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通州政府补贴 老旧小区抱团招“管家”

2015-07-07 06:17   来源:北京日报

  老旧小区没有物业,疏于管理,脏乱差现状难解决。通州区北苑街道给这样的老小区分别“诊脉”,对症下药,协调辖区内规模较大的物业“一帮一”代管周边无物业老小区,对空间距离较近、情况类似老小区“打包”,统招物业,解决了老旧小区“无物业”问题。

  三年里“跑了”俩物业

  雨棚下,擦得干干净净的分类垃圾桶一字排开,老楼间绿树成荫,所有私家车都整齐停放在画好的车位上。刚下过一场阵雨,小院儿里越发清爽干净,放眼望去,地面上找不到一片垃圾,墙壁也不见小广告的影子。

  近日,记者来到通州区杨庄路41号院。就在去年初,这里还是片无物业管理的老楼。

  41号院建于1997年。建成时,开发商委托物业公司进行管理,物业费为每平方米0.55元。7年后,该公司退出,由一家新物业接管。2004年到2006年三年间,小区再次换过两家物业,直至去年初,第四家物业公司以维修成本增大、入不敷出为由,又“跑了”。

  这种情况在北苑的老小区里不算少见。街道相关负责人告诉记者,北苑有18个社区,可小区院落有三四十个,很多说是“小区”,其实只有几栋楼,百十来户。

  楼少,可物业的配置不能少。“就拿我们社区的杨庄路41号院来说,虽然只有5栋186户,可保安最少要配5人,维修工两人、保洁员3人。物业人员开支日益上涨,物业费却长期维持在五毛八毛的水平。”五里店社区书记王羲平对记者说,“这样的小院子,物业都不愿意接,找了几家都说不成。”

  小区规模小、住户少、物业费低,维护成本相对高,成了物业公司不愿进驻的症结。

  “跑了”物业的小区,一般由居委会代管。由于缺乏专业物业管理经验,除了维持环境卫生、看门之类,很多问题难以解决。

  有的老旧小区,物业虽未撤出,但为了节约开支,也开始渐渐缩减人员,保洁员3人变成1人,楼道每天打扫一次渐渐变成了每周一次,有的小区甚至就留个看门的人,所谓的物业形同虚设。

  组合打包招“管家”

  找到了“病根儿”,北苑街道开始想办法给每个小区“对症下药”。2012年,北苑街道对辖区管理不善和无物业小区进行了全面摸底调查,总共梳理出约10个问题小区。

  专业的事还是应该交由专业公司来做。可是怎么找来物业,并且使其可以持续管理呢?北苑街道想到了“打包”,既然老小区规模小,维护成本高,那就打成包一起管理。

  去年街道协调了离杨庄路41号院较近的新华联锦园小区物业公司,对41号院进行代管。还是一套人马,只是稍加人手,就把几栋老楼接管起来。

  很快,41号院门口安装了禁停标志和车辆出入挡车杆,院内施画了停车位,传达室24小时监控值守……居民告诉记者,有了物业后,小区环境确实好了,家里水电维修也可以很快找得到人,很方便。经过一段时间运行,4月份以后的收费率同比增长了32个百分点,达到91%。

  对于周边没有较大物业公司、不能“1+1”的老小区,只要空间距离近,情况类似,就“N+1”整体打包,形成体量较大的一个虚拟小区,统一招聘物业。

  北苑南路24号院2幢、复兴西路31号院4幢、潞河中学北街4号院4幢、玉带河西街20号院3幢,以“N+1”的方式,整体打包。

  街道选择了5家有成熟管理经验的物业公司,由社区组织居民代表投票,最终选出了宜和嘉城物业公司,对四个院落进行统一管理。

  考虑到老旧小区日常物业管理费用如果完全市场化,由居民承担,居民思想上和经济能力会有困难,北苑街道从社工委创新基金和街道财政支出中拿出一部分钱,用来补贴物业费。街道向居民承诺,在物业费不增加的基础上,政府投资进行物业管理,从治安、环境、绿化及生活中突发事件处理等方面为居民服务。

  政府出钱老楼换新颜

  “打包”招物业和政府补贴,确实解决了物业经营成本的问题,可街道负责人告诉记者,想招来好物业,留住好物业,并不容易。

  “很多老小区基础设施不能满足物业引入的条件,”街道负责人说,“没有监控、物业用房,水电气暖线路老化,屋顶漏水……这些修理起来费用高,物业又很难协调业主收钱。要将这些长期问题解决,才能留住物业。”

  北苑南路24号院在物业撤出后一直由居委会代管。顶楼几乎家家都在漏雨,住在一层二层的居民也都普遍反映下水有问题,经常上返。街道在打包招物业的同时,与开发商、建委、居委会多次商讨,经所有住户签字同意,启动了公共维修基金,对基础设施进行集中处理。

  街道还借助老旧小区改造工程,协调市里争取了一些项目支出。给这些老楼换新颜。

  记者来到复兴里31号院,只见楼间的路面已经蒙上了一层绿网,旁边还堆放着砂土材料。物业负责人说,去年已经给楼顶重新做了防水,楼体外立面也粉刷一新。借助今年老旧小区改造工程,最近正在对地下管道进行更新升级。

  居民打分监督物业

  老旧小区打包招来新物业,怎样保证物业服务质量不会再像过去一样日益滑坡?

  北苑街道对物业进行监督考核,居民满意度就是考核尺度。街道通过社区居委会,每个季度向居民发放物业满意度调查表,对做得好的物业多补贴,做得不好的少补或不补。

  翻开一份调查表,正反两面的A4纸问卷里包含了客服中心、日常维修、清洁服务、公共环境、秩序员服务、工程部服务等12个打分项目,对物业的服务能力和服务态度进行考量。

  每年社区将物业费平均分成两半,一半按季度分4次支付给物业公司,另一半要根据居民满意度和物业维护设施、保持环境卫生、治理乱停车等任务的完成情况进行支付。要求满意率要达到95%,投诉少于10户。

  经过将近3年的运行,杨庄路41号院停车规范了,院落整齐了,居民满意率达到了97%,收费率也从过去的70%不到上升为95%。

  街道负责人说,由于资金有限,补贴毕竟不是长久之计。目前计划用5年时间,通过补贴激励物业做好服务,提升居民满意率,从而转变居民交物业费的思路和习惯。未来的补贴将分阶段减少。

 
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