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清算通知增强楼市降价预期

2010-05-28 14:29   来源:

5月26日,国税总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确提出将“进一步做好土地增值税清算工作”,尤其是对此前争议较大的房地产开发费用的扣除问题做出了具体解释。

此前,大部分房地产公司的土地增值税仅按0.5%~2%预征,待楼盘销售交付后再进行清算。但由于清算难度大,最终被清算的案例极少。并且大部分开发商未严格预提土地增值税,实际缴纳比例也远低于税法规定比例,也使得土地增值税这个重要的税种并没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

对此,中央财经大学税务学院副院长杨志清教授就对《证券日报》记者表示:“土地增值税的清算工作比较复杂,计算方法还存在争议,尤其是在关键的成本扣除上争议最大。所以造成征收工作的种种不便。”而这次文件对土地增值税清算中的若干技术问题做了新的明确规定,显然有助于税务部门征收工作的展开。

开发商现金难充裕

楼市降价预期加强

对于这次要求甚严的清算通知,国泰君安的研究报告就认为,土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润,将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商,“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣,而“高周转、快开放、低毛利”的开发商将相对获益。

此外,土地增值税是按照土地增值比例的不同征收不同的税率,最高税率可以达到60%。如果真正清算,很多房地产商将面临一笔巨额的现金损失,开发商因为现金充裕而不降价的逻辑将不再成立,促使开发商下决心降价以实现资金回流。

此前有人假设,一套总面积100平方米的房屋,按成本价4000元/平方米计算,如果卖价为1万元/平方米,也就意味着利润空间是6000元/平方米,按照规定,增值额占扣除金额比为100%~200%,税率50%,速算扣除系数为15%。也就是说开发商必须交纳的土地增值税为增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数,即6000X50%-4000X15% =2400 元/平方米,那么这套100平米房子的增值税就有24万元,而如果仅收取预征增值税的话,开发商为这套房子在这个税种上支付的金额就只有0.5万元-2万元,即使销售结束后清算,由于清算难度大,实际缴纳的税费远低于规定中的数额。而如果严格清算征收的话,开发商的现金损失肯定是巨大的。

市场供给将增加

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也表示,业内早就有一个共识,就是这些年大家赚的钱,绝大部分都来自于土地的增值,挣的是土地钱。很多开发商以前拿的地,每平米的楼面价才400元-500元,所以利润最厚的地方在这里。“如果按今天拿地的地价盖房,再按现在的房价销售,别看房价这么高,我保证绝大部分开发商是不赚钱的。”

“所以土地增值税的清算通知一下来,等于是砍在了开发商利润最大的地方,你土地增值越多,交的税金就越多,以往那些靠捂盘、囤地等行为推高房价的做法肯定会有所收敛,项目的建设与推盘速度都会相应加快。”

南京证券的房地产研究员包晓霞也认为,如果严格执行土地增值税的清算,那么开发商资金必然收紧,即使后面房价还能涨,但是预期要多交税,捂盘还有资金占用成本,因此,在一定程度上有利于增加开发商推盘量,增加市场供给。

高价楼盘或先遭清算

此前的5月17日,北京住建委就会同北京市监察局等共计10部门发布《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》,表示将贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

而在这次国税总局的通知下发后,高价楼盘因开发时间久、毛利大,显然还会成为税务部门执行土地增值税的首选对象,那些拥有大量高价楼盘的开发商也将最早受到冲击。国泰君安的报告也认为,房价高、涨幅快的一、二线城市清算力度将更大,很多高毛利项目将率先成为清算典型。

业内人士称警示作用大

不过,作为国内地产龙头企业之一的招商地产,董秘刘宁就认这个通知的意义更多的在于彰显政府对于房地产调控的决心。

“其实土地增值税以前就在收,我们企业也一直按规定缴纳,所以土地增值税清算通知的出台对于市场的影响不会很大,至少对于大型房地产企业来说影响有限。”

此前,有相关部门一些人士曾表示现阶段的房地产调控已经基本到位,接来下是否还继续出台有关政策要看一看市场的表现。虽然有关部门马上否认了此说法出自官方,但还是令业内感觉可以稍微松一口气了。刘宁表示:“这次国税总局出台通知,明确了土地增值税清算的有关细节,在很大程度上将起到一个警示的作用,同时也是告诫人们切勿盲目乐观。”

 
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