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央行收紧“钱袋” 房企资金链面临严峻考验

2017-02-13 09:14   来源:央广网

  据经济之声《天下财经》报道,在央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速的背景下,近日,多个城市逐步收窄个人首套住房按揭贷款利率的优惠额度。昨天,天津、广州再次传来收紧房贷利率的消息:天津市首套房贷利率收紧,招商银行、中信银行、浦发银行等都由原来的85折左右上调至9折,光大银行和兴业银行等上调至95折,首套房贷9折几乎成了主旋律;在广州,多家房屋按揭中介以及银行人士也都证实,目前广州首套房贷政策继续收紧,包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行,首套房贷利率已上调至九折优惠,目前,仍然有银行在酝酿跟进。

  央行“收紧信贷”波及销售市场 开发商回款慢

  随着房贷拧紧水龙头,分析人士指出,“收紧信贷”将波及一手房销售市场,会影响开发商的销售回款速度,从而限制公司现金流。中原地产首席分析张大伟表示,从去年四季度开始,部分房企确实出现了融资压力明显加大的情况,但是,目前并未对企业的经营状况产生直接影响。不过,张大伟认为,今年下半年,房企融资将会面临重大考验。

  张大伟说:“偏稳健、偏中性的信贷政策应该说是是决定2017年楼市平稳的一个关键变量,而信贷,包括各个企业融资难的压力也会逐渐在2017年的下半年体现,如果有些企业在过去的一年拿了过多的“地王”,做了过多的杠杆,后期可能就会面临比较大的资金压力。”

  一方面,资金面在收紧,另一方面,销售市场也在降温。在限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策下,今年1月份,房企整体的销售业绩走势趋弱。数据显示,前100家房企1月份的销售金额合计4311亿元,销售面积合计3648万平方米,环比去年12月分别下降了19%和12%。

  开发贷审核日益严格 房地产市场预期正在改变

  不仅如此,房地产的开发贷审核日益严格。早在去年10月,监管层就对房地产各类融资行为严格要求。更早之前,资管计划等资金进入房地产受限;监管层对房企发债进行分类管理。财经评论员马光远认为,多重因素影响下,对于房地产市场的预期在改变。

  马光远说:“更重要的还是预期的改变。去年9·30到现在为止,整个政策的收紧,调控,使得市场的预期发生了非常大的变化。目前大家已经认为房价像去年一样上涨已经没有可能,而且认为去年的热点城市房价出现调整也是大概率(事件),所以今年房产市场是多重力量作用的结果,一个是政策收紧,第二个是资金链,有一些房地产企业的资金链肯定会出现问题,第三个就是市场自身的预期。”

  房企拿地“热情”不减 “防寒”措施还需提前

  值得注意的是,销售数据在下降,但是,房地产企业拿地的“热情”却没有收到影响。从今年年初开始,不少大型房企一直在争相拿地。中原地产研究中心统计的数据显示,在受春节影响的今年1月份,包括万科、保利在内的20大房企,拿地金额依然达到了11176亿元,平均拿地成本为9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上涨了38.6%。

  有分析人士指出,逆周期拿地确实可以帮助企业快速发展,但是,这关键要看未来市场的走势,部分高价拿地的企业,如果1年至2年时间里拿地区域房价上涨不能超过50%,那么这些项目都将面临入市难题,巨大的成本压力也将增加企业经营的风险。国家对房地产的调控思路短期内难以改变,各地调控政策的严厉度目前有增无减,房企是不是应该提前做好“防寒”措施,值得考虑。

 
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