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房地产“二轮调控”会否避重就轻?

2010-03-11 14:10   来源:

    两会前中央和地方紧密出台调控政策、温总理直言理解蜗居滋味,两会上代表委员、地方高官言必谈房价……不少人猜测,继两会前的调控,两会后带着代表委员的期望回到地方的各级官员会不会掀起第二轮楼市调控潮?

  但中国证券报记者在采访中观察发现,今年两会上高官们的楼市调控手段仍缺乏新意,一些地方官员甚至未敢直面调控难题,“二轮调控说”会不会避重就轻?

  地方调控“弹药”新意少

  今年两会尚未开幕,各地房地产政策接连出招,从沪4条、京11条到粤4条,似乎瞬间形成房地产政策收紧局面。进入1月一线城市成交量迅速掉头向下,房地产行业的气氛顿时紧张起来。

  但细看各地政策,不难发现多数地方调控政策都被指为“过于温和”。大多只是将中央确定的税费减免政策取消等措施在地方层面加以确认,此外强调的保障房措施等手段也仅是“新瓶装旧酒”,政策上并无新意。于是,不少购房人只得将房地产新一轮调控的希望寄托在了全国两会上。

  如市场所料,本届全国两会被称“住房两会”,各层官员均在记者的追问下对这一热点作出反馈:

  谈及2010年房地产市场,住建部部长姜伟新说房价必须保持稳定,“不行也得行”。

  北京市市长郭金龙称调控房价北京要带好头,将加大保障性住房建设。

  上海市市委书记俞正声表示,住房问题已经成为上海人才发展瓶颈,已采取一揽子有针对性的综合措施,包括加大保障性住房的建设力度、增加土地供给量等。

  广东省省长黄华华承认2009年广深房价上涨过快,但全省房价“总体平稳”,决心在两年内解决困难户住房问题。

  曾被房地产泡沫重伤却在近期房价暴涨的海南省更是关注焦点,省委书记卫留成在记者们的追问下坚称政府及时踩了急刹车,海南楼市绝不会重蹈覆辙。

  ……

  下决心之余,各级高官也透露了下一步房地产调控的思路。但开出的药方中,猛药都指向了保障性住房,其余调控手段的提及仅有只言片语。

  姜伟新认为高房价症结在供需不平衡,未来将商品房、保障房等领域全方位增加供给。控制二套房抑制不合理需求。并加强管理,特别针对囤地不建、捂房惜售等行为。

  地方政府似乎都将重点集中在保障房建设领域。北京明确表示今年将全力实现“两个50%”的保障性住房建设目标,即各类政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上;新开工建设各类政策性住房套数占全市住宅新开工数量的50%以上。上海则将进一步出台包括公共租赁房、经济适用房政策在内的综合性措施以遏制房价,争取在3月底之前推出公共廉租房相关政策。广东则计划支出省财政的75%保障民生工程,特别是住房保障。

  除此之外,下一步应对房地产痼疾的手段透露的并不多,如上海计划酝酿出台调整住房需求结构的方案,广东省拟以三旧改造化解土地供应紧张,大连市则计划打击二级市场投机和炒作现象等。

  对于这些官方透露出来的计划,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,地方官员在两会期间透露出来的下一步调控弹药“新意很少”,大多都是在重申国11条已经提及的内容。

  “高房价”困局待解

  地方版调控政策频频被质疑,为解决“蜗居”、“高房价”造成的房地产困局,两会代表委员开始纷纷支招。

  物业税当属被提及频率最高的词语。提议和研究多年,且已经空转多年的物业税俨然成了稳定房价的“救命稻草”。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康提案建议有关部门抓紧研究制定开征物业税的方案,在房地产保有环节开征物业税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成约束。

  “对拥有多处房产而又闲置的户主,可以开征不动产闲置税,这样有利于抑制过度投资需求。对开发商竣工验收后的商品房空置一段合理时间后,也应认定其为闲置房屋,这样可以打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的美梦。”全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海如是表示。全国政协委员孙继业也认为,抑制购房投机最有效的方法是提高房产的持有成本和风险。

  现行土地出让制度、地方政府对土地财政的过度依赖在两会上也是备受诟病,身处舆论漩涡的中心。全国政协委员、林达集团董事长李晓林建议收缴到账的土地出让资金应即刻转缴至中央政府,由中央特设一个全国土地使用权转让费用基金账户统一管理。再由中央政府按年度或按政府五年一届换届周期进行有管理地返还地方使用。

  李晓林认为,这种改革能有效地抑制“土地财政”的恶性膨胀,弱化各地的高价卖地冲动,能断绝一些地方政府卯粮寅吃的不良动机和不当行为,也可能用数年时间把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。

  全国政协委员、江苏省社科院院长宋林飞则建议调整“土地财政”政策,调整中央与地方财政收入项目与结构,将其它产业税收替代土地收入,并且将地价与房价增幅、住房空置率等列入政绩考核指标,弱化地方政府助涨房价的内在动力。

  “从2009年的现实来看,地价推高房价是不争的事实。在房价的四项主要成本中,地价占到四到五成,建筑成本到不了两成。”全国政协常委、大连万达集团董事长王健林认为应尽快着手改变土地出让方式。地方政府对于土地财政的依赖性越来越强,推高地价的利益动力很充足,当前首先应该改变的是土地出让制度。

  “二轮调控”能否美梦成真

  两会后房价走势如何,楼市会否迎来“二轮调控”成了普通居民最关心的问题。

  但在两会期间,中国证券报记者采访了多个省市的地方官员,发现他们在谈及住房保障计划时意兴盎然,但一旦问及关于土地出让金、物业税、打击囤房囤地等具体问题时,多数都选择了避而不答。在一次采访中,当有记者问及某沿海省份地方官员房地产调控措施时,该负责人甚至立刻起身准备离席。

  专业人士指出,3月5日发布的政府工作报告中,物业税相关表述和内容并未列入其中。有专家认为,未明确提及物业税并不表示就不开征,有可能是将原有的“房产税”改造成“物业税”。“物业税难产原因非常复杂。”全国政协委员郭松海说,几个现实问题亟待解决,比方说几个技术性问题,如何普查房地产市场、如何给房地产估值等等。

  全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森表示,物业税比较复杂,一个是应该征物业税的物业的划分,多大的房子征多少,多贵的房子征多少,在哪些城市的房子征税;二是如果征收物业税,这个负担又转嫁到房价里面去了。同时,主要是物业税和出让金的关系,哪一种物业应该收物业税,还没有统一的意见。

  对于改变现有土地招拍挂制度,王健林也表示困难不小,采取招标出让的土地又容易引起大家对内部操作和腐败问题的猜测;拍卖制度简单公平但是却推高了房价。因此,土地出让制度的改革面临两难处境,很难用一个办法解决所有矛盾,可能需要两害相权取其轻。

  面对种种迹象,两会上对房地产调控的讨论能否在会后落到实处,市场猜测的“二轮调控”会不会避重就轻?

  杨红旭预测,目前来看,购房人期待的“二轮调控”出台的可能性已经不大。但他同时强调,只要各地能从严落实好国11条里的内容,就有望使今年的房价得到控制,“问题的关键是是否落实到位,而非要提出多少新点子”。

 
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