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房贷“加息”时代到来 利息优惠被取消如何应对

2010-05-18 13:11   来源:

随着房贷政策的收紧,房贷利息优惠的取消,房贷的“加息”时代已经到来。同时,上周公布的CPI超过预期上涨幅度,“加息”预期进一步增加。

在这种情况下,购房者成本将有可能增加,记者就此采访了东莞理财专家,他们表示虽然房贷成本增加,但也有一些小窍门,能帮助减轻压力。

1 巧用存款抵扣贷款利息

对于有大量流动资金的贷款者,可以通过银行某个业务达到用存款利息抵扣贷款利息的目的,但是要注意的是,银行这项业务需收取一定费用,如工行的存贷通需要收取240元的年费,理财金账户可享受5折优惠,即120元/年,财富管理签约客户免收。所以贷款者应考虑所节省的房贷利率是否能覆盖年费成本。

房贷者还可以选择个人贷款与存款相结合的房贷理财业务,只要客户的贷款还款卡内有活期存款,即可按相应比例抵扣贷款利息,本应获得0.36%利息,但却抵扣了贷款利息,并且卡内存款还是活期存款,随时支取,不受限制。如工行的“存贷通”、民生银行的“存抵贷”,此外,深发展、招行、建行均推出了类似的产品。

此类产品均设有起点。如工行的存贷通和深发展的存抵贷起点均为5万元,也就是说如果账户有8万元,只有3万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各行不一样。

工商银行东莞分行个人理财部相关负责人告诉记者,存贷通产品按日计算利息,以人民币为货币单位,抵扣起点为5万元,抵扣比例为80%,每笔贷款可享受利息收益的额度不高于该笔贷款余额的80%。

当账户内当日存款余额小于等于5万元时,日收益为0;大于5万元时,则日收益=(存贷通账户余额-5万元)×80%×(存贷通账户关联贷款的利率-活期存款利率)。

以30万元存款为例,假设贷款年利率为5.94%,并已享受贷款利率下浮30%的优惠政策,贷款执行利率就是5.94%×0.7=4.158%,活期存款年利率为0.36%,其贷款可获得的抵扣额为:(30-5)×80%=20万元。

如果贷款者将30万元在存贷通账户内存1个月,其获得增值收益为20万×(4.158%-0.36%)×1/12=633元。

2 改等额本金方式还款

对于大部分贷款者来说,贷款省钱主要有两种方式:缩短还款期限或者增加月供。房贷的还款方式中以等额本金和等额本息两种还款方式最为普遍。

招商银行东莞分行理财师蔡小姐建议,还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,可以转等额本息为等额本金方式还贷,达到省息的目的。

等额本金还款方式就是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。

目前大部分银行允许贷款者转换还款方式,不过由于等额本金还款方式在前期还款压力较大,因此银行将根据个人的还款能力进行评估。

记者算了一算,贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算),采用等额本息还款法,利息超过71万元。而采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右。

3 提前还款避免利息增加

另外,对于收入较稳定、有额外收入来源,而且手中有一笔资金的贷款者,还可以选择提前还款的方式减少利息增加的负担。

理财专家提醒,提前贷款具有违约成本,不同银行对于提前还款的预约时间、还款年限、罚息方式等都有不同规定。部分银行可能需收取一定违约金。

但值得注意的是,如果这笔资金用来投资可以获得比房贷利率更高的话,从资金最优化使用的角度来看,是没有必要提前还贷的。

建设银行要求提前10~20个工作日预约,如果从贷款下发之日算起,贷款年限不足3年就提前还款的,要按照提前还款金额3个月的利息收取违约金,3年以后则可任意提前还款,无需罚息。

工商银行要求提前一个月预约,贷款一年以内提前还款的需交罚息,按照还款后剩余贷款金额的3%计算,针对信用记录欠佳的客户可能还会约定更高额的罚息,所以客户要在签订按揭贷款合同时与贷款支行具体沟通。

 
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