王大爷(左)在物业人员的指导下,尝试用人脸识别开门。

　　“15年了,我家单元楼终于有门了!”头次尝试人脸识别后,66岁的王大爷连连感叹方便。

　　老旧、破败、无序,一直是北京众多非经资产小区留给人的印象,位于石景山区的老山东里北社区也曾如此。但今年8月,作为“有机更新”改造的首个试点小区,老山东里北启动改造,并于今日正式完成“10+1”的改造工程。

　　如何从“输血”走向“造血”?蝶变案例背后,正在探索一条可持续、高质量发展的社区路。

　　16栋楼全部装备智能门禁

　　人站在门禁前,把脸对准摄像头,3秒钟后,系统显示“已识别”,单元门“啪嗒”一下打开了。这是记者昨天在老山东里北社区44号楼6单元看到的情景,首次尝试人脸识别的正是住在单元楼二层的王大爷。

　　“从1999年到现在,我在小区住了整整20年,单元楼有门的日子可没几天。”王大爷说,老山东里北社区建于1998年,是当年首钢的职工楼。他搬进来三四年后,单元门就没了,从外面看就像被挖了个大“窟窿”。

　　没有门的小区,怎么可能谈得上安全。此前,王大爷就曾丢过两辆自行车和一辆电动车,邻居们也常说偷盗的事情,但“装了智能门禁后,再也没听说谁被偷了东西”。

　　老山东里北属“非经资产”,是指企业资产中所列、国家划拨形成或企业投资形成、非用于企业生产经营的资产,包括职工住房及其配套的附属公用设施和商业配套设施等。北京的非经社区,或者产权单位灭失,或者是长年疏于管理,多数都呈现破旧、无序的状态。

　　老山东里北社区亦是如此。首华物业国兴物业处经理张伟介绍,为了提升社区环境,2019年8月,社区启动“10+1”改造工程,包括道路修整、绿化整理、楼外立面一层粉刷、路灯恢复、室外飞线整理、安装单元门禁、楼道粉刷、小区监控、楼内线路规整、更换楼道照明以及小区封闭停车管理。11月15日,随着最后四栋楼启动单元门禁,标志着“10+1”的改造工程全部完成。

　　贴满小广告的楼道被粉刷一新,杂乱无章的“蜘蛛网”线路归拢入槽,3200个私装地锁被拆除殆尽,坑洼不平的道路被修葺平整……1440户住户尝到了社区改造的“甜头”。

　　首次试点“有机更新”

　　“20年没变的环境,在今年变了样,如今这儿可是一个美丽社区。”社区居民张玉荣说。

　　张玉荣的另一个身份,是社区有机更新提升工作专班群众工作组的成员之一。这个专班,由物业公司代表、政府部门代表、设计规划师代表、居民代表、社区居委会代表共五方组成,所有涉及到老山东里北社区改造的议题,都得先拿到专班会议上讨论。

　　与此同时,居民们对社区改造有什么意见,也可以向专班成员反映。“就拿飞线整治来说,改造的时候有居民反映,运营商衔接速度跟不上,我们就和物业、居委会一起,找到运营商协调解决。”张玉荣笑着说,如今,社区的事儿就是大家的事儿。

　　“环境提升只是改造的第一步,如何让提升后的环境能够长期维持下去?我们要蹚出一条路。”张伟告诉记者,作为探索非经营性资产长效管理模式的一次尝试,老山东里北社区首次提出“有机更新”概念,将老旧小区的改造从过去简单的物质环境修补,转变为以综合改造、精细化治理与服务提升为重点的“有机更新”。

　　从“输血”到“造血”的探索

　　在采访中,记者注意到,要想建立起长效机制,难题也有不少。比如,由于社区环境长年较差,物业费的收缴率非常低;社区内的有效车位和需求车位之间的缺口达2倍;公共区域没有广告经营,外来车辆免费停车,难有收入弥补物业费缺口。

　　“尽管目前我们有非经管理费和部分补贴,但从长远看,必须要学会自我造血。”张伟透露,下一步,他们打算在停车管理、闲散资源利用、广告经营上做一些探索。

　　截至目前,首开房地首华物业公司接收的非经资产已经达758.15万平方米,覆盖了除密云以外的所有区。“我们希望通过探索,真正建立起非经小区管理的长效机制,让这些小区有人管、管得好、可持续,增强居民的幸福感和获得感。”张伟如是说。