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1月楼市平稳回落 土地市场量跌价涨

2017-02-08 09:23   来源:上海证券报

  分析指出,即使在调控影响下,各地土拍仍然未出现流标流拍等降温现象。这也说明,在经过历史上最好的销售年份后,房企补充土地的积极性明显较高。且经过去年的旺盛销售,热点城市库存已出现明显下滑。即使今年1月市场并不火爆,总体库存仍然出现下降。

  尽管成交数据出现明显下滑,但若抛开春节假期因素,1月全国楼市降温的速度并不如预期的快。

  根据中国指数研究院的监测,今年1月,全国30个主要城市的商品住宅成交面积环比下降36.66%,同比下降27.34%。但南京、苏州两地成交量仍出现环比上升。

  土地市场方面,据中原地产统计,1月全国主要城市的土地成交面积、高价地宗数均有所下降。但仍有5个城市的单月土地出让金超过百亿,拿地支出最多的20家房企,上月共耗资1117亿元。

  上述两家机构分别以“正常回落”和“平稳”来形容1月楼市。各地调控政策出台和春节假期因素的叠加影响,似乎并未对楼市造成重创。上述机构认为,今年的房地产市场将处于缓慢降温通道,但热点城市库存规模的下降,可能意味着市场会经历较长调整期。

  楼市交易“正常回落”

  在中国指数研究院监测的30个城市中,上月有24个城市的商品住宅成交面积出现环比下降,6个城市成交面积环比上升。其中,四个一线城市全部下滑,平均降幅为40%;二线城市平均下降42%;三线城市下降18%。

  宁波以79%的降幅成为成交面积环比下降幅度最大的城市,大连、济南、南宁、包头、泉州、韶关等地的降幅也超过50%。在成交量上升的城市中,惠州、扬州涨幅均达到13%,南京、苏州则分别上涨7.9%和3.8%。

  同比来看,去年1月并无春节假期因素影响,因此主要城市的成交量下滑并不意外。具体来看,一线城市下滑47%,二线城市下滑24%,三线城市下滑14%。

  中国指数研究院以“正常回落”来形容1月的楼市。该机构表示,进入2017年,楼市进入盘整期,加之1月受春节假期影响,市场成交量明显回落。

  中原地产首席分析师张大伟指出,1月末开始,部分城市的网签系统暂停,使得统计成交量出现回落。他认为,相比2016年春节的政策刺激,今年1月的市场处于政策重压下的平稳期。

  从实际情况来看,春节期间的市场也并非真正“冷冻”。张大伟指出,三四线城市的返乡置业成为惯例的春节主流,京津冀城市群就有部分“北漂”回乡购房;在上海工作的返乡置业人群中,可能影响苏州、南通、盐城、杭州等江浙市场;从深圳返乡置业的人群,主要影响梅州、揭阳、汕头、惠州等地。但这些影响将体现在2月的成交数据上。

  在中国指数研究院的统计中,1月各主要城市的销售均价各有涨跌,但环比上涨仍是主流。上海、杭州、南京、成都、青岛、宁波、武汉、三亚的房价均比去年12月出现不同幅度上涨,广州、深圳、福州、大连则出现下跌。

  上市房企中已经发布的1月业绩,显得更加乐观。

  1月恒大实现合约销售金额372.0亿元,合约销售面积422.5万平方米,同比和环比均大幅上涨;合约销售均价为每平方米8805元,同比增长1.7%,环比微降。旭辉在1月的合同销售金额约86.6亿元,销售面积约48.42万平方米,同比分别增长162%和165%;销售均价约每平方米17900元,上年同期为每平方米18100元。

  绿城中国、当代置业、花样年等企业的1月业绩也出现明显上涨。绿城的销售均价比去年同期上涨26%,当代置业则上涨10.35%。

  土地市场“量跌价涨”

  1月全国土地市场的形态,与商品房市场有一定相似之处。根据中国指数研究院统计,1月全国300个城市共成交土地1442宗,环比减少54%,同比减少27%;成交面积5493万平方米,环比减少56%,同比减少18%。

  但相比成交量,土地的成交单价、平均溢价率等指标,并未出现明显下滑,甚至还有所提升。

  中指院指出,1月全国300个城市土地平均溢价率为28%,环比上升1%,同比上升3%。同期,300个城市成交土地楼面均价为2313元/平方米,环比增加11%,同比增加54%。

  中原地产还指出,上月全国共有5个城市的土地出让收入超过百亿,分别是武汉、合肥、杭州、郑州、温州。武汉和合肥的土地出让金均超过200亿。

  在企业拿地层面,上月拿地支出最多的20家房企,共在土地市场斥资1117亿元。其中,复地、碧桂园的单月拿地支出均超过百亿,保利、中海、绿城、新城控股、首开也斥资超过80亿元。

  张大伟向21世纪经济报道记者指出,即使在调控影响下,各地仍然未出现流标流拍等降温现象。这也说明,在经过历史上最好的销售年份后,房企补充土地的积极性明显较高。

  事实上,经过去年的旺盛销售,热点城市库存已出现明显下滑。即使今年1月市场并不火爆,总体库存仍然出现下降。

  截至2017年1月末,中指院监测的主要城市库存量环比微降0.5%。其中北京降幅明显,为5.01%;广州次之,降幅4.55%。深圳、杭州、厦门、南京、苏州等重点城市的库存均有所下滑。分析人士认为,这也说明,热点城市的土地和房屋价格仍有上升动力,抢地现象仍会出现。

  张大伟指出,随着楼市进入下行周期,以及各地调控政策进一步发酵,未来的房地产市场仍将缓慢下行。市场成交过热和交易价格过高局面将逐渐被抑制,但从现有的供需形势和政策力度来看,未来的调整期将维持6-9个月,而不是迅速降温。

 
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