断顿两个月之后,北京土地市场终于迎来房山一宗金融用地的竞拍。然而,由于地块面积较小、商业地块前景不被看好等因素,竞拍现场仅吸引了4家房企。竞价仅仅几分钟,该地块便被当地房企良乡城开以4.2亿元竞得,溢价率仅3.4%。由于北京土地已经许久没有优质土地入市,因此业内预计,未来住宅用地的竞争仍然会非常激烈,但商业地块或将继续遭冷遇。

　　>>现场

　　只有4家企业参与竞拍

　　据了解,昨天出让的宗地是北京市房山区拱辰街道FS00-LX07-0097地块B4综合性商业金融服务业用地,规划建筑面积21165平方米,起始价4.06亿元,在现场竞拍前,该地块仅收到5次网上报价。

　　现场竞价环节并没有引来激烈的竞争。仅有万科、中骏、K2、良乡城开4家房企参与竞价,在两轮举牌竞价之后,地块便花落良乡城开。整个竞价过程只有几分钟。据中原地产首席分析师张大伟测算,这宗位于房山区拱辰街道的地块楼面价为2.15万元/平方米。

　　来自中原地产的数据显示,该宗地所在区域内的土地市场曾在2015与2014年分别成交过数宗土地,其中2015年7月的两宗土地均为高价成交,分别由恒大与天恒获得,其中天恒地块的可售部分楼面价达到了2.1万元/平方米。

　　“该地块起价较高,而且需要还建1670平方米,楼面价起价已经高达2.15万元/平方米,其中过半面积需要持有20年以上,所以溢价率不高”,张大伟分析认为,该地块起价已经刷新区域纪录。

　　从房山市场来看,目前商用类物业售价集中在2万-3万元/平方米上下,但也有个别项目均价超过4万元/平方米,最高的底商售价在7万元/平方米以上。

　　>>分析

　　三原因致该地块遇冷

　　“这是今年土地市场火热背景之下首宗遇冷地块”,亚豪机构市场总监郭毅认为,三个方面的原因导致该宗地块遇冷。

　　首先是区域市场供应饱和的影响。亚豪君岳会数据显示,自2012年起,5年间房山区共成交11宗商业地块,仅次于丰台区,在各区之间位列第二。但是丰台区拥有丽泽商务区与总部基地两个新兴的聚集式商务区,因此商业项目“有出路”,但是房山区地处远郊,没有强有力的产业规划支撑,因此商业项目只能开发为商住类产品“曲线救国”。而商住类产品供应的充裕也使得房山区商住价格上升并不明显,近三年商住价格涨幅仅为3%,而同期全北京商住类产品价格涨幅则高达30%。

　　另外,商住市场的未来预期并不被看好。近期针对公寓类物业的限制政策出台预期较大,出于未来销售预期的考虑,开发商对于商业地块的取得也更加慎重。

　　最后是地块本身缺陷的制约。该地块规划建面仅2.1万平方米,其中50%需自持20年,可售面积仅1万余平方米,地块规模较小,产品设计上可腾挪的空间有限,对于开发商来说开发难度大、利润低,因此难逃遇冷命运。

　　>>预测

　　“地紧”致地价难下调

　　据中原地产统计,今年以来,北京只出让了7宗住宅用地,合计供应105万平方米,其中商品房住宅面积只有38.99万平方米,相比2015年和2014年、2013年,均出现了明显的下调。

　　从时间上看,北京上一宗住宅用地发布时间是2016年4月29日,到今天已有4个月,即使现在再挂出住宅用地,北京也将迎接历史上最长的一次土地供应荒,已经有120天断供土地。

　　来自北京市国土局的信息,位于北京经济技术开发区的一宗居住用地将在9月20日开始挂牌接受网上报价,但该宗地全部用于建设自住型商品住房(最大套型面积90平方米),销售限价为23000元/平方米(含全装修成本)。即便如此,张大伟预计,由于这是最近北京土地市场唯一待售的土地,预计最终成交的地价依然会很高。

　　对开发企业来说,虽然土地稀缺的局面使其不得不更多地考虑通过收购、合作、协议开发等多种方式获得土地资源,也开始更热衷于旧城改造、项目更新以及增加自持物业等手段,但对于绝大多数的房地产企业来说,“拿地-开发-销售”的模式,往往更为便捷,盈利也更为迅速。“北京土地稀缺,使得大量房企持币待购,只要有住宅类土地出让,都肯定会是高价地。”张大伟说。

　　郭毅也认为,未来住宅用地仍然将受到较大欢迎,价格下调的可能性较小,但是由于商住类产品调控的预期,未来商业地块尤其是远郊区的商业地块将持续受到“冷遇”。