无论是淡季不淡,还是金九不金,北京楼市的回暖温度却是触手可及的。于是,作为四季度开局的10月份,成为了一个新的窗口期。绝大多数项目选择全力出击。但对不同的公司及产品而言,何时入市,以何种方式入市,则表现各不相同。

　　四季度推盘火力全开

　　一个有意思的现象是,在本次接受采访的多位房企人士眼中,对于“金九银十”的风向标作用似乎已经看淡,但在接下来的市场中积极入市的心态却和之前相比并无任何变化。

　　双珑原著、长城源著及西宸原著别墅一期的售罄,使得北京龙湖在市场的收获颇丰,但习惯于“上四下六”的打法,下半年龙湖在北京销售的项目共有5个,除了上述项目以外,位于昌平沙河的滟澜新宸长桥墅东区、西宸原著平层部分,以及东坝天璞都将是年底前龙湖的主力项目。据龙湖地产北京公司相关负责人表示,因为受到各种因素的影响,不少项目的推盘节点都相应延后,因此四季度龙湖将会火力全开。“从总体来看,龙湖下半年在北京推出的项目业态分布比较平均,产品组合也比较丰富。”该负责人告诉记者。

　　保利润成为焦点

　　对大多数的房企而言,上半年已在复苏行情中抢占先机,而真正角力的中心确实在下半年。“尤其是四季度,作为各家冲刺业绩的关键时期,在目前的市场环境之下,大家都会推出更多的新盘,保利润。”某上市房企负责人如是说。

　　据悉,多家品牌房企在四季度老盘推新品的基础上,均有纯新盘项目进入市场,以期抓住楼市的窗口期,获得业绩的进一步增长。记者了解到,北京万科目前有包括位于丰台、大兴、通州、房山、延庆等的20个项目在售。除了房山长阳和通州台湖依旧是万科在京的主力阵地以外,备受关注的万科北京首个别墅项目、位于顺义高丽营的观承也将在四季度入市进行角逐。

　　记者还了解到,由于房企对于北京市场预期的判断,不少项目在推盘的节奏中也进行了调整。一位房企项目负责人就表示:“目前市场行情好转,预期肯定是向上的,如果按照这个去化节奏,今年内整个项目清盘一点问题都没有。但地块的稀缺性已经很难被复制,公司对于利润也有要求,因此年内不会全盘出清。”

　　为你找房

　　10月开始,是房企冲刺业绩的时候,各家憋着“放大招”,冲刺年度销售目标,于是有些项目的优惠力度很大。本周,按照购房者的不同需求分类,向您推荐不同的项目。

　　白领族

　　五环内两居VS郊区三居

　　家庭年收入:40万元左右

　　适购项目:总价400万元以内的项目。因为北京属于限购城市,无缘于最新的首套房25%的首付执行标准,因此,商业贷款的最低首付仍为三成,金额为120万元,贷款280万元,按照月供压力较小的等额本息还款方式,30年期的月供金额为16000元左右。

　　在层出不穷的高价地的倒逼之下,总价400万元以内的项目,在北京新房市场上正呈现日益减少的趋势。但如果仔细比较,还是可以淘出一些舒适度、性价比较高的项目。

　　如果希望居住在城区内,目前在西南四环周边,400万元以内的预算还能够买到面积在70-90平方米的房子。当然想要更核心的居住板块,面积也会相应缩水。如果家中人口结构已经发生变化,需要较大的空间进行改善,选择的范围就可以适当向五环外延伸。当前,通州因为受到限购,购买条件相对苛刻。普宅持续有供应的大兴和昌平,仍然值得关注,其中大兴新城以首置刚需项目为主导,而亦庄区域则以改善型项目为主导;昌平目前在售的项目,对于刚需和改善型需求均有覆盖。

　　中产阶层升级换房正当时

　　预计家庭年收入:50万-100万元。家庭每年有50-100万元的收入已属于较好的中产阶层,一般是公司或机构的中层管理人员,手中已有一套或两套房,但日常开销也较大。

　　可选择的产品:500万-1000万/套。中产阶层多属于“卖旧买新”改善型升级置业人群,按照二套房首付40%计算,首付200万-400万元。按北京新盘均价多在4万元-5万元/平方米计算,可购买到200平方米以下的平层住宅,或者购买郊区的经济型别墅。

　　据机构统计,目前北京最好卖的房子总价是在800万-1200万元之间的改善型住宅。今年以来,大批500万-800万元/套的老项目房源被出售,留给中产的选择已不多。

　　活动范围在南城的中产家庭,可以将目光聚焦在亦庄河西区、旧宫板块和丰台区,四季度这里都有较多新盘供应。比如,位于丰台公益东桥的福海棠华苑,主推128-138平方米的三居,报价为42000元/平米;南四环大红门附近的天恒金融街公园懿府,120多平方米的三居室也较适合。

　　东部中产的选择则较少,值得关注的是位于朝阳大悦城附近的首开·熙悦尚郡,主推125-136平方米的三居,报价为48500元/平方米,但缺点是所剩房源不多。在通州,虽然由于区域限购升级,但价格仍处于高位,住宅新盘供应也有限,不限购的公寓则供应充足,中产阶层可以关注近期热销的别墅项目旭辉御锦、鲁能格拉斯小镇等。

　　“新贵”“豪宅年”任你选

　　预计家庭年收入:300万元以上。能做到年入300万元以上的职场人士大多是大型集团公司的高管,如前万科副总裁毛大庆离职前公开年收入约为561万元(税前),一些房企高管的年薪也达200万-300万元。

　　适购项目:总价在2000万/套以内的项目。按二套房首付比例40%计算,首付在800万元以内。但北京很多银行对二套房首付要求仍是五成,那就需要将首付提高到1000万元了。新贵们财力雄厚,但一些太“壕”的楼盘(单价10万-15万元)也不适合,比如预计四季度开卖、位于农展馆的融创·北京壹号院,连融创董事长孙宏斌都坦言自己买不起,除此之外,新贵们可选择的新盘还是十分丰富。

　　新贵们由于平时公务繁忙,最青睐城区平层豪宅。从周边配套的成熟度、便利度来看,四季度新贵们可关注的房源充足。比如,位于朝阳区西大望路的住总香榭8号,而在丰台区西三环沿线,懋源钓云台有170-260平方米的三居、四居,报价为6万元/平方米,龙湖西宸原著10月也新推出了平层产品,报价最低7万元/平方米,最小户型为160平方米。如果喜欢东部,则可关注东坝的龙湖天璞项目,四季度将推出140-200平方米的平层产品,报价未定。

　　如果喜欢有天有地的别墅生活,则可重点关注朝阳区来广营的恒大书院以及东坝的保利首开·天誉,还有位于石景山八大处公园的远洋天著春秋。如果面临限购问题,又希望能有豪宅的居住品质,则可关注位于望京的远洋万和8号,目前报价为75000元-80000元/平方米,户型为292平方米,单套总价为2200万元。