开年首月房企密集发布融资信息。多家研究机构的统计数据显示,1月,典型房企融资总额明显回升,并创一年来月度新高。这显示了房企对资金的饥渴程度之高,也似乎显示了房企融资略有宽松,资金压力暂时得到缓解。

　　但1月数据变化是否意味着房企融资回暖了、房企资金压力得到缓解成为趋势了呢?

　　对此,接受券商中国记者采访的业内人士认为,未来房企融资将会时松时紧、整体稳定,窗口期不会常在,融资回暖、资金压力缓解显然都是短期现象。不过,随着央行不断释放资金宽松信号,整个市场现金流相对充裕,房地产上下游企业资金也会比较宽裕,房企的资金压力也不会太大。

　　40家典型上市房企融资总额增加3倍

　　继2018年9月、10月融资金额连续下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑后,2019年1月房企融资总额开始明显回升。

　　同策研究院的最新数据显示,1月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元,环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%,创一年来月度新高。其中,债权融资额为671.40亿元,占房企融资总量的84.99%,环比上升271.99%;股权融资金额为118.61亿元,占总融资金额比重为15.01%。

　　与2018年12月相比,各债权融资方式融资额度均大幅上升。其中,融资总额排名第一的是中期票据,共11笔266.70亿元,环比上升574%,占比33.76%;融资总额排名第二的是其他债权融资,总额167.35亿元,环比上涨2397.69%,占比21.18%;融资总额位居第三的是公司债,总额为113.25亿元,环比上升123.91%,占比14.34%;排名第四的是境内银行贷款,融资额度83.79亿元,环比上升45.12%,占比10.61%;位居第五的是信托贷款,融资总额40.31亿元,环比大幅上升 55.63%,占比6%。

　　克而瑞研究中心的数据也显示,1月,房企融资密集,85家典型房企的融资总额为1060.8亿元,环比大幅上升50.3%,同比增长20.3%,创2017年下半年以来单月融资新高。其中,境外债权融资额环比202.8%,占比也环比上升了30.9个百分点至61.4%,保持自2018年11月份以来的高占比。具体来看,1月,融资总量最高的企业为中海地产,融资总量298.31亿元,主要为其于1月24日与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款,创中海在香港最大一笔银行融资,也是参与银行数量最多的一次。

　　此外,中国恒大于1月增发了3笔境外优先票据,共计30亿美元。1月TOP10房企融资同比增加23.56%,也是平均融资额最多的一个梯队,主要由于恒大以及中海的单笔大额融资拉高了同比增幅。值得注意的是,TOP31-50的房企融资额同比暴增219.06%,主要是因为奥园、华发等企业融资较多,如奥园1月发行了两笔共计7.75亿美元的境外优先票。

　　如果将房企发布的融资计划也统计在内,1月房企的融资总额更多。中原地产研究中心统计数据显示,1月房企融资计划与实施井喷,公布的总额已经近80多起,合计金额超过1800亿元,刷新最近一年多来的融资月度新高。

　　融资成本有所下滑,但海外渠道高居不下

　　不仅融资总额明显回升,整体融资成本也有所降低。同策研究院的数据显示,在已披露的数据中,融资成本最低的是招商蛇口发行的120天的15亿元短期融资券,利率2.98%;其次是来自保利地产发行的3年期的15亿元的中期票据,票面利率3.6%。融资成本最高的是当代置业发行的1年期15亿元的优先票据,票面利率高达15.5%,若按计划发行,将创下今年亚洲公开债券发行票面利率之最,刷新此前花样年控股发行三年期债券时创下的15%的最高纪录。总体来说,1月房企融资成本有所下降,有几笔的利息控制在4%以内。

　　但海外渠道成本依然居高不下,尤其是中小房企融资的成本,主要体现在中期票据上。1月共发生11笔中期票据,除了保利集团发行15亿元2019年第一期中期票据为人民币票据,利率为3.6%;其余10笔全是发行的美元中期票据,合计37.5亿美元,折合人民币251.7亿元人民币,不仅当代置业超高利率15.5%,其余利率均在7.13%-9.125%之间。可见,海外渠道融资成本依然高居不下。

　　与去年全年相比,整体融资成本仍然较高。克而瑞研究中心的数据显示,1月房企新增债券类融资成本6.98%,较2018年全年上升0.55个百分点。其中,境外债券融资成本达7.86%,较于2018年全年增长0.84个百分点。1月进行境外融资的房企中,有一半以上境外融资利率超过8%,更有少数如景瑞控股、当代置业等企业融资利率超过10%。

　　中国指数研究院的数据也显示,1月在国内融资环境持续紧张的背景下,房企不断加大海外融资力度,据wind数据显示,1月份房企累计发行21支海外债,融资总额66.2亿美元,较2018年月均43亿的规模增长超50%;平均融资成本为9.65%,比去年全年高出2.03个百分点。

　　融资回暖、资金压力缓解或是短期现象

　　1月房企密集融资,显示了对资金的饥渴程度之高,也似乎显示了房企融资略有宽松,资金压力暂时得到缓解。

　　对于1月房企融资总额创新高的原因,同策研究院总监张宏伟接受券商中国记者采访时表示,一方面是去年4季度由于额度受限的原因,很多企业没被批,数据下滑比较厉害,所以在新的一年有额度后1月份集中释放出来了。另一方面是最近好多企业从境外融资渠道去融资,虽然成本高一些,但是毕竟也融到钱了,一定程度上也为1月的融资额度增长加把力。

　　中原地产首席分析师张大伟认为,房企融资创新高,一方面是政策有所缓解,另一方面是房企太渴求资金了,包括春节后这几天,大量房企海外融资,成本都不低。房企融资的确明显缓解了,但是与2015年、2016年相比仍是收紧的,有很多融资被叫停了。

　　某10强房企高管也对券商中国记者表示,融资创新高的原因主要是去年房企融资限制比较紧,今年初政策层面略有放松,房企加紧融资,以免错过政策窗口期。

　　对于融资是否是趋势性回暖,张大伟认为,目前看,肯定不会像去年3、4季度那么紧张了,政策已经见底,但全面放松也不可能。

　　张宏伟则认为,这不能说明融资回暖,因为这是之前没批的融资的集中释放,另外,楼市调控对金融机构有窗口指导,不可能对房企大幅放水。此外,楼市趋势还是下行,即使没有窗口指导,金融机构投具体企业项目时还是比较谨慎。所以在这种情况下,企业资金面仍是比较紧张的,1月份的表现并不代表融资会趋势性地好转,房企资金压力还是有的。

　　上述某10强房企高管也表示,市场已经进入横盘时代,未来量、价均在不穿透上限、不突破下限之间小幅波动,控制楼市横盘的关键因素之一就在于资金流量,只要房地产行业现金流整体保持基本恒定,楼市就不会大起大落。 因此,未来房企融资将会时松时紧、整体稳定,窗口期不会常在,融资回暖、资金压力缓解显然都是短期现象。 但是,大小房企融资机会不同,债券融资市场更多以大房企为主,中小房企很少有机会,因此,他们的资金状况更加紧张。 不过,随着央行不断释放资金宽松信号,整个市场现金流相对充裕,房地产上下游企业资金也会比较宽裕,房企的资金压力也不会太大。