“这几栋楼的岁数比我还大。今年居然‘老树开新花’，有了专业的物业公司！”姜学强在垡头一区住了30多年，最近，她明显感到居住环境变得更舒心。过去几年，社区的大事小情都由他们几个退休居民张罗，如今终于能卸下这副担子，松口气了。

　　顺化工路南行，右手边一片六层老楼就是垡头一区。小区建设于上世纪六七十年代，总共有305户居民。在社区党委书记周璇的带领下，记者走进社区，意外发现这里的不少硬件设施居然不输新建社区。大门处有电子车牌识别系统，只有居民私家车可自由进出；楼前一个个停车位规范整齐，有专人引导；每个楼门还安装了智能门禁，“刷脸”、拨号都能打开。“到了夜里，还有专业保安不间断巡逻呢！”周璇说，这些高科技的智慧管理硬件出自一家专业物业公司。入驻刚满两个月，这家公司就把小区归置得更方便、安全，居民心里也更踏实。

　　和垡头一区一样，大多数老旧小区都存在设计滞后、房屋破旧、公共环境差等问题。“老旧小区没人管，也没人愿意管。”朝阳区社会办的闫培文总结说，由于建设时间早，这些小区在规划之初就没有配建绿地、停车位，管理难度很大。再加上居民缴费意识不足，因此没几家物业公司愿来。

　　为了解决这个难题，从2011年起，朝阳区开始在老旧小区推行准物业管理，由政府投资进行基本设施的硬件改造，再以居民自治的形式解决社区停车、卫生等问题。垡头一区的7位热心退休居民组成了自管会，主动挑起担子，维持停车秩序、维护小区治安，一度脏乱的社区变得规整多了。到2015年底，朝阳181个老旧小区全部有了准物业。

　　然而，准物业毕竟不是真正的物业，要说专业度，总是差点事儿。自管会成员姜学强告诉记者，大家伙儿虽有一腔热情，但毕竟年龄偏大，有时力不从心。“就拿规范停车来说，一会儿工夫没看住就有人乱停车。都是几十年的老街坊了，我们总去批评也多少有些抹不开面儿。”

　　“准物业”推行数年，居民享受到了物业的好处，观念也在渐渐发生变化。不断有居民反映，希望“准物业”进一步升级，让小区秩序更规范。

　　今年1月，物业公司正式入驻垡头一区，10名姑娘、小伙儿不但把安保、卫生、停车等管得井井有条，还将陈旧的设施更换一新。“我们推行了‘先尝后买’的模式。前几个月不收费，让居民真正体验到物业升级的好处之后，再讨论如何收取费用。”这家公司的负责人说。

　　如今，社区自管会卸下了“管理”的担子，转而以监督服务质量、促进物业和居民的沟通为主。

　　今年，左家庄、小关、和平街、垡头、酒仙桥等12个街道都将陆续引进专业的物业管理公司。根据每个老旧小区的具体情况，实行物业公司完全托管、产权单位和物业联合管理、商品房小区物业代管等不同方式。此外，朝阳区还专门成立了专家指导组，邀请中国社科院等机构的学者参与指导。到2020年，全区181个老旧小区都将实现物业管理升级。