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"地王"为何敢高价拿地 增供给抑制房价是极大误区

2009-11-24 07:29   来源:新华网

    ●土地被当作资本运作标的物
    ●人为制造房价稳定上升信号
    ●以低成本融资博取资本收益
    ●闲置资金转向购买土地储备    

    在严重的全球性金融危机并没有完全复苏的情况下,宏观经济虽然略有好转迹象但并不稳定,可是在土地出让市场呈现出的“复苏”状态却令人震惊,全国各城市不断地涌现“地王”。“地王”价格不断被刷新,动辄每平方米过万元的地价成本,早已高出周边房价,也就是出现了所谓“面粉贵过面包”的现象。笔者认为,以下几点是形成这一现象的主要原因。

    一、土地需求的旺盛并不意味着房地产业的旺盛,更不意味着房地产需求的全面复苏。部分土地(尤其是那些广被关注地段的地块),只是被当作资本运作的“标的物”,在不断的炒作过程中,从上一家转手到下一家,可以使上一家获利了结,下一家再去寻找新的转手对象,获得收益,最后一棒的接手者虽然要承担风险损失,但在现行制度下,其风险损失并不大,只是拍卖成交价很小一个比例的保证金,真正的承接最后一棒的永远是当地政府。企业之所以会不计成本收益地争当“地王”,根本原因就在于,比起巨大的风险收益,其付出的资金成本是很低的,其可能承受的风险损失也很小。

    事实上,炒作土地的企业行为,绑架了当地政府,使得政府不敢严格执行一定年限后不进行实际开发的闲置土地予以收回的法规。如果当地政府严格执法的话,不仅无法使土地得到及时开发,反而使得以土地为“标的物”的资本运作无法展开,与资本运作相关的各种利益当地政府也无法得到。

    二、土地价格的高企,是在人为制造“房地产价格稳定上升”的信号指示,试图再次让全社会树立房地产业高收益以及房地产价格不断上涨的“信念”。各地“地王”的不断涌现,有意无意地给出近期内当地房地产价格不可能下跌的信息。“地王”信号的放出,无论真假都真实地影响着潜在购房者对价格走向的判断,会让有意购买“地王”周边乃至整个城市住房的需求者担心价格上涨。但凡“地王”一出,周边的开发商都会借着“地王”造势,或提价、或促销而形成高价土地的价格蔓延效应。

    三、新一轮“地王”多为上市公司或国有控股企业,他们之所以争当“地王”,原因在于土地价格、房地产价格与资本获得之间的联动关系。这些企业中,上市公司通过资本市场、国有企业以国家信用通过银行信贷,能够低成本地获得大量融资,而在融资没有好的去向的状况下只得去购买土地,而购买高价土地的投资,可推动房价的上涨,进而推动公司预期收益率的上涨。实质上形成了一种土地、房地产、融资三者之间的联动循环。上市公司在这一循环过程中,实现了在资本市场和房地产市场的双重利益。如果房价下跌、土地价格下跌,风险就转嫁给了提供融资的银行和购买其股票的投资者。

    四、在当前的宏观经济形势下,经济复苏并非稳定向好,总体上需求不足、产能过剩的状况并没有根本性地改变,大部分实体经济的产业都缺乏获取利润的空间。大量资金缺乏能够获取必要收益的去向,也就使得资金转向了土地购买和土地储备。

    针对上述问题,笔者认为,无论是房地产业的真正复苏、房地产企业利润的实现、政府土地财政收入的实现,都取决于宏观经济能否全面性好转、国民收入能否普遍提高、需求能否逐步旺盛,而不取决于“资本运作”的技巧。目前,在需求不足、产能过剩的情形下,国民收入快速增长缺乏依据,也就缺乏支撑房地产价格持续上涨的可支配收入基础。“资本运作”或许能够使个别企业从中获利,但对整体经济、对政府收入、对民众收入并不能带来有利的促进因素。因此,无论是房地产整体行业、还是政府,对于“地王”现象,都应采取谨慎的态度。

    在当前的经济形势下,复苏的势头是极其脆弱的,如果宏观经济管理部门的政策总是着眼于短期增长和短期利益,对“地王”释放虚假信号等行为采取放任甚至是推波助澜态度的话,那么,宏观经济稍有起色,就会被高资源成本、高利润攫取而打压,整体经济的全面复苏将更加艰难。

 
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