如果说将要试点的房产税只是敲山震虎，那么二套房首付比例提升至六成，则无疑成为京城楼市实实在在的“枷锁”。政策调控力度明显加码，使部分购房者甚至发出了“有钱也不能买”的感慨。面对惨淡的人气，不少开发商选择了推迟开盘，试图规避政策风险。根据亚豪机构预计，2011年头两个月原本将有21个项目开盘，但截至2月14日，只有7个项目最终入市，近七成延期。

　　●开盘延期导致供应荒

　　2011年第一个领取预售证的商品房项目——果岭假日，似乎并未得到购房者的垂青。截至2月14日，交易管理网的成交记录显示，该项目销售依旧为零。担心销售不畅，成为开发商延期的最主要原因。

　　中原地产的最新统计显示，整个2月份，北京新房市场仅有独栋别墅御汤山1个项目开盘，总计推盘房源量109套。有超过10个项目将原定的开盘计划延迟，部分原定年后开盘的项目，甚至将开盘日期推迟到4月份以后。

　　开发商的延期，导致了北京市场再次出现供应荒。房地产交易管理网数据显示，截至记者发稿前，2011年新增预售的项目合计为7个，供应住宅总量为1126套。而从1月1日到2月11日的住宅签约量则达到了11919套。供应与成交的消耗对比超过了1：10。

　　一位刚刚调整了销售节奏的开发商表示，1、2月份本来就是销售淡季，再加上许多项目都在去年12月份抢先开盘，导致新年头两个月的新增供应始终是个位数。另外，第三轮调控中关于二套房首付比例提升至六成，明显影响了改善型购房人的置业计划。春节期间的萧条市况，更加剧了买卖双方的观望。

　　●城区新房供不应求房价难降

　　春节假期前推出的“国八条”和将要公布的北京调控细则，被认为是一针猛药。许多购房人也在观望期待房价出现松动。然而不少业内人士却认为，房价总体下调的可能性不大，城区新房由于供应稀少，甚至还可能继续上涨。

　　中原地产数据显示，2010年出让的住宅类土地大部分将在2011年上市，供应的82块包含住宅属性的地块中，城六区仅有14块。城六区所占的供应建筑面积约为28.2万平方米，仅占总供应建筑面积的19.4%。同时，城六区的销售量在2010年却占到了全市的46%。城区供应与需求的失衡，可能导致城区价格在严厉的调控下继续上涨。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，相对而言，由于2010年的土地供应高峰集中在房山长阳等远郊区，2011年的新房供应也仍将是这类远郊区唱主角。下半年这些项目可能集中上市，形成供应高峰。因此这部分郊区房价有望出现微调。

　　作为全年业绩的基础，一季度，尤其是3月份历来是楼市回暖的节点，也因此有小阳春之说。有分析就认为，元宵节后，开发商将会加大推盘力度，同时加大营销和让利幅度，以吸引更多的购房者，估计报价会有3%-5%的让利，个别急于销售的楼盘让利幅度可能会超过10%。

　　●住宅提首付商业地产欲翻身

　　在2011版调控新政已开始显现效果的背景下，商品住宅市场上，供应持续低迷，需求出现滑坡。而此前一直被遗忘的商业物业，则有了翻身的迹象。

　　数据显示，从去年9月29日楼市第二轮新政出台到12月31日，北京住宅市场总成交量为36064套，同比2009年的50524套，下降了近三成，降幅达到28.6%。而同期的商业单元则成交了4893套，总量虽远不及住宅，但同比却出现了5%以上的增幅。尤其是写字楼与商铺的租售价格均明显提高，个别项目涨幅超过30%。

　　张大伟表示，目前新实施的第二套住宅购房者需要支付六成以上的首付，甚至超过了商业地产必须首付五成的要求。这将使得原来住宅市场中的部分投资需要转移到商业地产。另外，从近期土地成交情况来看，自去年楼市调控后，商办用地成交比重逐步上升。根据全国十二个大中城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数比重由调控前的25%上升到目前接近四成。

　　根据新浪与中原地产的一份最新调查报告显示，春节假期后，38.2%的投资者青睐商业地产，而看好住宅的仅有12.3%。

　　即便如此，资深购房人也提醒，由于商住物业在交易税费、物业费、公用事业收费方面较一般住宅高出不少，而使用年限又只有40年左右，因此购房者仍应根据自身实际需要对比周边住宅价格和租金价格，审慎选择。