起到了重要作用,但个别政策缺乏长远目标,也产生了负面影响。典型案例就是国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)文件中规定:新建经济适用房原则上“只售不租”。

    中央电视台经济频道《今日观察》评论员刘戈也撰文指出,房地产业和住房问题是两个完全不同的领域,让居民能买到租到自己可以承担得起的住房是政府的基本责任。而现在,很多地方在城市规划和建设中却以应付态度对待,即使建设保障性住宅也往往安排在远郊,居民在那里既不方便生活也难以找到工作。所以,“城市建设应多为普通人盖房子”!

    目前,我国现有保障性住房的供给量明显不足,经济适用房的开发投资仅占全国住宅总投资的5%左右。廉租住房制度虽然从1999年逐步开始实施,但由于制度本身缺乏强制力,受益面至今仍然不高。同时,现有保障性住房普遍存在成本低、区位偏、居民穷、环境差等问题。

    广西房地产及住宅研究会会长张协奎教授认为,这种安置模式易造成“穷人群居”,长此以往将形成难以改造的贫民区,加剧贫富分化,潜伏矛盾隐患,危及社会和谐,巴西、美国等国家在此均已有惨痛教训。

    张平石认为,由于以商品房为主体的房地产业对经济增长的拉动明显,因而逐渐形成了以市场为主、政府为辅的住房政策。反过来,这些住房政策多以发展经济为目标。同样,经济适用房和廉租房的政策只是为了解决低收入家庭的住房保障问题,即救济一部分穷人,而忽视了应为绝大部分社会成员提供安居之所的基本保障功能。在高速增长的经济体里,如果房价调控失效,终有一天,中等收入阶层也将买不起房子。因此,在缺少保障性住房的住房市场,想依赖某一项或几项政策措施来稳定房价难以如愿。

    正是由于政策认识上的偏差,使得各地政府原本的满足居住需求的土地供给目标让位于自身收入最大化的目标,土地批租收入成了地方政府预算外资金的主要来源,其规模占到地方财政收入的40%至70%,形成国内独特的土地财政现象。

 
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