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社科院报告称北京房价泡沫达49.6% 居全国第8

2010-12-09 09:56   来源:

  中国社科院昨天发布的《住房绿皮书》预测明年住房市场将继续调整,稳中有降。其中,第一季度,开发企业可能会降价或变相降价,销售面积则可能因房价下降而上升;第二季度,地方政府调控措施可能会变相放松,价格将相对平稳,销售面积上升;第三季度,市场供求矛盾可能重新出现,房价有一定的上涨压力;第四季度,调控政策可能重新趋紧,房价与销售量相对稳定。

  绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%,其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上,11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间,8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%,9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

  绿皮书显示,泡沫指数最高的前七个城市分别是:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。北京的泡沫成分排在第八位,房价泡沫为49.6%。据专家介绍,北京普通住宅实际价格为26446元/平方米,基准价格为13316元/平方米,根据估算,得出0.496这一数值。

  ■北京按揭贷款 月度偿付度超100%

  绿皮书指出,按照国际通行做法,月度偿付率的最高线是30%,超过这个线的家庭属于低收入家庭,这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法,目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线,其中,最高的是北京,大多数月份的月度偿付率竟超过100%,相当于每月的收入都用来还房贷了。

  据介绍,按揭贷款月度偿付率即月度偿付额与月度可支配收入之比,月度偿付额就是每个月的还款数。绿皮书认为,这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重,将房价推高到本市居民无法承受的地步。

  绿皮书指出,国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上,特别是部分城市近100%,甚至有超过100%的月度偿付率,这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。值得关注的是,重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一,也是唯一的一个大型城市。

  绿皮书还计算了全国35个大中城市的住房支付能力指数,认为北京的住房支付能力指数最低,但住房市场监管指数居首。据了解,住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。根据测算,我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。

  ■房地产业毛利润高达30%

  绿皮书指出,我国房地产毛利润高达30% ,直接涉足房地产的上市公司已达802家,占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。

  据统计,按照深、沪两市分类的20个行业中,除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中,通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家,占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。这802家公司中,房地产收入最多的是综合类公司、建筑与工程业公司和批发、零售行业。

  绿皮书还指出,上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业,通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年,上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。

  ■应警惕经济房地产化风险

  绿皮书分析,国内众多企业集中投资房地产行业的原因有三个。首先是相对较高的行业毛利率。2005年至2009年间,我国房地产行业的平均毛利润率在30%左右。即便遭受金融危机的冲击,2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元, 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛,方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄,经营环境差。

  绿皮书指出,当前,中国应警惕经济房地产化的风险。首先,经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。其次,将阻碍产业升级,加大产业结构调整的难度。最后,经济房地产化将助长投机心理,吞噬企业家精神,掏空未来30年中国经济增长的基础。

  ■名词解释

  住宅价格泡沫指数

  代表实际房价中价格泡沫所占的比例,是用房屋的基准价格与实际价格计算出来的,如泡沫指数为0.5,表示实际房价中有50%的泡沫。泡沫指数越大,说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出,房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰,而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确,房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能,因此不能仅依据房价泡沫大小,去进一步推断房价的走向。

 
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